好戏落幕了？楼市或将打破3大“依赖”，下半年房价迎来降价潮？

经历了近三年的楼市调控以后，虽然房地产市场整体已经趋于平稳，但是市场依然存在着暗潮涌动的现象：一方面，对于部分热点一二线城市而言，房价上涨压力依然比较大；另一方面，由于房地产与国民经济息息相关，所以业内期待调控放松的声音仍旧不时出现。面对这样的情况，购房者的心态也发生了较大的变化，如果此时不买房，怕以后可能更加买不起，但如果买了房，又怕日后可能吃了亏。不过，进入8月份以来，官方媒体纷纷“喊话”楼市，进一步给市场打下了“强心剂”。

新华社旗下的经济参考报发表评论文章称《房地产不是短期刺激手段 振兴实体经济乃根本之道》，文章称，只有进一步明确对房地产的政策定位，才能防患于未然，让实体经济不断壮大。人民日报海外版旗下的侠客岛也发表了评论称，对房地产市场到了釜底抽薪的时候，期望松绑房地产的人，可以彻底放弃幻想了。其实，此前人民日报官微就曾发表过短评称，无论是重申房住不炒，还是首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，都传递出了鲜明的信号：炒房，此路不通，炒房客早该凉凉，图谋撕开调控口子的机构，也别幻想靠房地产刺激经济了。

笔者认为，从房住不炒的定位到首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，再到官方媒体密集“喊话”，或许预示着楼市3大传统路径依赖或将打破。

房地产3大传统“路径依赖”或将打破

第一：从地方经济上，打破过度依赖房地产拉动增长的路径依赖，促进产业结构调整。从2003年国家确定房地产业成为了国民经济的支柱开始，房地产在推动城镇化，提高居民生活质量等方面发挥了巨大作用。此外，房地产业与上下游几十个行业相关，牵一发而动全身，所以楼市“夜壶论”曾一度十分盛行，足以可见房地产在拉动内需和稳定经济方面的作用，因此不少城市都形成了过度依赖房地产拉动增长和提高财政收入的路径依赖。

众所周知，土地财政一直是财政收入的重要来源，这也被认为是房价居高不下的原因之一。处在市场的下行期，税收占比较低且土地财政依赖度较高的三四线城市可能会面临财政波动，因此个别城市出现了房价托底现象。不过，笔者认为，土地财政并不是长久之计，一方面土地资源有限，早晚会进入瓶颈期；另一方面，国家调控楼市的态度十分坚决，土地出让金趋稳是大势所趋。对此，经济日报曾发表评论文章称，与其担忧土地出让金下降，不如设法发展其他产业，降低自身对土地出让金的依赖。

第二：从投资策略上，打破房地产过度投资的路径依赖，推动信贷投放对实体的支持。过去二十多年，房子几乎成了最具投资价值的商品，面对高回报低风险的特征，房子成了家庭财富的象征。最明显的变化就是，以前都爱把钱存银行，如今越来越多的人通过加杠杆来撬动财富，以至形成了有钱没钱都买房，不计风险而对房地产过度投资的路径依赖。根据第一财经报道，厦门、杭州、南京、珠海和广州等热点城市，居民杠杆率甚至超过了100%。

对此，银保监会主席郭树清表示，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的家庭负债率达到难以持续的水平，全社会的新增储蓄的一半左右也投入到了房地产领域。笔者认为，在稳步去杠杆和推动脱虚向实的大背景下，房地产行业的信贷投放将会受到严格控制，炒房空间被进一步压缩，房企开发贷继续受到监管，个人住房贷款增速也将放缓，而实体经济领域的流动性则会进一步充裕，房地产过度投资的路径依赖或将打破。

第三：从心理预期上，打破房价只涨不跌的路径依赖，促使房价预期回归理性。长期以来，买房稳赚不赔的观念深入人心，而正是基于对过去房价不断上涨的运行轨迹，人们慢慢从心理上形成了房价会不断向上运行的路径依赖，一些人坚信房价只涨不跌，另外一些人一旦面临开发商下调房价的行为，便提出要求开发商给予补偿，或者作出退房等“无理”要求等等。在笔者看来，这种路径依赖使得购房者不能正确看待房地产市场的变化，更不能理性的看待房价的上涨与下跌。

针对这个问题，此前一直呼吁大家买房的北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授表示，过去十多年，一直认为买房要比奋斗还重要，但是从2018年开始，自己逐渐改变了房价只涨不跌的观念，所以现在很多时候，都是劝大家不要买房。笔者认为，随着国家对房地产行业态度的转变以及不会再把房地产作为短期刺激经济的手段的定调，未来市场或将会逐步打破房价只涨不跌的心理路径依赖，所以购房者也应该理性看待楼市和房价走向。

楼市大局已定，下半年或迎来打折降价潮

笔者认为，只要楼市调控不放松，房地产3大传统“依赖”将会被一一打破，而归根结底来说，就是告别经济房地产化的老路。依此来看，在一城一策的楼市调控下，房价水平较高或者涨幅较快的城市依然面临调控加码的可能，所以下半年房价行情基本已经出现。一方面，传统楼市旺季“金九银十”渐渐临近，但融资收紧和房贷利率上浮等利空因素不断出现，市场继续降温的可能性较大。另一方面，由于上半年大家普遍都在观望，不少房企都把销售的压力积累到了下半年，所以业绩压力自然增大。

总而言之，楼市大局基本已经明确，面临下半年的销售竞争压力，第四季度房企或提前启动降价促销策略，来提高和吸引购房者的入市积极性，从而达到快速回款的目的。因此，对于有购房意愿的置业者来说，未来4个多月可以利用闲暇时间，多去售楼处转转看看，或许可以淘到高性价比的房子。