华夏幸福的“幸福”模式

2018，房产圈忧心忡忡，不少房企担心凛冬将至，春日不再。

2019上半年过去，华夏幸福用一系列亮眼的数据告诉世人：尽管外部环境发生了剧变，企业也迎来了新的领导人，但华夏幸福依然凭借深厚的产业护城河与极富前瞻性的策略，迎来了春天般的幸福。

8月16日晚，华夏幸福（600340.SH）发布2019年半年报，其归属于上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%；营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；总资产4570.7亿元，同比增长11.6%。

站在当下回望过去5年，华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%，且其重注的产业新城模式具备了强劲生命力。

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“产业新城”生命力持续爆发

从财报来看，华夏幸福有一个区别于绝大多数房企的特征。

中国绝大多数房企，卖房收入达到90%以上，但华夏幸福的营收分类更多，除房地产开发外，还有产业发展服务，基础设施建设，综合服务，物业管理及其它。而在华夏幸福对产业新城持续升级发力之下，产业新城对收入的贡献已经成为仅次于房地产开发的重要板块。

报告期内，华夏幸福实现销售额 645.31 亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额143.83亿元，园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元，其他业务销售额22.31亿元。公司签约销售面积共计551.05万平方米。

华夏幸福的产业新城不仅成就了自家的收入多元化，抗风险能力显著提升了，而且对于其进驻地都带来了巨大的产业集聚效应。

例如2017年华夏幸福进入河北固安时，这个缺乏工业基础的农业县，当年财政收入仅1.1亿元，而到了2018年，这一数字激增至98.5亿元。仅2019年上半年，华夏幸福在固安签约投资额就高达4.43亿元。

典型的“成人达己”！不同于很多房企专注于买地—开发—卖房的一揽子和一次性买卖，华夏幸福持续对产业新城进行升级，因地制宜为入驻地打造产业集群，在全国，截止2019年上半年，华夏幸福投资运营园区新增签约入园企业328家，新增签约投资额1052亿元。

产业新城通过轻重资产兼营并重，开发经营全周期的模式取得了亮眼的成绩，事实上这也是国际上先进的不动产企业的通用做法，例如英国知名开发商Regal homes，美国最受尊敬的房企Centex等，无不是和华夏幸福一样，不仅仅专注于建好房，还将服务，社区规划，产业集群等进行通盘考虑。

优秀的房企，绝不止于卖房，而是会为客户提供优越的服务，甚至带动地区的经济腾飞。而这样做会带来口碑的显著提升，以及收入结构的多元化，这将会反过来回馈企业，使企业的抗风险能力和穿越经济周期的能力大增。

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携手平安加速转型

融资对于房企的重要性不言而喻，而华夏幸福与平安加码合作的消息，给华夏幸福的投资者们吃了一颗财务上的定心丸。

平安的融资能力和资管能力无疑为华夏幸福提供了有力的财务支撑。报告期内，华夏幸福因经营活动产生的现金流入持续增长，共计407.9亿元，回款率由去年同期的46%大幅跃升至今年的62%。

与此同时，幸福筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿，提升为317.4亿。另外，财报显示，华夏幸福融资面极大改善，其新增融资为632.6亿元，其中84%为非房融资。

请注意非房融资的巨大数额，这在国内房企中屈指可数。

有些同学可能不明白什么意思，花朵财经（F-Finance）解释一下：一般来说，由于房企的业务单一，所以融资手段也相对单一，除了发债就是搞股权质押和房产地产抵押，但“押身家”不仅不好听而且也存在巨大的风险，华夏幸福巨大的非房融资体现了金融机构对企业的认可程度极高，这其中，可以断言，平安起到了重要的作用。

而就在2019年6月，“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿，发行利率6%-7.3%，该项目是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持专项计划。换而言之，这一单非房融资，为华夏幸福的融资之路打开了更大的空间。

昨晚，华夏幸福还公告称，将下属全资子公司北京物盛科技有限公司100%股权及4.42亿元债权，一并转让给平安人寿。同时，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务。

此项目成为华夏幸福与中国平安首个合作落地项目，将项目公司的股权及债权作价58.28亿转让给平安人寿，预示着华夏幸福将以轻资产模式开启全新发展。之后，华夏幸福将代为开发建设项目并从中收取代建管理费。

业内分析人士认为，华夏幸福可以借助中国平安强大的资管能力，为自己的新身份“综合性资产管理平台”提供有力的业务支撑。

引入平安，为华夏幸福带来了转型金融深化模式的可能性，而不动产与金融产业融合，毫无疑问可以使资本更具盈利性，使资产利用率更高，企业的基础更加牢固，对抗外部风险的能力进一步提高。

进入2019，悲观者在哀叹，昂扬者依然奋发。华夏幸福的半年报之所以“幸福”，是企业勇于跳出舒适区，极富前瞻性地进行战略调整的甜美结果。