华夏幸福净利润复合增长达35%，产业新城为何“越老越值钱”？

斑马消费 杨柘

2019年上半年，华夏幸福再度实现业绩的高速增长，归属净利润同比增长22.44%，过去5年归属净利润复合增长达到35%。

期内公司预收款超过1400亿元，新签约销售面积不断增加，加之产业新城“越老越值钱”的逻辑，预计公司未来的业绩将持续稳步增长。

华夏幸福与平安达成战略合作后，引入吴向东团队，2019年开始从产业新城运营商转型综合性资产管理平台，将持续制造新的业绩增长点。

扣非净利同比增长超30%

8月16日晚间，华夏幸福（600340.SH）披露2019年半年报：公司营业收入387.30亿元，同比增长10.74%；归属净利润84.81亿元，同比增长22.44%；扣非净利润84.42亿元，同比增长幅度达30.67%。

值得一提的是，公司的业绩增速一直领跑行业，过去5年归属净利润的复合增长率达到35%。

2019年上半年公司盈利能力大幅提升：综合毛利率48.7%，较2018年同期提升2.9个百分点；整体净利率21.1%，同比增加2.1个百分点；加权平均净资产收益率21.3%，同比增加4.8个百分点。

期内，华夏幸福经营稳健，经营活动产生的现金流入持续增长，共计407.91亿元，回款率由2018年同期的46%大幅跃升至62%。

截至2019年6月末，公司预收款余额1402.85亿元，将在未来3年逐步转化为营业收入与利润。

另外，公司源源不断的项目销售也正在为未来的业绩打基础。

2019年上半年，华夏幸福签约销售面积551.05万平方米，实现销售额645.31亿元。其中，产业新城业务园区结算收入额143.83 亿元，园区配套住宅业务签约销售额 479.17 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 22.31 亿元。

非房融资占比84%

2019年上半年，华夏幸福新增融资632.55亿元，筹资活动产生的现金流量金额从2018年同期的-97.20亿元提升为317.42亿元。

而且，公司新增融资中，有529.92亿元为非房地产项目融资，占比83.78%。

这类融资的特点很明显：长线资金多，融资成本低。

2019年6月，“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿元，发行期限1-6年，利率6%-7.3%。这是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持计划。

平安人寿入股以及成为中国平安的重要战略协同企业后，公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化，为未来业务的可持续发展提供了坚实保障。

报告期内公司已获得中诚信、东方金诚和大公国际等国内顶级评级公司“AAA” 主体信用评级。

截至报告期末，公司合并口径获得的集团授信额度合计为 3615.49 亿元，其中已使用授信额度约为 688.46 亿元。

产业新城“越老越值钱”

从重仓环京到落子全国，华夏幸福始终遵循其都市圈战略。

2015年开始，公司坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+X”核心都市圈格局，在深耕京津翼都市圈的基础上，密集布局长三角（环南京、环杭州、环合肥）都市圈，加快布局粤港澳大湾区；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及长沙都市圈、西安都市圈、贵阳都市圈和沈阳都市圈四个潜力核心都市圈。

2019年上半年，非环京区域实现收入148.08亿元，同比增长96.54%，占公司主营业务营收比例从上年同期的21.69%提升至38.47%。非环京区域的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%。

虽然非环京区域成为公司收入增长的最重要引擎，但是，环京区域才是公司的利润大本营。

斑马消费梳理华夏幸福近年的财报发现，公司环京区域参股控股公司的净利率，远超非环京区域参股控股公司。

原因很简单：对于一个可以运营30-50年的产业新城来说，运营初期都是打基础，待配套设施完善，自然可以逐渐激发内在价值，释放利润。所以，产业新城都是“越老越值钱”。

2019年上半年，华夏幸福投资运营园区新增签约入园企业328家，新增签约投资额1051.53亿元。华夏幸福新增签约投资额连续4年保持高速增长，全年复合增长率近33%，今年中期同比上升9%。

打造综合性资产管理平台

作为中国最大的产业新城运营商，2019年以来，华夏幸福调整思路，从产业新城运营商转型为综合性资产管理平台。

发布半年报同时，华夏幸福还披露了一份项目合作公告。公司将项目公司北京物盛科技有限公司100%股权及债务作价58.28亿元转让给平安人寿；同时，平安人寿委托公司下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务。

2018年9月中国平安成为公司的战略合作伙伴后，该项目作为首个合作落地项目，标志着华夏幸福开启资产管理输出的模式。

华夏幸福业务本身就有其丰富性，就收入构成来看，除了房地产开发，还有产业发展服务、基础设施建设、综合服务、物业管理服务等。

2019年上半年，公司各业务板块中，服务类业务均实现增长，其中综合服务业务的增长率超过100%。

而且，随着吴向东履新公司联席董事长、CEO暨总裁，公司在商业地产、产租公寓、康养地产等方面的将获得更多想象空间。

吴向东此前曾担任华润置地总经理、董事长，华润集团助理总经理等职位，代表作为华润万象城。

2019年上半年，公司设立华夏幸福（香港）康养产业投资有限公司等公司，或是为这些业务拓展做铺垫。