同样2万出头,你看好黄埔知识城还是增城教育城?

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  2019上半年,广州一手住宅成交均价27364元/㎡,与去年年底持平。而2万出头的均价,基本是目前年轻刚需首次置业可接受的价格区间。



  在这个预算范围内,往东有黄埔增城,往南有南沙,往北有花都,综合考虑通勤时间、供货情况和产品类型,东部顺理成章稳居成交榜首。
继续缩小目标,现阶段黄埔和增城成交量的PK,其实就是 知识城和教育城 两大板块的对决。
同样瞄准刚需,同样房企扎堆,同样主打知识经济,同样依托政府规划和地铁利好,一个是黄埔洼地,一个是增城网红,到底该怎么选?

  地铁开得早 不如路线开得巧

  
知识城有14号线,教育城有21号线,两个板块虽然离市区40公里+,但能吸引刚需,关键就是地铁。

  
▲14号线和21号线路线图
目前知识城的楼盘主要靠近何棠下站,但由于21号线还没全线通车,从知识城到市区,需要先换乘14号线绕到嘉禾望岗站,再转2号线或3号线到珠江新城,全程22个站,跨越广州4个行政区。
在这种情况下,知识城的居民前往市区,目前更方便的交通方式是万科楼巴和如约巴士,以前往石牌桥为例,单程票价是12元,耗时约50分钟,但班次有限,早晚高峰为30分钟到1小时1趟。
教育城的楼盘主要靠近凤岗站,但去年年底,21号线只开通了增城广场-镇龙段,所以目前乘坐地铁前往市区,还要先坐3个站到镇龙换乘14号线,再重复上述跨越4个区22个站的“死亡路线”。

  

  
但幸好,9月28日,21号线就即将开通镇龙-员村段。届时教育城的地铁利好才算真正落地。由于21号线分为快慢线,从凤岗快线7个站就可到员村,再换乘5号线到珠江新城,直接少乘15个站!



  根据快线运行时间,从凤岗到员村,全程约30分钟。不过快车运营时段也很关键,从全日行车计划表可以看出,整体以慢车为主,每日6:00-7:00和23:00-24:00这两个小时,更是无快车运营。


▲21号线全日行车计划表
虽然21号线开通对知识城的居民也是利好,可以乘坐14号线换21号线,再换5号线前往珠江新城,比现阶段少乘8个站,但算上等快车的时间,至少耗时50分钟,跟坐楼巴的通勤时间也差不多。
综上所述, 知识城虽然比教育城稍近市区,而且更早开通地铁,但由于路线规划的原因,等到10月份,交通的便利度反而不如教育城。特别是对在珠江新城办公而言,教育城的优势相对明显。
当然,买房不能只看地铁,如果工作地点在广州北,或者短期内有购车计划,考虑21号线未来的人流压力以及黄埔的地段价值比增城高,选知识城也不会错。关键还是结合自身的需求进行衡量。

  论生活配套 黄埔赢增城9条街

  
知识城2010年奠基,教育城2012年落户,都因为进度慢饱受诟病,但是比起“几乎都快黄了”的教育城,知识城至少已经真刀实枪地建起了公办医院和商业中心,预计在明年开始陆续投入使用。
现阶段,知识城居民的日常消费,主要依靠万科幸福誉的临街商铺和周边城中村,但近期买买君踩盘发现,靠近时代天韵的邻里中心,有望今年建成,补充商业配套的空白。而万科幸福誉对面的几所医院也进度感人,其中广州皇家丽肿瘤医院已经封顶,年底建成,明年可开放运营。

  
▲在建邻里中心

  
▲已动工的医院

  
▲预计明年陆续投入使用
反观教育城,不仅没有实质性进展,连规划都还在调整,去年市代建局亦曾表示会先选1-2所学校动工,但随后也没有落地消息。而跟据最新动态,目前唯一建成的只有安置区一期的11栋塔楼。
根据规划,知识城未来有5个邻里中心、4家医院和多个产业园区,而教育城虽然会进驻10所学校,包括高职院校1所、技术学院4所和中专5所。但从学校级别看,远远不足以与大学城相提并论。
而从两区政府财政实力来看,黄埔作为广州仅次于天河的GDP大户,在推动基础建设和公共配套上,显然要赢增城9条街,这一点,对比早期开发起来的黄埔科学城和增城新塘,就可以看出差距。

  不限购容易上车 但却不抗跌

  
虽然两个板块握手相连,但知识城属于黄埔,是限购区,需要是“广州户口或社保满5年”才有购房资格,教育城属于增城,是非限购区,外地户口可以购买1套。
乍看之下,教育城不限购门槛低,刚需容易上车,但问题是,同时涌入的还有投资客。这意味着,楼市下行周期,热潮消退,受泡沫影响,非限购区更不抗跌。
这种分化,从上半年的成交情况已经可以看出端倪。
据统计,朱村教育城板块,近1年在售楼盘约10个,除新开卖的楼盘没有同比数据外,7个持续加推的楼盘均出现不同幅度的降价,其中跌得最猛的汇港威华国际,降幅达到3500元/平。



  整个板块仅科慧花园1盘逆势上涨,半年涨幅约2000元/平。由于近地铁+小户型,科慧花园贡献了朱村教育城板块上半年60%的成交量,其他楼盘基本凉凉,陷入量价齐跌的僵局。


▲中原地产针对上半年成交的分析
相反,知识城板块虽然受阶段性供货收紧影响,成交下跌,但售价不降反升,1年涨幅高达3-4千/平,剔除产品不同的干扰(时代天韵南北向价差高达7千/平),近期报价基本持平。



  综上所述,买买君认为,限购的知识城显然比不限购的教育城更抗跌,如果不是没有购房资格、急于在远郊地铁沿线上车的刚需买家,还是慎重考虑这种投资过热红利透支的板块。

  地价差2倍!钱都花在买面粉

  
相比知识城,教育城近年来每次拍地都赚足眼球。在房价2万出头的情况下,板块内在2017年拍出的地王,折合楼面价已经去到15134元/平,而该盘目前报价2.45万/平,低于此前市场预期。


▲东部各板块高价地一览
而知识城虽然同样房企扎堆,但因为拿地早,简直白菜价。比如2012出让的5宗地块,全部底价成交,折合楼面均价不到1千元/平,其中大部分最后落入万科手中,也就是现在的万科幸福誉。
去年8月,保利通过股权出让的方式在知识城拿地,总价16亿,计容建筑面积23万平,折算楼面均价不足7千/平,尽管已经是目前知识城最贵的住宅用地,但竟然还不到教育城地王的1/2地价。
为什么会出现这种情况?一方面是因为知识城的开发商主要是从早期知识城企业手里拿地,成本低,而教育城是通过招拍挂,容易出现抬价;另一方面是教育城过热,红利提前被土地市场消化。
投资客往往认为应该追逐热点,但对自住买家而言,土地过热的板块,土地成本高,开发商为了确保利润,可能挤压影响到建筑的品质。这个问题从今年朱村多盘爆出质量问题也可以得到佐证。

  怎么买?170万起三房带主套

  
通过上述四个维度的对比,买买君认为,知识城比教育城更值得买。那么具体到知识城板块,在售楼盘哪个更值得买呢?
截至目前,知识城板块共有6个住宅楼盘,其中腾飞园中新里和广州绿地城已基本售罄,有货在卖的是万科幸福誉5期、时代天韵、招商雍景湾和龙湖双珑原著。
各个项目各有卖点:万科幸福誉有整个板块面积最小的三房,时代天韵有整个板块最佳的南向湖景、龙湖双珑原著主打品牌的品质感,而招商雍景湾相对均衡。
万科幸福誉5期与1-2期距离超过1公里,并不靠近地铁,但79平做到三房,而且带主套,整体均价2.5万/平,但近期出现过特价单位,79平小三房总价仅170多万,是整个板块最低的置业门槛。
万科幸福誉79平三房
时代天韵主打改善型,最小的北向三房也要115平,而南向四房单价早已突破3万,刚需可以忽略。招商雍景湾在售复式,平层要等加推新楼栋,预计2.4-2.8万/平,最小的89平三房超过200万。



  而龙湖双珑原著在售8栋98平三房和126平四房,均价2.3-2.5万/平,其中,98平三房为横厅设计,带主套和衣帽间,适合刚需一步到位,总价比招商雍景湾89平三房稍贵一点,但舒适度更高。
龙湖双珑原著98平三房
可以看出,目前知识城200万以下只能买万科幸福誉,但户型相对紧凑,如果预算允许,买买君更推荐龙湖双珑原著,而招商雍景湾靠近医院,而且此前的学校配套有变数,买家需多加了解。

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