农村闲置宅基地终翻身值钱:可借道集体经营性建设用地直接入市

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  一、农民无资产:城乡差距最扎眼的是不是收入差距而是财产差距!

  意识支配行动,人与人最大的差距不是体力的多寡,而是思想和脑力的差距。

  贫富差距,城市和农村的财富差距主要不在于收入的多寡,而在于资产的体量。城里一套房,农户一辈子;农户一处宅,城里只一年。

  城市居民之所以富裕,主要原因是因为他们是有产者,有房有股。而广大农民之所以不富裕,是因为他们无产,耕地所有权属于集体,农户只有承包经营权;宅基地所有权在集体,农户只有使用权。农房倒是农民花大价钱盖的,但是只能住,难以交易,不能抵押,属于沉没资产。

  

  所以从这个意义上说,很多年以来农民都属于无产者,所有资产都是集体的,农民只能依靠出卖劳动力种地或者进城打工谋生。

  城乡二元的产权制度,或许是农民至今依然没有富裕的根本原因。

  正如刘守英教授所说:一个人或一个家庭可以靠市场经济规则改变命运,但是有些由体制砌成的墙是你无法翻越的。

  二、一度失望:宅基地改革过于保守!

  先盘一下农村宅基地的体量。

  2017年全国农村集体建设用地中宅基地占了70%,户均使用宅基地接近0.6亩,人均超过100平方米,同期城镇居民人均住房建筑面积是36.9平方米。目前农村空置宅基地有3000万亩,比城市目前所有的住宅用地的总量还多。

  这些年很多乡村民宿等业态快速发展,需要农村的土地建设或者对现有的农村房屋进行改造,但要么苦于没有建设用地指标,要么改造农房但缺少法律法规的保护。这就造成了很多进入乡村民宿的探路者同时成为“违法者”。从市场期待来看,大家都对宅基地改革抱有一定的期待,其中一个最低限度就是宅基地或者农房的交易范围必须扩大:目前只能在村内交易,使得农房这个沉睡资产无法体现它真实的价值。

  

  6月28日,十三届全国人大常委会第十一次会议对土地管理法修正案草案二审稿进行分组审议。与会委员对农村宅基地制度提了的“不少”意见和建议。

  刘振伟委员提出进一步在法律中完善宅基地使用权的取得方式、严格用途管制、完善宅基地用益物权权能制度、完善农民房产财产权制度等内容。

  谭耀宗委员同样认为目前土地管理法草案对宅基地制度的规定比较粗略,对实践中农民高度关注的宅基地“三权分置”、有偿使用、退出、继承等问题缺乏规定。

  鲜铁可委员则主张适当放宽农村宅基地使用、流转限制,使宅基地更好地保值增值,建议草案进一步明确具体的操作规定。

  三、农村闲置宅基地终于翻身值钱:可借道集体经营性建设用地入市!

  虽然这些年农地入市的口子开了,农村经营性建设用地可以同地同权直接入市,但是农村宅基地显然不在范围内。据自然资源部推算,全国农村集体经营性建设用地约为4200万亩,占集体建设用地总量的13.3%。

  当前一些大城市国有建设用地供应紧张,土地价格也居高不下,而一些城市近郊区的宅基地却可能存在大量闲置,这两者之间能否通过宅基地的流转来建立一个供需通道?

  此事最近有反转。

  5月,国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》,其中很关键的一条,就是响应学界和民间的呼声,重新定义了农村经营性建设用地,大大扩大了范围。

  

  意见提到:按照国家统一部署,在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下,允许农村集体经营性建设用地入市,允许就地入市或异地调整入市;允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市;

  

  允许农村闲置的宅基地和公益建设用地借道农村经营性建设用地入市,这也是关于农村土地改革最大的亮点,原来的经营性建设用地范围过窄,只能小部分人受益,现在把闲置的宅基地、公益性建设用地包括进来,基本上就把全国70万村庄都包括进来了,人人都有机会成为农村土地改革的潜在受益者。

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