刚需不到万不得已，千万别买非限购区的房子

同样预算，你选择买哪里？

看上去买得起的板块，预算有限的刚需应该如何选择？为距离牺牲居住空间，还是为了一步到位放弃成熟配套？在价格相当的板块中纠结，应该如何做出最优解？关爱买房公会带你剖析！

第3期：2万出头，知识城PK教育城

2019上半年，广州一手住宅成交均价27364元/㎡，与去年年底持平。而2万出头的均价，基本是目前年轻刚需首次置业可接受的价格区间。

在这个预算范围内，往东有黄埔增城，往南有南沙，往北有花都，综合考虑通勤时间、供货情况和产品类型，东部顺理成章稳居成交榜首。

继续缩小目标，现阶段黄埔和增城成交量的PK，其实就是知识城和教育城两大板块的对决。

同样瞄准刚需，同样房企扎堆，同样主打知识经济，同样依托政府规划和地铁利好，一个是黄埔洼地，一个是增城网红，到底该怎么选？

地铁开得早 不如路线开得巧

知识城有14号线，教育城有21号线，两个板块虽然离市区40公里+，但能吸引刚需，关键就是地铁。

▲14号线和21号线路线图

目前知识城的楼盘主要靠近何棠下站，但由于21号线还没全线通车，从知识城到市区，需要先换乘14号线绕到嘉禾望岗站，再转2号线或3号线到珠江新城，全程22个站，跨越广州4个行政区。

在这种情况下，知识城的居民前往市区，目前更方便的交通方式是万科楼巴和如约巴士，以前往石牌桥为例，单程票价是12元，耗时约50分钟，但班次有限，早晚高峰为30分钟到1小时1趟。

教育城的楼盘主要靠近凤岗站，但去年年底，21号线只开通了增城广场-镇龙段，所以目前乘坐地铁前往市区，还要先坐3个站到镇龙换乘14号线，再重复上述跨越4个区22个站的“死亡路线”。

但幸好，9月28日，21号线就即将开通镇龙-员村段。届时教育城的地铁利好才算真正落地。由于21号线分为快慢线，从凤岗快线7个站就可到员村，再换乘5号线到珠江新城，直接少乘15个站！

根据快线运行时间，从凤岗到员村，全程约30分钟。不过快车运营时段也很关键，从全日行车计划表可以看出，整体以慢车为主，每日6:00-7:00和23:00-24:00这两个小时，更是无快车运营。

▲21号线全日行车计划表

虽然21号线开通对知识城的居民也是利好，可以乘坐14号线换21号线，再换5号线前往珠江新城，比现阶段少乘8个站，但算上等快车的时间，至少耗时50分钟，跟坐楼巴的通勤时间也差不多。

综上所述，知识城虽然比教育城稍近市区，而且更早开通地铁，但由于路线规划的原因，等到10月份，交通的便利度反而不如教育城。特别是对在珠江新城办公而言，教育城的优势相对明显。

当然，买房不能只看地铁，如果工作地点在广州北，或者短期内有购车计划，考虑21号线未来的人流压力以及黄埔的地段价值比增城高，选知识城也不会错。关键还是结合自身的需求进行衡量。

论生活配套 黄埔赢增城9条街

知识城2010年奠基，教育城2012年落户，都因为进度慢饱受诟病，但是比起“几乎都快黄了”的教育城，知识城至少已经真刀实枪地建起了公办医院和商业中心，预计在明年开始陆续投入使用。

现阶段，知识城居民的日常消费，主要依靠万科幸福誉的临街商铺和周边城中村，但近期买买君踩盘发现，靠近时代天韵的邻里中心，有望今年建成，补充商业配套的空白。而万科幸福誉对面的几所医院也进度感人，其中广州皇家丽肿瘤医院已经封顶，年底建成，明年可开放运营。

▲在建邻里中心

▲已动工的医院

▲预计明年陆续投入使用

反观教育城，不仅没有实质性进展，连规划都还在调整，去年市代建局亦曾表示会先选1-2所学校动工，但随后也没有落地消息。而跟据最新动态，目前唯一建成的只有安置区一期的11栋塔楼。

根据规划，知识城未来有5个邻里中心、4家医院和多个产业园区，而教育城虽然会进驻10所学校，包括高职院校1所、技术学院4所和中专5所。但从学校级别看，远远不足以与大学城相提并论。

而从两区政府财政实力来看，黄埔作为广州仅次于天河的GDP大户，在推动基础建设和公共配套上，显然要赢增城9条街，这一点，对比早期开发起来的黄埔科学城和增城新塘，就可以看出差距。

不限购容易上车 但却不抗跌

虽然两个板块握手相连，但知识城属于黄埔，是限购区，需要是“广州户口或社保满5年”才有购房资格，教育城属于增城，是非限购区，外地户口可以购买1套。

乍看之下，教育城不限购门槛低，刚需容易上车，但问题是，同时涌入的还有投资客。这意味着，楼市下行周期，热潮消退，受泡沫影响，非限购区更不抗跌。

这种分化，从上半年的成交情况已经可以看出端倪。

据统计，朱村教育城板块，近1年在售楼盘约10个，除新开卖的楼盘没有同比数据外，7个持续加推的楼盘均出现不同幅度的降价，其中跌得最猛的汇港威华国际，降幅达到3500元/平。

整个板块仅科慧花园1盘逆势上涨，半年涨幅约2000元/平。由于近地铁+小户型，科慧花园贡献了朱村教育城板块上半年60%的成交量，其他楼盘基本凉凉，陷入量价齐跌的僵局。

▲中原地产针对上半年成交的分析

相反，知识城板块虽然受阶段性供货收紧影响，成交下跌，但售价不降反升，1年涨幅高达3-4千/平，剔除产品不同的干扰（时代天韵南北向价差高达7千/平），近期报价基本持平。

综上所述，买买君认为，限购的知识城显然比不限购的教育城更抗跌，如果不是没有购房资格、急于在远郊地铁沿线上车的刚需买家，还是慎重考虑这种投资过热红利透支的板块。

地价差2倍！钱都花在买面粉

相比知识城，教育城近年来每次拍地都赚足眼球。在房价2万出头的情况下，板块内在2017年拍出的地王，折合楼面价已经去到15134元/平，而该盘目前报价2.45万/平，低于此前市场预期。

▲东部各板块高价地一览

而知识城虽然同样房企扎堆，但因为拿地早，简直白菜价。比如2012出让的5宗地块，全部底价成交，折合楼面均价不到1千元/平，其中大部分最后落入万科手中，也就是现在的万科幸福誉。

去年8月，保利通过股权出让的方式在知识城拿地，总价16亿，计容建筑面积23万平，折算楼面均价不足7千/平，尽管已经是目前知识城最贵的住宅用地，但竟然还不到教育城地王的1/2地价。

为什么会出现这种情况？一方面是因为知识城的开发商主要是从早期知识城企业手里拿地，成本低，而教育城是通过招拍挂，容易出现抬价；另一方面是教育城过热，红利提前被土地市场消化。

投资客往往认为应该追逐热点，但对自住买家而言，土地过热的板块，土地成本高，开发商为了确保利润，可能挤压影响到建筑的品质。这个问题从今年朱村多盘爆出质量问题也可以得到佐证。

怎么买？170万起三房带主套

通过上述四个维度的对比，买买君认为，知识城比教育城更值得买。那么具体到知识城板块，在售楼盘哪个更值得买呢？

截至目前，知识城板块共有6个住宅楼盘，其中腾飞园中新里和广州绿地城已基本售罄，有货在卖的是万科幸福誉5期、时代天韵、招商雍景湾和龙湖双珑原著。

各个项目各有卖点：万科幸福誉有整个板块面积最小的三房，时代天韵有整个板块最佳的南向湖景、龙湖双珑原著主打品牌的品质感，而招商雍景湾相对均衡。

万科幸福誉5期与1-2期距离超过1公里，并不靠近地铁，但79平做到三房，而且带主套，整体均价2.5万/平，但近期出现过特价单位，79平小三房总价仅170多万，是整个板块最低的置业门槛。

万科幸福誉79平三房

时代天韵主打改善型，最小的北向三房也要115平，而南向四房单价早已突破3万，刚需可以忽略。招商雍景湾在售复式，平层要等加推新楼栋，预计2.4-2.8万/平，最小的89平三房超过200万。

而龙湖双珑原著在售8栋98平三房和126平四房，均价2.3-2.5万/平，其中，98平三房为横厅设计，带主套和衣帽间，适合刚需一步到位，总价比招商雍景湾89平三房稍贵一点，但舒适度更高。

龙湖双珑原著98平三房

可以看出，目前知识城200万以下只能买万科幸福誉，但户型相对紧凑，如果预算允许，买买君更推荐龙湖双珑原著，而招商雍景湾靠近医院，而且此前的学校配套有变数，买家需多加了解。