公寓连续5个月成交破10万方“商改住”影响不大

整体供求

供应上涨25%

成交稳步增长

继5月份扎推入市后，近两个月广州一手公寓市场供应回落至中等水平。

本月入市1231套6.52万㎡，环比上涨25%，同比跌27%。

成交稳步增长，加上上月开盘项目的批量网签，本月全市共录得2247套12.75万㎡的亮眼成交，环比微涨3%，同比跌13%。

这也是今年春节后，广州公寓市场第5个成交破十万的月份。

库存变化

市场需求持续活跃

公寓库存逐降

7月广州共3个项目获得公寓批售，而且供应均来自外围在售项目。

花都区上月亮相的新盘时代云港新增供应579套LOFT公寓，广物星港国际供应345套平层公寓，从化区碧桂园从化1960入市两栋公寓楼，合计新增307套平层公寓。

以上3个项目新增供应的公寓产品均可以个人名义购买。

7月市场供需持续活跃，公寓库存稳步下降至135万㎡，去库存周期由上月的10.4个月降至10.2个月。

区域表现

外围仍占主导地位

增城公寓成交倍增

7月全市仅花都、从化有新增供应，供应超1200套。

成交方面，本月外围区在售热点项目活跃度高，成交1463套，占比近7成，环比微涨8%。

另外，本月增城区表现较为亮眼，成交较上个月倍增，主要贡献来自新塘个别开盘项目的批量网签。

中心区则除荔湾、天河两区有新货在售，成交相对活跃外，其余区域表现平淡。

项目成交

近期开盘项目跑量可观，多点开花

本月共有5个项目公寓成交破百套，总计成交780套，套数占全市的35%。

其中，销冠来自黄埔区保利鱼珠港，项目上月下旬S1栋公寓开盘去化9成，售价3.2-3.3万元/㎡，本月开始集中批量网签206套。

增城区新塘板块的广州东部布匹辅料城（长风国际）亦于上月下旬加推数百套公寓尾货，以1字头售价促销，跑量可观，本月项目批量网签145套。

另外，天河区新近推售的项目尚塬颐都汇本月也有133套成交，该项目同样主打高性价比小公寓卖点，售价2字头。

南沙区南沙珠江湾、越秀国际总部广场、花都区广州国际空港中心、荔湾区逸合商务中心等在售热点项目本月也有不错的销量。

此外，番禺区金地壹粤府主推高端大平层，本月以23套0.74万㎡上榜第六位。

本月各面积段占比变化不大，30-50、50-80㎡公寓占主流，占比分别为44%、42%，贡献来自目前主流在售的项目。

而150㎡以上公寓成交占比略有提升，主要贡献来自番禺区金地壹粤府。

后市预测

近期广州部分公寓项目促销让利清尾货，加之新入市的项目推售动作频繁，一手在售项目的访客量有明显的回升，市场供需保持一定的活跃性。

此外，7月16日广州“商改住”新政落地，提出：已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

商改住后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

虽该新政对目前广州商业市场散售项目的影响不大，但可降低商改住运营成本，或刺激开发商自持物业转租或吸引商业运营商进场，盘活闲置库存商业，稳定广州公寓市场供需预期。