爆雷潮中的长租公寓:租金回报率难超两成,洗牌加剧马太效应明显

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  2018年,随着“甲醛门”“租金贷”“投毒案”等一系列行业乱象的曝光,长租公寓行业快速发展的步伐被陡然喊停,由此转入低谷期。

  三年前,在政策利好和广阔前景吸引下,长租公寓成为众人追捧的市场“蓝海”,各路中介运营商、地产开发商、互联网企业以及一众创业公司,相继切入赛道抢占市场份额。然而行业负面消息不断、短期内爆仓频频,加之盈利模式不清晰,长租公寓行业迅速面临拐点,陷入资金断链、融资困难的恶性循环。2019年前7个月,仅有11家头部长租公寓品牌获得融资,同比下降70%。

  投入成本高、投资周期长、收入回报低是行业普遍的痛点。诸葛找房数据显示,目前国内租价水平最高的北上广深四个城市,租金回报率均未超过2%,其中租金回报率最高的广州也仅有1.94%。即使是自持房源的大型房企也在盈利模式上遇困。大玩家战略收缩、小玩家陆续退场,各种迹象表明,长租公寓行业风口正逐渐褪去,正面临新一轮的洗牌。

  然而不可否认的是,长租公寓依然具有广阔的市场前景。随着新一轮的洗牌,行业迎来并购潮,蓝领公寓等新兴细分领域也由此催生,马太效应愈发凸显。告别野蛮生长,长租公寓行业发展能否回归理性,再度迎来春天?

  

  一二线城市不同打法,广州长租公寓市场潜力待掘

  自2017年7月九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来,长租公寓行业迎来风口,各方主体争相涌入,关于长租公寓的广阔前景与商业模式的探讨一度成为资本市场的焦点。

  长租公寓是指租期为一年及以上的房屋租赁方式,一些长租公寓品牌还会对房源进行标准化装修和家电配置,并在租户入住后提供维修、保洁等服务。长租公寓目标客群主要为20-35岁的青年群体,以满足该群体购房前的住房需求。

  南都记者了解到,目前市场上的长租公寓有集中式和分散式两种。集中式公寓一般为运营商租用整栋楼(或一栋楼中的数层)进行统一装修、出租;分散式公寓则是分散在各小区的独立房间,由运营商统一管理。

  “在租赁市场中,一线城市与二线城市的界限十分明显,由此带来不同的商业价值。”一位不愿具名的长租公寓董事长告诉南都记者,从供需端来看,一线城市流动人口较多,租房需求远大于房屋供给,而二线城市租赁供给大于需求。

  从租金来看,一线城市普遍高于二线城市,且近年来呈上涨趋势。链家研究院数据显示,以北京和武汉为例,北京房租从2009年到2019年上涨146%,而武汉房租从2017年至2019年下降了15%。

  从房源来看,客户的喜爱差异也决定了一二线城市开发商不同的建房情况。一线城市常见一两居室的小户型,房源紧俏;而二线城市房屋多为百余平米的大户型,不太容易出租。“一线城市运营商愁的是拿到房子,二线城市愁的是怎么把房子租出去。”该董事长表示。

  明源地产研究分析师艾振强曾表示,一线城市相对而言租金收益高,具有较高的杠杆率,不过受较高租金的影响,要发挥杠杆效力必须保证很高的出租率。因此,一线城市运营商若实现规模扩张需要有极强的出房能力,将空置率控制在低位;二线城市则需要拿到低价房源,以及获取期限足够长的租金。

  与其他一线城市相比,广州的租赁市场有其独特性。乐乎公寓创始人罗意曾在媒体采访时表示,大量城中村公寓使广州长租公寓呈现出高度去中心化现象。与本地长租公寓普遍的“白领”目标客群不同,城中村公寓将目标客群锁定在收入一般、但有强烈租房需求的人群,从这一角度来讲对本地长租公寓市场份额构成压力。

  

  “广州作为一线城市,人口密度大,外来人口占75%以上,租赁房屋需求是刚需,这个市场还是有很大的开发空间的”,广州自如有关负责人对南都记者表示,不过自如公寓刚入驻广州时还是会出现一些“水土不服”的现象。一方面,自如的委托租赁模式对于广州很多业主来说属于新兴模式,不敢轻易尝试;另一方面,广东人更习惯与熟人合租或选择整租,对与陌生人合租的担忧会多一些。

  迅速膨胀下行业乱象频出,前七月融资同比下降七成

  尽管区域租赁市场存在差异,各方主体对商业模式的探索也不尽相同,长租公寓行业的广阔前景俨然成为业内共识。据中国指数研究院,预计2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元,至2027年长租公寓市场整体容量将达到5万亿。

  “未来7年,租赁业将是我国房产市场中增速空间最大的市场。”上述长租公寓董事长向南都记者介绍,美国和日本租赁市场在房产市场占比分别为29%和27%,而中国租赁市场占比仅为6%,由此来看,长租公寓市场在未来几年会释放巨大潜力。

  在一系列政策红利与巨大的市场空间吸引下,长租公寓成为各方主体跑马圈地的战场。以自如、相寓为代表的中介运营商,以万科、龙湖为代表的地产开发商,以阿里巴巴、腾讯为代表的互联网企业,以及一众创业公司,都相继并入赛道抢占新兴的市场份额。据迈点研究院统计,截至2017年底,国内重点城市中集中式长租公寓门店超2000家,房间数量超16万间,分散式长租公寓房间数量超过150万间。

  

  然而伴随着主体的混杂多元,长租公寓种种问题也开始显露。2018年“甲醛门”事件可谓让蓬勃发展的行业迎来“当头一棒”。据南都此前报道,在租赁需求与成本控制的刺激下,不少长租公寓企业压缩房屋周转时间,在装修完成后即出租,所配置的家具也没有产品质量说明,装修质量差、甲醛超标等问题给租户的生活和健康带来严重影响。

  而为了实现规模快速扩张,一些企业选择“高收低租”模式,以高价从房东手里拿房并按月付或季付方式交租金,再以低价出租给租客,一次性收取半年或一年租金,利用时间差形成的资金池抢占市场哄抬房价。然而高风险也导致企业爆仓不断,8月13日南京乐伽公寓就因此而宣告停摆。南京租客王先生向南都记者表示,乐伽的“高收低租”令他与房东协商续租时在租金上始终未达成一致,面临被驱赶的境地。“乐伽误导房东高估市场价格,房东们都乐意将房屋交给乐伽,导致对租房市场形成垄断,也抬高了租价。”王先生表示。

  南都记者发现,在这些爆雷的企业中,“租金贷”模式也颇为常见。为了租金快速回笼,个别长租公寓在租客不知情的情况下或诱导租客申请租金贷借款,被迫为爆雷的运营商或长租机构买单。

  “高收低租”抢占市场份额、“租金贷”快速回流、甲醛超标危害租客健康、隔断房试探法律法规边缘、短期内爆仓频频……一时间,各种行业乱象将长租公寓推至舆论的风口浪尖,使其在房东租客的声誉大幅下降,在资本方面也遇冷。据CV source数据,2018年共发生49起长租公寓投资事件,然而下半年比上半年下降47%。2019年前7个月,仅有11家头部长租公寓品牌获得融资,同比下降70%。

  中原地产分析师卢文曦曾表示,长租公寓这两年发展确实存在一些问题,比如资金短缺、频繁爆仓等,处在一个野蛮生长的阶段,险资投入市场风险较高。

  谈及最近企业的困扰,前述长租公寓董事长也表现出些许无奈:“自2018年下半年以来,公司在融资、找房、租房等方面困难很多。”同时还表示,一些企业趁着前几年国家政策和市场红利入局,没有通过品牌化服务化的运营沉淀价值,在长租公寓行业形成‘劣币驱逐良币’的现象,致使行业面临消费者及投资者的信任危机。

  痛点:大型房企放缓扩张 创业公司接连爆仓 盈利难题待解

  从2016年的资本热捧到目前市场遇冷,长租公寓行业发展至今面临诸多考验。一方面,行业短期“爆雷”频现暴露出部分入局者一味追求规模扩张的错误认知,而另一方面,各方对资金的渴求与控制成本的各种手段也从侧面反映了长租公寓长期面临的经营压力。

  

  南都记者了解到,在业内人士普遍看来,长租公寓是慢行业,赚不了“快钱”,前期投入成本大、回报周期长、投资回报率不高是该行业共同的痛点。克而瑞监测数据显示,在长租公寓盈利方面,目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%),远低于国际公寓8%-10%的水平。

  根据龙湖内部测算,长租公寓的资金成本要控制在4%左右,且持续投入才能实现盈利,这对小型企业而言面临极大的压力。自2018年来,众多长租公寓被曝面临经营困境。南都记者粗略统计,2018年1月至2019年8月,从杭州鼎家、上海寓见、长沙咖菲猫、北京昊园恒业,再到南京乐伽公寓,先后有近20家长租公寓出现资金断链或被收购的情况。

  即便是自持大量房源的地产开发商,在盈利模式上也遇到难题,部分房企正退出这一赛道。万科是较早切入长租公寓行业的地产商,2008年便开始在广州试水长租公寓。根据克而瑞发布的《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》(以下简称《规模排行榜》),万科泊寓以扩展规模23万间和开业规模7万间排名第一。不过泊寓方在万科2018年三季报发布时表示,虽然目前在长租公寓市场做出了规模,但还处于摸索阶段,利润较低,因此不设盈利目标。

  位列《规模排行榜》第二名的龙湖冠寓也同样面临着盈利困境。龙湖2018年年报数据显示,2018年冠寓租金收入4.2亿,整体出租率仅有50.1%。而较早入局的房企朗诗集团,在5月公告宣布剥离长租公寓业务,财报显示2017-2018年其长租公寓板块总亏损额达2.24亿元;6月,远洋集团也宣布计划剥离长租公寓,从其2016年入局到宣布退出不过三年时间。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进曾在媒体采访时表示,房企剥离长租公寓业务,其实是体现在资本方或运营方的降温。这种降温多少说明了一点,即过去资本追加的繁荣是难以维持的,如果租赁市场不认可,那么项目就难以消化。

  广州自如相关负责人向南都记者表示,中国长租市场一直存在,却尚未形成明晰的行业边界。一方面,租住场景众多,从租到住是一个长周期的服务链条。另一方面,也正是基于复杂琐碎的居住需求,长租领域入局者众多。服务链条繁杂,运营者的属性多元,都让长租行业的边缘趋于模糊,专业门槛不明晰。

  行业洗牌期:新兴细分领域显现 马太效应愈发明显

  随着大型房企的战线收缩和创业企业的渐次退场,长租公寓行业发展正逐步回归理性。虽然仍然面临诸多难题,但长租公寓行业市场前景广阔是毋庸置疑的事实。

  南都记者梳理资料发现,长租公寓行业目前正迎来并购潮。2019年1月18日,蛋壳公寓2亿美元收购爱上租公寓;1月22日,湾流国际并购星窝创享青年公寓;4月17日,我爱我家宣布将全资收购蓝海购,增强公司在房产经纪和长租公寓业务方面的运营能力;5月29日,安歆集团宣布并购逗号公寓,发力蓝领公寓。

  一些新兴细分领域也开始崭露头角。蓝领公寓是指租赁型职工集体宿舍,根据安歆发布的蓝领租赁报告,2018年我国蓝领人口约2.88亿人,且呈逐年上升趋势。围绕着蓝领公寓的资本动作已悄然兴起。数据显示,2017年蓝领公寓融资额度还不到50亿元,2018年已经突破100亿元。

  同时,随着长租公寓行业重新洗牌,以及租客对住房品质要求的提高,专业化长租运营商的需求将充分释放。前述董事长表示:“解决城市房屋的空置率,提供良好的服务,才能形成长租公寓长远的竞争优势。”同时还指出,对标日本和英国,机构化租赁市场在整个租赁市场的占比分别为83%和66%,而中国机构化租赁占比不足5%,对品质租赁的需求将催生专业运营机构。

  在自如CEO熊林看来,长租公寓的行业价值,是通过提供精细高效的运营,为城市广大年轻人或业主提供高品质居住产品和生活服务。“长租公寓行业盈利能力不仅看租金差价,还要看所在城市的发展潜力。”上述董事长表示,城市经济发展好,GDP增长,租金则会上涨,长租公寓利润也就随之增长。

  行业洗牌期,马太效应愈发显现。南都记者注意到,在长租公寓企业融资普遍遇冷的情况下,一些头部品牌依然受到资本青睐。3月,魔方集团与蛋壳公寓分别获得1.5亿美元与5亿美元融资;6月,自如获得泛大西洋资本领投的约5亿美元的B轮融资。据CV source数据,2019年前7个月获得融资的11家长租公寓品牌中,除上述三家企业外,还有窝趣、链家网、乡墅等头部品牌。

  采写:南都见习记者 陈菁钰

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