租金最高下滑40%?这两种房子,真的麻烦了

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  文|凯风

  不是所有房子都值得买。

  最近的楼市形势,再次证明了这个简单却重要的道理。

  01

  时间进入2019年,房地产高增长态势不复存在。

  根据国家统计局最新发布的数据,1—7月份,全国商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%

  

  这意味着,时隔4年后,商品房销售面积再度下滑。

  值得注意的是,这其中,销售面积下滑最严重的并非住宅(-0.4%),而是这两种房子:办公楼(-10.8%)、商业营业用房(-13.1%)。

  这里的办公楼即“写字楼”,而商业营业用房则是我们日常所说的“商铺”。

  值得一提的是,住宅销售面积虽然在下滑,但销售额仍然增长9.2%,这反应全国平均房价仍旧维持在高位。

  然而,办公楼和商业用房的销售额同样在下滑:办公楼销售额下降13.3%,商业营业用房销售额下降10.9%。

  

  这不是这两种房子首次下滑。

  事实上,从销售面积来看,住宅销售刚调整,而这两种房子已经连跌一年了。

  从2018年3月开始,办公楼销售面积就开始持续下滑。而从2018年9月开始,商业营业用房也加入这一行列。

  

  这意味着什么?

  答案很清晰:无论是办公楼还是商铺,都在遭遇“量价齐跌”的严峻局面。

  相比而言,住宅虽然销售面积出现下滑,但至少价格整体仍旧是稳定的,只有部分城市开始了下行。

  02

  事实上,写字楼面临的形势,比想象中的还要严峻。

  近日,央视报道,深圳写字楼租金普遍下跌,有写字楼租金最高降价40%,幅度创历史新高。

  

  这背后是,深圳甲级写字楼空置率不断攀高。

  根据第一太平戴维斯提供的数据,今年二季度,深圳甲级写字楼空置率为18.9%,同比上升2.5个百分点。写字楼市场平均租金为220.4元,环比下跌3.2%,同比下跌6.4%。

  经济竞争力强劲的深圳尚且如此,其他城市情况也差不多。

  

  根据第一太平戴维斯数据,天津、西安、重庆、武汉四地的写字楼空置率超过30%,厦门、成都超过20%,深圳、杭州、上海超过10%,只有北京和广州低于10%,广州只有4.1%。

  这其中,广州表现最为优秀。

  数据显示,今年上半年,由于没有新增供应,加上吸纳良好,广州广州甲级写字楼空置率环比下降0.8个百分点至4.1%,这是少见的低位。

  03

  写字楼空置率为何如此高?

  一个重要原因是,CBD代表城市门面,而摩天大楼和商业中心能够展示城市形象。各大城市对于商业中心和摩天大楼的追逐,前所未有之火热,由此推动商业用地供应井喷。

  然而,写字楼对接的是商务需求,对接的是金融、保险、贸易、互联网等高端行业。

  这些行业,与经济大环境关系最为密切,容易受到经济周期和行业周期的影响。

  如果供应过剩而需求不足,那么自然就会带动写字楼空置率提升,租金同步下滑。

  除了大环境之外,包括P2P在内的一些行业受到整治或行业周期影响,出现不同程度的关停或退租现象,由此推高了写字楼的空置率。

  此外,对于许多二线城市来说,高端产业的发展,尚未跟上写字楼井喷的脚步。

  在短期,这些空置还不是大问题。如果未来发展势头向上,这些空置将会被逐步消化。如果遭遇经济降速,那么空置率就将成为严峻的考验。

  04

  可以说,写字楼、商铺和公寓,比住宅面临着更大的风险。

  过去20年中国房地产一路上行的历史,让很多人陷入一种误区以为只要是房子都值得投资,只要买了肯定就能一路上涨。

  然而,即便都是房子,但不同的房子性质不同,市场价值大相径庭,上升空间同样有天壤之别。

  不说过去十年,就以最近四年为例,全国各大城市住宅房价普遍翻倍,但大多数城市的公寓上涨幅度不足住宅一半,至于写字楼和商铺,很多城市则是原地踏步,甚至不升反跌。

  抛开个别城市,单看国家统计局数据:从2015年到2019年7月,全国住宅均价从6473元上涨到9315元,涨幅高达44%。

  与之对比,办公楼均价涨幅仅为9.6%,商业营业用房仅上涨15%。而最近一年这两种房子价格都在下跌,远远跑输住宅。

  

  要注意的是,这个数据来自国家统计部门,统计范围覆盖到全国,所以均价涨幅与具体城市的个别感受会有出入。这些出入,并不妨碍我们判断住宅、写字楼和商铺回报率的悬殊。

  当然,公寓情况稍好一些。但不仅涨幅跑输住宅,而且想要变现,还要比住宅多缴纳10个点的税费,这是额外的成本。更不用说,还有部分开发商将“办公用房”当“公寓”来卖,误导消费者。

  如今,楼市已经进入下半场,连住宅投资都不能再蒙眼狂奔,遑论写字楼、商铺和公寓?

  对于大多数城市来说,未来写字楼和商铺都将是过剩状态,而公寓则存在种种问题。

  所以,请务必将有限的资金投入到最有价值的资产上,不要再被“只要是房子都能买,只要买了都能涨”的过时思维所束缚。

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