下半年房价要凉，多地上调房贷利率

短期内影响房价的因素主要就是限购政策和信贷政策，今年上半年我们对于房价的整体走势的判断是稳中有升，因为限购政策没有进一步加强也没有放松，信贷政策略有放松（降准）。不过最近一段时间对于房地产不利的消息接踵而至，让我们对于下半年房价走势的判断偏向悲观。

近日，融360大数据研究院近日发布2019年7月中国房贷市场报告。报告称，7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

首套利率走势

二套利率走势

上图可见，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.110倍，环比上涨了2个基点；二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨1个基点。从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

同时我们也看到，今年上半年无论首套还是二套房贷利率都处于下行趋势且明显低于去年的利率水平，这也解释了为何在限购政策没有放松的情况下，今年上半年房价相比去年还是上涨了的原因。

一线城市和二线城市的房贷利率变化趋势差异较大

一线城市首套利率

一线城市中，北京和广州地区的房贷利率与上月持平，上海和深圳地区的平均水平则有所下降，其中，上海地区多家银行下调房贷利率，导致整个城市首套房贷利率水平环比下降7个基点。上海首套房贷款平均利率降至基准水平以下，为4.84%，在统计的35个主要城市中最低。

上周，上海自由贸易试验区临港新片区放开房产限购政策：限购由以家庭为单位，转为以个人名下房产数量限购；购房资格社保要求由5年转为3年；人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。

上海自贸区限购放松和房贷利率的下降和上半年上海经济失速有关，有再次用房地产拉动经济的嫌疑。

二线城市首套利率

二线城市中，多个热门地区房贷利率上涨，其中，苏州、杭州、宁波、大连、长沙调整频率加快，近期已不止一次上调房贷利率，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。

7月，苏州首套房贷利率平均水平为6.03%，环比飙升16个基点，一跃成为全国房贷利率水平最高的城市，也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市

近期，苏州先是在高新区限购升级，紧接着限购升级扩大到市区，这和苏州上半年房价快速上涨有关。

预计下半年房贷利率会继续上浮

下半年以来，监管层动作密集，从银行、信托、公开市场债券等多方面收紧房地产融资。房地产融资显著收紧的同时，个人住房信贷业务监管也进一步加强。

很明显，无论是政策层面还是银行层面，都对于未来的房价显示出悲观的情绪。

2019年进入下半年以来，尤其是从7月中下旬开始，不少热点区域的房贷利率出现明显上调，步伐越来越密集。

如果房贷利率上浮到去年的水平甚至更高，下半年的房价可能真的要凉。