三四线楼市“逆”火爆真相？

1

一月一次的国家70城房价指数7月版出炉了。

实在是没啥看的，原因无他。

一句话，太平了。

以新房住宅销售价格为例，70城中月度房价环比涨幅最大的只涨了1.6%。

月度房价环比降幅最大的降了0.3%。

只能感叹，好稳的一条直线，好平的一国房价。

然而问题是，你信吗？

2

那么，70城房价指数，还有参考价值吗？
当然有，看每月的指数，关键要三个东西。
第一看趋势 第二看比较 第三看排名
看趋势，通过月度环比指数的正负，看市场的冷热。当城市指数是“正”的时候，市场至少不冰冷。同样，当城市指数是“负”的时候，市场至少不会火爆。
看比较。七月郑州环比涨幅0.3%，西安环比涨幅1.4%，虽然这个数据可能和你所亲见的市场价格都不一样，但是至少说明一点，西安的市场一定比郑州要热。
当然，这种比较，需要同等级城市相比，郑州比西安，北京比上海，武汉比成都。不等级的城市不必相比，没有意义。
看排名。一旦全国排名上榜，就要小心了，至于为什么大家都知道。

3

看了本月的结果，我相信，洛阳市主管房地产的领导应该长松了一口。

终于下来了。

新房数据▼

新房房价环比涨幅终于下来了，虽然和去年同期同比上涨16%，这个数据仍然全国排名前列。

但是新房月度涨幅能控制在0.5%，应该在全国也不会进入前十名了。

要知道，洛阳房价在一年内已经多次，闯入了全国70城房价月度环比的前十名，并且在6月拿到了第一。

洛阳房价月度环比全国排名表

（左边一栏是时间，右边一栏是全国排名）

▼

奥运会拿第一是光荣，70城房价指数排行榜拿第一是压力。

西安房价连拿了上半年的第一，终于逼出了本地最严调控。

苏州房价连拿了几个隐形的第一，今年的市场也必须一调再调。

洛阳，你拿了第一，出不出调控呢？

不出调控呢？稳房价怎么办，省里怎么想，郑州怎么看，上面和住建部怎么交代。

7月，最高中央政治局会议，“坚持房住不炒，不把房地产作为短期刺激手段”，让这个压力更大。

那么，出调控呢？

市场会不会一下就冷了，库存会不会高起，下半年卖地会不会流拍。

这都是问题。

4

好了，房价月度环比终于下来，从六月的2.5%，降到了7月0.5%。

然而，更为重要的是排名没有靠前，就意味着，暂时没有了必须出台收紧性、降温型调控政策的必要性，洛阳的市场可以再火一阵，洛阳的房价可以再飞一阵。

那么洛阳市场真的冷了吗？

七月70城房价二手房指数，说了实话。

70城二手房指数▼

二手房月度环比1.5%，更为重要的是这个数，全国第一。

实际上，从第三方房价数据的对比来看，也符合逻辑推理。

——吉屋网

绿色代表新房，新房房价有所低头。不知道是严格执行限价的结果，还是其他的什么原因。但是代表红色的二手房房价，依然向上。

谁都知道，二手房房价比新房房价更加能够代表市场情绪，这说明洛阳客户心中认为房价还能涨，还要涨，还会涨。

地价不稳——洛阳龙门地王证明，并且河南其他地市地王不断。

预期不稳——二手房依旧看涨。

二手房价不稳——月度环比涨幅全国排名第一。

新房房价能稳吗，能真稳吗，能稳多久呢？

5

从2019年5月22日开始，洛阳龙门地王拍出，有无数的洛阳本地粉丝问我两个问题。
第1、 洛阳房价会不会涨。第2、 洛阳会不会出调控，什么时候出调控。
对于第一个问题，我很肯定。地王带动房价上涨，是一个城市的必然规律，是在上一轮周期中无数城市用事实证明的道理。
然而，对于第二个问题，我真是无法做出明确的回答。
熟悉我文章的读者，一定会记着我常说的一句话：
对于2019年的房价，总的大方向是“一二线限涨不限跌，三四线限跌不限涨”。
对于三四线城市，国家房价的大原则是—— 允许一定幅度的涨价，防止警惕较大幅度的跌价。

一个目标，多种手段，郑州和洛阳的手段是不同的。
西安房价涨了，必须出调控，因为你是一二线。
大连房价涨了，必须出调控，因为你也是一二线。
试想，如果郑州房价6月拿了全国涨幅第一名，会不会出调控。
一定会，因为你是一二线。
然而，洛阳拿了第一就不必出了。
这或许就是洛阳地方政府在6月房价涨幅全国第一的基础上，依然不出调控的最大底气。

6

洛阳是一个典型的中国楼市的三线城市样本。

工业实力不弱，下辖县城较多，市场自成体系，有自己的独立辐射圈，是它的优势。

然而，人口开始外流，实体经济不振，贫富差距较大，容易被省会吸血是它劣势。

这样的城市，在中国有很多。

比如襄阳、秦皇岛、唐山、保定、无锡、徐州、九江、南阳、等等（某媒体公布的三线城市榜单）

其中很大一部分，在今年房价的走势很不错（不是说全涨了，而是很大一部分涨了），在二线静淡，一线更静淡的全国格局中，走出了相当不错的房价上涨曲线。

我把2019年的这一波，叫做

三四线楼市逆火爆。

每个城市都能举出自己房价走高的理由，这个概念，那个优势。

然而，当这个问题，成为一个现象，全国三线楼市无法解释的现象。

谁又能解释这个逆火爆的理由呢？

洛阳，这个典型三线城市，是否用自己三个月的房价事实，告诉了我们另一个稳地价、稳房价，稳预期的路径。

用地王稳地价，用地价稳预期，当一个城市房价涨幅全国第一，买到都买不到了，谁能想到它下跌呢？

这应该是每个今年能够房价逆火爆三四线城市的逻辑和真相。

“进攻，是最好的防守”，是德国军事家克劳塞维茨的名言。

2019，中国三四线楼市，用房价+地王，为这句话，又加上了精彩的注解

米宅，研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策，用全国视野，去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂，一起成长，一起成为地产极客。《米宅》：MizhaiPlus