房价“永涨”神话破灭,又一城市开发商“投降”,看他们如何解困

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  文/诸葛找房

  广州打响降价第一枪

  近期的热门话题“一线城市广州房价下跌”如果排名第二,便找不到能让人颤抖的第一名了吧?房价下跌,这四个字近一年来都是围绕着三四线城市,谁都没想到,作为老牌一线城市的广州,房价也有下跌的一天。

  

  据悉,广州番禺的某知名楼盘,去年均价4.2-4.5万/平下调至3.5万/米,降幅超过20%,这是什么概念?每平米降价7000元,相当于一百平的房子整整跌了70万,而从人工工资来看,在广州一年能赚到70万的有多少人?

  纠其突然降价的原因,开发商方面称是正常的上新盘前清尾货的行为,而据业内人士指出,其实这是跟之前开发商定价过高有关,很显然之前借助地铁及学区的优势过度消费,房价虚高购房者并不买账,违背了市场预期,如今为了快速回笼资金不得不降价促销。

  不仅如此,在2019年以来广州已有多地多家新盘出现降价,比如增城、南沙,跌幅都在10-20%左右。从目前看,虽然并未出现大规模的降价情况,但局部板块部分项目出现冷却调整,基本是事实,一线城市只涨不跌的神话已然破灭。

  小编认为,这一次的降价行为或许会波及更多城市,且价格不会那么快回弹,总体来看大环境稳定的情况下不会出现降价潮的情况,降幅会控制在10%左右。而8月只是一个预演,至少会持续至9、10月份的传统营销节点,不排除部分房企为了冲刺年终业绩而将战线拉得更长。

  

  房价下跌的背后是房企融资承压

  习惯了过去房价被日益推高,此时的降价消息宛如一道雷,给仍对房价抱有幻想的炒房者一击,也给刚需购房者带来一线曙光,更给无数开发商敲钟:房价不会一直坚挺下去。随着房住不炒、房产调整逐渐深入,市场的增量变得有限,加上近几个月来房企正在面临各种严格的监管局面,在生存及经营上也面临不小的挑战,势必导致一些经营状况不佳的房企展开自救解困行动,减少投资拿地,低价出售库存,减轻债务压力。

  8月14日,国统局公布的房地产开发投资和销售情况显示,7月份房企到位资金14834亿元,同比增加5.8%,增速却与6月份几乎持平,1-7月全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比前6月回落0.3个百分点。诸葛找房分析认为,随着监管层对金融机构开展房地产业务合规性等进行检查,特别是对信托机构开展余额管理,房地产企业表外融资等受到较大限制,同时销售趋冷,导致市场预期逐渐变化,开发企业投资预期进一步降低。

  根据多家机构发布的统计报告显示,今年上半年销售额超过千亿元的房企达到12家,前7月增至15家,今年6月末发布的上半年品牌房企销售业绩排行榜中,在公布销售目标的39家房企中,完成率超50%的仅有14家。而从前7月的房企销售业绩来看,只有碧某园和某大今年的业绩比去年下滑了,分析其原因,这两个房企有超6成的项目都布局在三四线城市,是房企中的典型。随着棚改货币化力度减弱,三四线城市的市场将首当其冲受到冲击,因为前期创造出来的需求在过去几年提前消化掉,如今缺乏产业和人口增量做支撑,仅靠刚需或中产投资者很难将房价重新撬动。

  

  7月底,四部门联合发布《2019年降低企业杠杆率工作要点》,要清理掉占据部分信贷资源,产能过剩、东西卖不掉的“僵尸企业”,对企业杠杆率和债务风险进行检测,做到防患未然。

  房企格局分化加剧如何提高竞争力

  在下半年融资管控紧俏、政策整体企稳的背景下,行业格局加剧分化,不少房企面临短期的生存与未来的发展问题开始焦虑。在成本、资金双重压力的约束下,房地产行业如何才能保持长久的发展?小编认为,必须要做出转型,不求高速但求中速增长,速度可以慢但质量一定要高,应该把聚焦主业、精细化运营、提升品质作为角力的关键词,加强内功修炼,只有精准把握市场节奏,以客户需求为导向,向高质房企发展,才能增强抵御风险的能力。随着城镇化持续推进和中心城市都市圈引领城市群的发展,房地产未来仍有足够的发展期,但过去的老路行不通了,不能一味在意其经济属性,而应该思考如何去打造自己的核心竞争力。

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