保利2万5拿下浦江镇含宅地 便宜了？

闵行区浦江镇在融创桃花源项目之前，就没有含宅土地供应了。

当前在售的新房，都是很早以前拿下的土地，比如一品漫城。

因此闵行区浦江中心区6.5平方公里34-1、34-6地块（浦锦街道周浦塘南-9地块）是近年来浦江镇少有的含宅地块出让。

该幅地块由保利发展以总价25.03亿元竞得，成交楼板面价为2.48万元/㎡，有6%的溢价率。

地块具体信息：

闵行区浦江中心区6.5平方公里34-1、34-6地块（浦锦街道周浦塘南-9地块）

四至范围：4-1地块：东至浦申路，南至北江洲路，西至浦驰路，北至立跃路；34-6地块：东至浦申路，南至北江洲路，西至浦驰路，北至立跃路。

土地用途：34-1地块为商住（95%住宅；5%商业）；34-6地块为其他商服用地

出让面积：65033.6㎡

容积率：34-1地块为1.6；34-6地块为0.77

建筑面积：34-1地块：97653.76㎡；34-6地块：3080㎡

起始价：236090万元（原269924万元）

成交价：25.03亿

楼面价：2.48万/㎡

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关于地价

该幅地块去年曾经挂牌过，但后来又中止出让了，而且去年挂牌总价是26.99亿元，而本次出让总价为23.6亿元，起拍总价降低了约3.3亿。

可能多数人认为这幅土地很便宜，但要了解，该幅土地有商业以及共建配套，同时还含有自持住宅和保障房，若除去这些，该幅地块住宅实际可售计容面积为7.24万㎡，这样来算，实际可售楼板价为3.45万/平。

千万不要想这部分不能售卖的不会算在日后的商品房内，开发商不会做慈善，看看目前浦江镇商品房的价格，也能猜到这幅土地日后的入市价了。

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关于区位

该幅地块属于浦锦路街道，相对于浦江镇是高一个档次的。从大区域看，距离外环线很近，东面就是浦星公路，到往市区方向非常方便。

地块距8号线江月路站直线距离也只有差不多600米，3站路就可到达浦东前滩方向，周边还有陈行公路等多条交通线路，出行已非常方便了。

地块南侧隔条河为仁济医院南院，东南方向又临近浦江城市生活广场，该广场也是浦江镇的核心区域，周边也有多个学校聚集，包括浦江一幼，浦江一小，浦江一中，向明中学（浦江校区），上师大附中（闵行分校）。

可以说，地块是浦江镇最为优质的土地，也比更靠近市区的芦恒路站繁华。

但是也要明白，江月路附近是浦江镇最早启动开发的区域，如今的成形也代表着未来这片区域的土地将更加稀少，开发程度已接近饱和。

那么接下来浦江镇的重点开发或向北、或向南。

其实在这幅土地的北面，也就是芦恒路地铁站南侧，浦江镇还预留了差不多和一品漫城项目差不多大的土地，如今还在荒废着，而且芦恒路这条道路还尚未启动修建，看上去非常凌乱破旧，但日后想象空间巨大，不难看出，这一大片更靠近市区，更靠近前滩的土地，日后将是浦江镇重点打造的高端社区。

芦恒路道路

而保利竞得的该幅土地，应该是浦江镇前期开发接近尾声的地块，这里汇聚了大型动迁社区、前期开发的商品房项目，如浦江华侨城等，随着附近土地供应的减少，浦江镇未来发展的重心一定将向更优质地段转移。

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关于价格

浦江镇区域的一品漫城6月刚推出一批新房，单价已上6.5万/平，这要比大虹桥区域普遍5.8万/平贵上不少；而像融创上海桃花源纯高端别墅盘，售价更是达到了近14万/平。

该地块周边二手动迁房，目前售价也要4.5万/平，次新二手房如保利茉莉公馆、浦江坤庭等都已上5.5万/平以上，甚至个别次新房上到了6.4万/平。

综合以上数据，保利这幅土地未来上市的价格也不会太低，6万/平是很有可能的。

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关于产品

该幅地块禁止建造三面（两单元并联）或四面临空的类似别墅建筑，而且有限高要求。初步推算，若要做成别墅，至少要做到4层以上的叠加别墅，若要做成小高层公寓，大概楼高在6-10层之间，而且栋距会相对较大，是个舒适型社区。

按照地块出让的中小套型住宅建筑面积≥80%来看，建造成为统一小高层公寓的概率较大。这也就变现控制了未来商品房的总价段，能让更多刚需客买得起。

保利对浦江镇并不陌生，前期开发的保利茉莉公馆就已得到了购房者的认可，希望保利能在这幅优质的土地上造出优质的项目。