房贷利率普涨，有利于行业间信贷资源的整合

盘和林

2019年进入下半年以来，不少热点区域的房贷利率出现明显上调。8月9日，央行公布2019年第二季度货币政策执行报告。报告数据显示，6月个人住房贷款加权平均利率为5.53%，与3月相比下降15个基点。但是2019年进入下半年以来，尤其是从7月中下旬开始，不少热点区域的房贷利率出现明显上调，步伐越来越密集。

据融360大数据研究院监测数据显示： 2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。6月，全国首套房贷款平均利率为5.423%，二套房贷款平均利率为5.75%。

随着房地产融资渠道收紧融资门槛提高，房贷利率的回弹在预料之中。不过从本轮房贷利率调整看，依旧具有很强的地区分化特征。二线城市是房贷利率上升的主力军，北上广深四个一线城市基本持平或略有下调，个别三线城市房贷利率也有上调。

总体而言，由于住房信贷业务监管的加强，信贷额度的下降会使得僧多粥少，信贷利率提高，这是一般的逻辑，而北上广深四个一线城市之所以持平或甚至下调，与城市高平均房价有关。

一线城市的房价收入比明显高于二三线城市，同等收入水平的居民不仅面临较大的房价压力，并且承担压力持续的时间也较长，是中等收入者负担不起的城市，因此无形中形成了当下房价水平下房贷利率的最大边界。

而多数二线城市之所以纷纷调高房贷率除了融资渠道收紧、信贷业务监管加强的因素外，另一个重要的原因是房企发展战略转移与二三线城市群的兴起。从土地市场不难看出，长三角的二线城市是目前房企市场关注热点。从杭州的高价地王、苏州的“限售、限购、及土地出让”的组合升级调控、南京单日揽金过百亿，市场的火热程度可见一斑。

而7月房贷利率上榜的五大城市中，苏州、杭州、宁波、长沙与大连，均是战略开发和热点城市辐射下的新兴城市群和城市带，其在拿地、投资和市场销售方面都表现出良好的态势。据中国研究院数据显示，2019年4月以来，苏州、杭州、南京土地出让量价起涨，战略开发与抢占市场拉动下房贷利率的上涨很大的一部分原因是城市或地区的“热点效应”。

不过这种“热点效应”追根溯源很大程度上还是依赖于住房的“投资属性”，热点地区或城市增加的是住房的投资价值，对居住价值并不会产生很大的影响。但是由于房地产的位置固定性的特征，其投资价值的升高很可能会吸引投资客的回流。

不过另一方面，由于房贷利率提升，购房成本的增加在给刚需购房者带来压力的同时，也会给投资于投资者带来资金压力，所以在某种程度上可以起到宏观调控的作用，因此房贷利率对行业调控的效果很大程度上取决于 房贷利率的边界预期，因此从这个角度上讲，稳预期显得尤为重要。

值得注意的是，房贷利率的上升只会对现期购房者成本产生影响，对于已经购房的还贷者而言并不构成实际的影响，因此从这个角度讲，房贷利率的提高对于未来行业间信贷资源的重新整合和结构性调整具有重要的意义。尤其是利用消费贷、经营贷、信用卡透支等资金违法进行购房行为起到一定的限制作用。

窃认为，房贷利率的上升与房地产战略开发的“热点效应”有关，但背后的基本逻辑仍是房地产行业主要融资渠道收紧，而若要通过提高房贷利率起到规范融资市场乱象和整合信贷资源的调控效果，一方面需要稳定房贷利率预期边界，防止投资客回流。另一方面，在整体融资环境不放松的情况下，保持个人住房贷款的合理增长，加强房地产个人信贷资金的监管，以促进信贷资源结构的有效调整。（作者系应用经济学博士后）