中南置地半年斥资277亿成三四线城市地王 曾因地王项目亏本卖房

长江商报记者 宋金

从2015年的225亿到2018年的1466亿，在房企异常艰难的2018年，中南建设（000961.SZ）集团旗下房地产旗舰品牌——中南置地用三年时间完成了从百亿到千亿的蜕变，首次跻身千亿房企阵营，实现了销售业绩五倍增长。

最新财报数据显示，2019年中南置地上半年累计合同销售金额约811.9亿元，比上年同期增长24%；累计销售面积约646万平方米，比上年同期增长24%。

值得注意的是，中南置地的业绩在稳步增长，但相比过去几年的增长速度已经开始放缓。2019年上半年，中南销售额811.9亿元，同比增长24%；而在2017年、2018年两年，中南置地增速分别为92%、52%。

伴随中南置地的扩张，母公司中南建设（000961.SZ）背上了沉重的债务负担。负债率持续攀升，2018年末公司资产负债率已高达91.69%。wind金融数据显示，2019年一季度，中南建设净负债率为167.05%，虽然较2018年底的191.52%大幅下降24个百分点，但仍旧处于行业高位。

与此同时，伴随着房企进入半年业绩总结之时，众多房企密集对高层人事进行调整。作为2018年刚刚跻身千亿阵营的一员，中南置地在2019年过半之时就对高层进行“大换血”，自2019年3月以来，中南置地有近十位管理人员职位发生了变动。

三年销售业绩增5倍破千亿

数据显示，2018年中南置地，全年累计合同销售金额为1466.1亿元，同比增长52%；实现营业收入275.6亿元，同比增长23%。而2015年其销售金额仅229亿元，三年间销售额增长五倍之多，排名跃升24位。

数据显示，2015年之前，中南置地的销售业绩并不乐观，且增速已处于持续3年的下降状态，其2013年销售增速为43%，2014年为20.2%，至2015年仅维持了原地踏步的水平实现增速8.59%。而在2016年之后，中南的销售局面迅速实现反转，从原本的增速8.59%增至65.8%，又进一步跃升至158.14%。

对于这个成绩，报告指出，主要是得益于公司2016年的房地产土地市场布局，以江苏为主的三、四线项目销售量和销售价格提升所致。

一位业内人士对长江商报记者表示，销售数据创新高，得益于较好的城市布局，这两年中南建设持续进入三四线城市，投资力度大，本身也具备较好的发展机会，相关城市房价上涨快，同时具有较好的发展态势，这容易创造较好的营收业绩。

不过，长江商报记者注意到，其利润却不如销售增速快，甚至还低于行业同水平。长江商报记者梳理发现。2014年-2019年一季度，其毛利率分别为24.65%、21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、24.34%。而行业毛利率大多在25%-30%。净利润率起伏也较大，分别为4.30%、2.16%、1.24%、1.76%、5.77%、6.19%。

上半年斥资277亿元拿地

2005年后，中南置地业务多年聚焦三四线市场，而2013年以后，中南进军一二线城市。

2016年，中南置地迁都上海，加快拿地步伐。当年中南置地共新增土地储备27个，规划建筑面积488万平方米，货值700亿元；2017年累计拿地98宗，新增土地货值储备近2000亿元；2018年中南置地新增规划建筑面积合计1595万平方米，同比增长六个百分点。

根据中指研究院数据，今年上半年中南置地斥资277亿元拿地472万平方米。克尔瑞数据显示，上半年公司新增货值854.5亿元，位居行业第16位。值得注意的是，在中南置地去年获取地块中，合作开发数量占比达到了77%，全年新增项目的权益面积占比为53%。

中南置地还一度成为“地王”新制造机，去年5月底，中南置地斥资17.46亿元抢下合肥市高新区KP1-3地块，楼面价高达11159.87元/㎡，溢价率147.99%。丹阳、临沂、镇江、济宁、南充，烟台、泉州等热点三四线城市“新晋地王”制造者，也少不了中南置地这匹“黑马”，2017年首次布局成都、昆明等城市也是同样的情况。

然而，随着楼市降温，有些地王项目解套成为难题。长江商报记者梳理公开报道资料发现，中南置地在南京和成都高价拿下的地块或因限价要求将亏本销售，或因价格过高乏人问津。比如南京麒麟板块总价地王，2016年由中南置地联合中垠地产、安居集团，经过24轮竞价、最终以48亿元拍得，楼面价19195元/㎡。遇今年调控加码，熙悦花园建成后多次拖延入市，被强令开盘，均价28900元/㎡。其销售人员称，受双限政策影响，在售项目亏损6个点。

母公司多元化探索亏损

近日，中国人民银行发布消息，强调加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。房企负债引起市场的关注。

8月3日，诸葛找房发布报告指出，2018年52家规模房企的资产负债率进一步提升，其中有26家房企的资产负债率超过了80%的警戒线。而中南置地2018年的资产负债率达到了91.69%，高居首位。

随着楼市的急剧降温，中南建设在主业房地产之外也进行了多元化发展，涉及健康、旅游、医疗、教育、科技等多方面，不过从目前看，发展并不顺利，有的项目还因亏损而终止。

资料显示，2017年，中南建设曾与美国硅谷区块链公司PEERNOVA合作成立智链，中南建设持有智链51%股份，注册资本为1500万美元。然而2017年年报显示，智链截至2017年末实现营业收入11万元，净利润亏损265万元。2017年，中南建设的净利润也较2016年的14.9亿同比下降147%至6.03亿元。

2018年4月，中南建设拟以1100万元向控股股东中南控股转让智链51%股权，此后不再持有智链股权。此后，中南建设再发公告称，拟1.1亿元出售参股公司上海金丘信息科技股份有限公司股权。中南建设强调，未来将战略重点放在以房地产开发为主的现有业务中，逐步减少非主营业务的投入，同时还将逐步对区块链类公司进行剥离。

业内人士认为，在多元化的发展中，中南建设未来战略重点仍将以房地产开发为主。跨入千亿阵营后，中南置地首要面对的是如何实现规模和效益的双赢、提升盈利能力和彻底走出区域性房企的定性。