再度跻身二线城市！他将成为粤港澳大湾区的楼市黑马！

前两天我们一直 在聊粤港澳大湾区的国家利好 政策 ，聊大湾区的投资前景，聊深圳的楼市现状，并 将如何在 粤港澳 大湾 区 投资已经深入 浅出地 做了一定分析：
1. 全国各地的人，为什么集体涌进这个地方？！ 2. 十年前，错过了深圳，这一次深圳又要“画一个圈”，你还要错过？

我们得出了一个简单的构想，就是深圳以及深圳周边将是未来粤港澳大湾区投资的红利区域，今天和大家就来聊聊深圳周边的城市投资前景。

深 圳

说到深圳周边城市，我们就绕不开深圳。

一个城市的发展，也是人聚集的过程，深圳有1000万人口，这1000万人口的聚集过程就是深圳发展史，就是深圳楼市发展演绎史。
1 起步阶段，城市最早发展的地方——历史老城罗湖区
人员聚集原因： 城市资源有限，但有政策利好，大家开始在罗湖区做些商贸，同时，带动了当地的低端服务业发展。
国家政策导向： 一片利好，给经济特区开了许多绿灯，赋予深圳相当于省一级的经济管理权限。

2 中心聚集，随着城市的发展升级，开始加大城市建设
人员聚集原因： 来深圳做生意的人越来越多，大家不仅需要新的CBD，还需要更好的城市配套、行政服务。 由此，福田区应运而生。 通过政府的搬迁，成为新的价值中心。
国家政策导向： 现在很多二线城市，正处于这个阶段。 因此政策会做出引导，限购主城区，放松新城区，引导大家投资新区，建设新区。

3 轴向扩张，产业优势突出，城市开始走向规模化

人聚集原因： 在前两轮的发展中，大家发现电子贸易的利润最高，自然而然围绕政务新区，加大外围建设，在深圳的南山区，建立了电子制造业，进而孵化出信息技术业（腾讯）。

地产机会： 前三个阶段，正是房地产的黄金时代——城市高速发展，人口快速聚集，政策一片利好，购房需求旺盛，由此，做刚需的万科，从深圳发家，做到全国的住宅第一把交椅。

4 四向扩张，主城区发展完备，全方位向近郊扩张

人聚集原因： 金融业、高新技术行业快速发展，就业机会多，同时部分城市功能外溢，大家在核心区上班，在近郊居住，降低生活成本。

地产机会： 在这个阶段，贫富差异变大，政策开始收紧，地产开发机会也开始分化。做豪宅的华润、做商业的卓越、做外溢的龙光，纷纷崛起。

5 郊区化，在城市20-30公里建立新城，减缓主城矛盾

人聚集原因： 主城区交通、居住矛盾日益突出。房价高企，政府加大力度修建地铁，设立新区，将部分产业转移去新区。城市新来的劳动力，主动选择去远郊发展。

政策走向： 这一阶段，房价涨幅快于经济发展，加剧社会财富分配不均。由此，政府抓紧调控，强制压住房价，等经济发展跟上。

这就是深圳的五个发展阶段，这五个阶段也可以总结为：

起始阶段—中心聚集—轴向扩张—四向发展—郊区化，正是一个城市发展从追求规模，到追求质量，量与质齐变。

伴随而来的政策：全面利好—局部地区利好—部分人才利好—开始收紧—开始疏导。

对于地产开发而言，深圳正从中心聚集，走向规模化发展，城市正处于大越级阶段。从长期来看，调控政策对其楼市影响不大，深圳尤其是临深地城市投资回报依旧可观。买临深城市房产依旧是靠谱的投资之路。

下面来细分析几个临深城市的潜力。

惠 州

临深城市一个是东莞，一个是惠州。

东莞很大的一个特点就是离深圳近，其中东莞的西南方向，他的经济重镇长安镇紧挨深圳宝安区，与深圳11号线终点站最短距离仅500米，而且这里还规划修建了四条地铁线路，以深圳的地铁接驳。该专线可以直接通往前海，最终达到福田。同时因为紧挨深圳的关系，东莞也成为了深圳产业转移的首选，但随之而来的就是东莞房价的一路飙升，东莞临深区域均价已达25000元，部分新盘均价在3万+，懂投资的朋友对于这样的价格也就不用多缀述了。

第二个说到的临深城市就是惠州，我对惠州的总结就是：起点很高，自带流量，天生摸了一手好牌。

① 优质的天然良港。 惠州拥有长达223公里的海岸线，港阔水深，湾区多，具有建设年吞吐量一亿吨以上国际大港的条件。港口可以衍生出很多的关联产业，大亚湾地区因此汇聚了千亿级的大工业，包括中海油、中海壳牌、普利司通、科莱恩、普莱克斯和韩国LG化学等全球石化巨头都已进驻，大大充实了惠州的财政和GDP。

②港深惠轨道同城化。 根据现有的规划建设项目以及惠州的构想方案，未来惠州有5条轨道交通对接广州、8条轨道交通对接深圳、2条轨道交通对接香港、4条轨道交通对接东莞。随着大湾区步入轨道交通时代，惠州将建成大湾区连接粤东乃至闽赣的枢纽门户城市，这意味着惠州的交通枢纽地位直线提升。

③ 深圳第二机场确认在惠州。 拥有第二机场一直是深圳梦寐以求的事情，但这一愿望得靠惠州来实现。根据《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》，广东省将重点打造“5+4”骨干机场，其中的“5”指的是珠三角世界机场群，由广州白云机场、深圳宝安机场、珠三角新干线机场、珠海金湾机场和惠州机场5个机场组成。《规划》还明确，惠州机场将建设成干线机场，主要服务惠州、汕尾、河源以及深圳东部地区，发挥深圳第二机场功能。这意味着深圳东部地区开始对惠州产生依赖度了。

除了临深，惠州还有一个强大的IP：海景旅居资源。

中国有1.8万公里的海岸线，虽然海岸线很漫长，可开发的旅居资源却非常有限。首先，大部分海岸线位于北方，气候并不适合养老和旅居；其次，绝大部分海岸线是滩涂或者礁石，极少拥有天然沙滩资源。即使有沙滩，大部分也是沙粒粗糙，水质浑浊。

然而在惠州，却有一片天然的优质沙滩海岸线，沙质细腻，绵延十里。尤其是双月湾和巽寮湾更是全国有名的旅游胜地。

综上来看，无论是地理位置、城市群交通轨道还是海景资源，惠州都有着极佳的天然优势，未来发展前景可期，而目前惠州的房价却很理性，8500-14000的区间，足以撩动无数购房者。

太阳之下没有新鲜事，之前深圳关内关外走过的路，依旧在临深城市上演。粤港澳大湾区的新一匹楼市黑马已经出现。

无论从地缘、政策，还是产业、资本、交通哪方面来看，惠州都已站在了风口。

你还在等什么？抓紧入群了解吧！

主编｜伟娜 作者 | 纪云贺

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