房地产融资全面收紧 银行态度转变：宁可不做也不犯错

房地产融资最近过得有些艰难，从银行、信托公司，到其他金融机构，监管部门密集的融资“限令”逼使业务链条上的每一位参与者都面临压力。“这应该是我所经历的史上最严的监控时点了。”一家信托公司的运营人士感叹，如果地产融资业务的空间还要进一步压缩，他们根本没办法继续开展业务了。

监管部门这一轮对房地产融资的“围堵”，主要聚焦在控制房地产业务增量规模、严禁信贷资金通过各种方式违规流向房地产领域这两大内容上。而一切动作的最终落点，都指向房地产企业拿地等前融环节。

房地产融资收紧的背后，是房地产调控政策始终维持在“房住不炒”、“不能将房地产作为短期刺激经济的手段”等基调上。调控有需要，金融市场自然在政策配套上相互吻合。“目前国内市场并不是不允许融资，而是要有一定‘度’进行再融资的安排。”时代中国董事会主席岑钊雄在中期业绩会上指出，监管部门和审批部门的初衷是希望房地产企业不要将杠杆加得很大。监管层的全局考虑是，不希望某个行业所占用的资金比重太大，希望地产方面的借款减少一些。

融资紧缩

房地产融资遭遇的这一轮“围追堵截”始于5月份。银行和信托机构两大过往房地产融资的主体，成为此轮监管严控的重点对象。

最新一个有关融资收紧的动作是，8月份，银保监会办公厅正式下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。“我们还没有看到正式文件，但已经现场开会进行口头通知了，深圳很多家银行都开始严查。”一名国有银行深圳区域的人士告诉经济观察报。

与之对应的是，最高峰时期打开的所有房企融资大门，现在正慢慢被关起来。吴建斌说，有些门已经彻底关了，有些门是半关的状态。

房地产融资曾经在2015年下半年至2017年间达到高峰期。按照吴建斌的说法，当时的融资工具非常多，有人统计过，有30多种融资工具可以用。然而，一位港股上市房企的融资负责人告诉经济观察报，从5月底开始，虽然名义上没有具体发文，但实际上多数银行的融资业务都已经按下“暂停键”。“很多房企原来都在银行做短融、中票业务，之前还可以发，但两个月前就基本审批不下来；过去房企在银行常发的尾款ABS和供应链ABS，也几乎发不了。”

“哪怕面对正常融资，银行现在的态度也是，宁可不做，也不犯错。”王轩表示，其实现在很多房企旗下还是拥有很多合规项目，可以申请开发贷等，但由于受到额度管制以及窗口指导，银行倾向于不做这些业务。

旭辉控股（00884.HK，以下简称“旭辉”）是这一阶段的典型代表。短短两个半月时间，这家房企接连两次陷入两场有关“暂停融资”的传闻。

第一次出现在5月底，彼时有市场消息称，部分房企因拿地激进，出现一些“地王”，监管部门将收紧这部分房企的公开市场融资，包括暂停债券及ABS产品，旭辉也在名单之列。

第二次发生于8月中旬，一张坊间流传的名单显示，11家房地产企业被暂停一切资本市场融资（含供应链ABS），旭辉赫然位于名单首位。

一切流言，皆始于旭辉上半年在土地市场的高调且频繁亮相。这家向来“不拿地王”的房企，在之前六个月一改往日的审慎作风，陆续在合肥、苏州、南昌等热点城市竞下多个高溢价地块。

在新近举行的中期业绩会上，面对一切质疑，旭辉行政总裁林峰予以否认，他说：“我们至少也问了名单上面其他的公司，包括我们在内，都没有收到正式的书面通知，甚至是窗口的指导。”

但他同时承认，房地产融资环境确实在持续收紧，“总体存量控制，同时收缩增量”——这是当前金融机构的政策趋向，这一政策不仅仅只是针对一批企业，而是面向整个房地产行业。

前述港股上市房企的融资负责人透露，目前，监管层对一些激进房企的监管大致分成两类，一类已经在7月底下达“窗口指导”，要求暂停一切资本市场融资；另外一类则是规定发债融资只能借新还旧。

借新还旧的具体方式是，今年下半年，这类房企的旧债到期多少，只能按照到期的规模发行同等的新债。“但这里面存在一个问题，其实去年选择发债的房企数量并不多，一些企业直到今年上半年才慢慢开始发债。如果房企归属于这一类，下半年连新债也发不了。”该融资负责人表示。

前融监管

无论是连续祭出多份针对银行、信托机构以及其他金融机构的发文，还是先后对融资链条上的信托公司、房企、银行等多个主体开启约谈、专项检查和窗口指导，监管部门贯穿于这两个多月的一系列密集动作，内容无不聚焦在两个点——一是控制房地产增量业务规模，二是严禁信贷资金通过各种方式违规流向房地产领域。

如若将目前的这些收紧动作进一步归类，可以发现，管制方向重点落在房地产企业前融环节，尤其是表外融资方式。

房企的前融业务实际上是一种配资拿地，正常情况下，在拿地阶段，由于开发商尚未拿到土地证无法申请开发贷，便通过信托进行融资，这笔资金按规定用来支付工程款。但在实操中，开发商会通过项目公司以走账等方式，比如通过预付工程款的方式付给第三方公司，将这笔钱转移回母公司或者集团公司，从而变相置换原先的土地款。

前融对于一个房地产项目的开发非常重要，这是拿地的第一步，一旦被收紧，后面的任一环节根本动不了。吴建斌说，房地产的高周转实际上就是从买地这个环节开始的，“买地为什么原来可以实现高周转，就是因为我们有很好的前融。当政策对信托融资或者信托通道的融资做了一些限制，基本上房地产公司要通过前融推动高周转就非常难了。”

过去房企最主要的前融渠道是信托，重点包括银行的信托通道业务及信托机构的贷款两大类。所谓银行信托通道业务，其实是银行通过一些结构设计，将理财资金先委托给信托公司等资产管理机构，再由信托公司变相投到房地产领域。

在这一“曲线”之下，银行表内资产转移到表外，信托公司从中则可以获取银行的一笔通道费用，风险由银行自行承担。