看·法｜追赃成功拍卖交付却拿不到房子？法院强制腾退非法占用人

因刑事追赃而被拍卖成交的农贸市场交付时却“受阻”，面对非法占用人拒绝腾退，买受人的合法权益如何得到保障？近日，上海市第二中级人民法院执行法官为了保障民生和保护买受人利益，带领执行干警赶赴现场强制清场，成功交付给了买受人，也恢复了摊贩们的正常经营秩序，保障了附近居民的日常生活稳定。

2018年，上海二中院刑事审判庭对缪某等犯集资诈骗罪作出生效判决，缪某等人被判处有期徒刑15年，剥夺政治权利5年，并处罚金50万元，同时违法所得予以追缴并按比例发还集资参与人，不足部分责令继续退赔并按同等原则分别发还。2019年1月，该案件由上海二中院刑庭移交二中院执行局执行。
承办法官陈华荣通过查阅卷宗，立即认识到缪某等人集资诈骗案执行的复杂程度：不仅被告人本身涉案众多，而且需要清偿的受害者人数达3000余人，案件标的也高达2亿余元，需处置的住宅、办公楼等有50余套。陈华荣立即启动了执行措施，成功追回赃款1000余万元，并于2019年6月29日对涉案35套房产进行网络司法拍卖，最终拍卖成交16套。
这16套成交的标的中，有一个是被强制清场拍卖的农贸市场。据了解，该农贸市场登记在缪某经营的上海某贸易公司名下，实际上就是缪某用集资诈骗来赃款购买的资产。
拍卖成交后，2019年7月3日，该农贸市场买受人将全部尾款交到上海二中院。不过同时该市场摊贩纷纷向上海二中院网拍办反映，自称是该市场管理人的某经营管理公司得知拍卖成交的消息后，强制要求每个摊贩一次性交纳6个月租金，否则停水停电。
考虑到该公司的非法占用不仅严重影响了市场所有摊贩的正常经营，且一旦菜场因停电停水而停业，菜场周边市民的正常生活也将受到严重影响，陈华荣当机立断，决定迅速处置这一非法占用“法拍房”情况。

陈华荣与法官助理于7月4日到单位核实情况。经查明，涉案市场原权利人为某投资管理公司，此次强制摊贩交纳租金的经营管理公司是该投资管理公司设立的市场管理人。2014年5月，因投资管理公司未履行法院判决书所确定的清偿义务，上海市长宁区人民法院（以下简称“上海长宁法院”）裁定拍卖投资管理公司名下的农贸市场。
2014年9月，缪某经营的贸易公司通过竞价，以3232万元竞得农贸市场。同年10月，上海长宁法院裁定上述房地产转归贸易公司所有，但贸易公司却并未办理房产过户手续。
之后缪某等人集资诈骗案案发，相关人员均已被采取刑事强制措施。投资管理公司继续非法占用该菜市场，并与下属经营管理公司连续多年收取摊贩租金。陈华荣要求上述公司将非法收取的租金全部交至法院。但是投资管理公司的法定代表人下落不明，经营管理公司宣称自己是该市场唯一合法经营主体，收取租金行为合法，拒绝履行相应义务。
了解情况后，陈华荣法官约谈了买受人，告知其农贸市场有关情况，并加急制作了拍卖成交执行裁定书。同时约谈了非法占用人，释法说理，要求其搬离农贸市场。但该公司管理人员拒不执行。
陈华荣决定采取进一步的强制措施，做好了风险评估，制定了清场方案，准备强制腾退。7月5日下午，他和执行司法警察大队等人赶赴农贸市场强制清场。
到达现场后，陈华荣指挥司法警察维护现场秩序，找到农贸市场管理人办公室，再次要求经营管理公司搬离，并告知其拒不履行的法律后果。最终，市场经营公司的管理人员主动配合清场行动，移交了相关办公场所和管理资料，该农贸市场成功交付给了买受人。
至此，一场牵涉众多利益主体的腾退执行案件，得以快速、妥善解决，切实维护了买受人、市场摊贩和周边居民的合法权益。
【法官说法】
涉腾退类案件一直是法院执行案件中的难点。本案涉案人数多、影响面广，如果不妥善、快速处置，极易引发新的次生问题。
按照我国《物权法》相关规定，本案中农贸市场系贸易公司经司法拍卖取得，自法院出具拍卖成交并强制过户的裁定书生效之日起，该不动产即发生物权变动的效力，且该效力并不以登记为生效要件。因此，即使贸易公司未办理过户手续，竞买成功后，农贸市场也应由其所有，文中某投资管理公司和经营管理公司明显为非法占用。
面对非法占用人拒不搬离的情况，执行法官做了充分的释法说理，并果断采取强制清场的执行措施，最终非法占用人主动配合法院执行，使拍卖成交的农贸市场顺利交付。
（看看新闻Knews记者：徐蔚珏 李翔 实习编辑：徐靖雅）