WeWork要上市:一个年亏100亿的二房东?

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  燃财经(ID:rancaijing)原创
作者 | 孔明明
编辑 | 阿伦
北京时间8月14日晚,共享办公空间企业WeWork正式向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO招股书,公司名为“The We Company”,拟议交易代码为“WE”。本次IPO承销商包括摩根大通、高盛、美银证券巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行。
WeWork在招股书中将用作“占位符”的最高融资金额定在了10亿美元,但并未具体披露IPO筹资规模,也未披露上市交易所、发行价格区间及股票发行数量。此前据知情人士称,WeWork计划融资逾35亿美元,被市场看作是继Uber之后的美股第二大IPO。Uber于今年5月份上市,筹资约80亿美元。
WeWork创办于2010年,主要业务是租赁写字楼进行翻新,然后将其分开转租给其它公司。成立9年,WeWork共获超过80亿美金的融资额,今年年初,日本软银集团以20亿美元再次投资WeWork,使得这家公司的估值达到470亿美元。
但上周据《晚点LatePost》报道,在其获取的一份私下一级市场股票交易文件中,WeWork估值腰斩,从470亿美元被降到231亿美元。
招股书显示,从2016年到2018年,WeWork的收入增长超过4倍,但亏损也几乎以同样的速度在扩大。2019年上半年,WeWork营收15.4亿美元,净亏损6.897亿美元。2018年,WeWork收入达到18.2亿美元,净亏损为16.1亿美元。
从成立之初,WeWork创始人兼CEO亚当·诺伊曼就一直坚持认为,将WeWork归类为房地产公司太过狭隘,他把WeWork看成是一家雄心勃勃的“社区公司”。“我们来到这里是为了改变世界”,诺伊曼说,“没有比这更让我感兴趣的了。”

  

  但今年最知名的两家上市公司优步和Lyft,自上市以来一直举步维艰,投资者对这两家公司数十亿美元的亏损以及缺乏实现盈利的时间表持谨慎态度。
另外,曾有媒体报道,WeWork的不少员工称公司环境混乱动荡,且分支业务发展并不顺利。招股书显示,WeWork约83%的收入依然来源于共享空间租赁会员费。
对于此刻的WeWork来说,主营业务盈利无期、新故事还未成型,同时需要通过不断举债和融资来进行扩张。仅凭诺伊曼“改变世界”的梦想,WeWork究竟能在资本市场获得多少认可? 成立9年,依然只是“二房东”

  从数据来看,WeWork是一家不断扩张又不断亏损的公司。
文件显示,从2016年到2018年,WeWork的收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元、18.2亿美元,净亏损分别为4.3亿美元、8.8亿美元、16.1亿美元。增长超过4倍,但亏损也几乎以同样的速度在扩大。2019上半年,WeWork营收15.4亿美元,净亏损6.897亿美元。

  

  单位:亿美元 数据来源 / 招股书
目前,WeWork已在全球28个国家、105个城市布局了485个空间。全球范围内大企业入住率达到40%。在中国,WeWork也在积极布局一二线城市,拓展深化本土合作伙伴关系。
截至2019年Q2,WeWork会员数达到52.7万人,其中38%来自全球500强企业。

  

  WeWork会员数量变化(单位:千人) 数据来源 / 招股书
目前,WeWork的大部分收入来自共享办公空间的会员月费,截至2019年6月30日,占公司总收入约83%;其次是会员和服务收入,包括会员购买会议室和印刷等服务,及WeWork和其合作伙伴共同提供的其他产品和服务,约占总收入的5%;另外12%的收入来自于We Company通过产品套件提供的其他产品和服务的收入。
从文件披露的业务模式来看,WeWork的业务分为两部分,一部分是为大企业客户按照需求寻找空间进行改造并提供服务,另一部分通过空间、服务、产品为会员客户提供体验。

  

  WeWork商业模式 来源 / 招股书
但从收入构成来看,WeWork的商业模式和“二房东”依然没什么差别,即先用较低的价格长期租赁办公场地,通过装修和分割,再分租给企业办公,获得收入。 估值腰斩,创始人曾套现7亿美金

  文件显示,日本软银集团为WeWork的最大股东。

  

  股东数据截图 来源 / 招股书
成立9年,WeWork共获超过80亿美金的融资额,今年年初,日本软银集团以20亿美元再次投资WeWork,使得这家公司的估值达到470亿美元。
但在此前,据《晚点LatePost》报道,在其获取的一份私下一级市场股票交易文件中,WeWork估值腰斩,从470亿美元被降到231亿美元。
此前,TechCrunch曾报道,诺依曼在IPO之前已经从公司获得了超过7亿美元的资金。2018年诺依曼也曾对外吹嘘过他本人出售1亿美元WeWork股票的经历。
还有资料称,WeWork在曼哈顿开办了一所名为WeGrow的私立小学,并在2016年收购了一家生产冲浪泳池的公司42%的股份(诺依曼十分喜欢冲浪),其还在近两年投资了很多和WeWork主营业务关联性没那么强的公司,引起争议。
另外,诺依曼还被指利用WeWork“牟利”,根据公开报道,自创立WeWork以来,诺伊曼一直在房地产领域大举投资,这些房产有的会租给WeWork收取租金。他的其他投资还包括商业地产和初创企业的股份。
员工们曾对媒体表示,WeWork人员流动率奇高。有传言称诺依曼希望WeWork每年的离职率在20%,从而保持员工对工作的警觉性,但其本人予以否认。据公开报道,WeWork已有两轮大规模员工离职,有员工表示,突然解散整个团队并进行重组是常有的事。一位前高管曾说:“当你在WeWork工作时,会发现这家公司缺乏文化,如果有一种文化,那就是中转站文化。”
今年3月,WeWork宣布裁员大约300人,约占其员工总数的3%。受裁员影响的部门包括美国WeWork的工程技术团队、产品和用户体验设计部门。裁员的理由是公司在新一轮招聘计划之前的调整。紧接着,WeWork又宣布计划增加6000名新员工。截至2019年6月30日,WeWork共拥有超过12500名员工,其中约7500名员工位于美国。
为了显示自己能带来健康的利润,WeWork还独创了一项名为“社区调整后EBITDA”的金融指标,排除了诸如市场营销、建筑、设计等许多成本。外媒称,“这是一个时髦的数学运算,有点像在你面前挥手说创业公司没有亏钱,是对未来的投资。”
在Business Insider的一篇报道中,纽约大学商学院教授曾抨击WeWork:“WeWork绝对没有意义。这是在泡沫市场中,公司和其投资者之间的共同幻觉。“ 上市后故事要怎么讲?

  从文件中可以看出,WeWork着重强调自己的社区和技术:公司聘请了500多名设计师和建筑师,同时增加了一个由2500多名社区管理人员组成的团队,通过WeWork自己构建产品和服务或者加入合作伙伴关系,用于改善会员体验。
同时,WeWork表示公司拥有大约1000名工程师、产品设计师和机器学习科学家,致力于构建用于运营业务的复杂系统。因此,他们能够以更低的价格为会员提供优质体验。
成立9年,WeWork在不断通过并购去完善自己的产品和服务。

  

  来源 / PropTech研习社
今年2月份,WeWork宣布更名为The We Company,同时发展WeWork、WeLive和WeGrow三条不同的业务线,进行多元化尝试;在文件中,WeWork称公司将在现有城市积极扩张,并在多达169个城市陆续推出业务。
文件也表示,包括摩根大通和高盛集团在内的多家银行已承诺向该公司提供至多60亿美元的债务,这些债务将在该公司IPO时到位。作为债务协议的一部分,WeWork将被要求在未来几年至少持有25亿美元,至多持有35亿美元现金。
WeWork在文件中称,由于经济下滑,企业将会寻求更灵活、成本更低的办公方式,而WeWork可以为企业提供量身定制的短期备选方案,他们可以为每位员工节省高达66%的成本。这也是他们对未来市场有信心的原因之一。有共享办公行业从业者对燃财经表示,在WeWork上市之后,头部效应会显现,品牌加强、资金流入,“当出租率平均达到85%时,能够实现盈亏平衡。”
另外,据文件显示,WeWork是一家没有CTO的公司。 上述从业者对燃财经分析道:他们可能是想说明,技术作为一个基础设施,已经融入公司血液了吧。

  

  WeWork高管信息 来源 / 招股书
在互联网热潮期间,一家名为瑞格斯(Regus)的公司因提供类似的灵活办公室而成为股市宠儿。随着互联网泡沫的破裂,瑞格斯破产,该公司重组并更名为IWG,IWG目前在全球约有3000处办公地和250万客户。据《华尔街日报》报道,2018年,IWG的收入是WeWork的两倍,但IWG目前市值仅约40亿美元。
有国外媒体称,很难评估WeWork这家公司在长期内是否具有经济可行性,它的增长势不可挡,但尚不清楚是否能以可持续的方式实现。“WeWork这家创业公司试图破坏已建立的行业,雄心勃勃。它可能是过去十年中‘独角兽’创业公司中最神奇的生物。”
在文件中,WeWork提到中国上百次。2016年,WeWork由上海开始在中国市场的运营。一年后,软银和中国公司弘毅资本和挚信资本出资5亿美元,与WeWork成立了合资公司。WeWork在这家名为ChinaCo的公司中持有59%的股份,该公司是WeWork在中国内地及港澳台业务的独家经营方。2018年,中国市场营收占WeWork总营收的5.5%。据WeWork网站信息,该公司在中国的12座城市拥有115栋物业,占全球总数的15%。
但中国市场与美国市场有很大不同。WeWork在文件中的风险因素中也指出:“美国与其他各国,尤其是中国之间未来关系的可能变化令人担忧。中国或其他国家实施的更高关税、资本管制、不利的贸易政策或其他进入壁垒可能会对我们的业务、财务状况和运营业绩产生不利影响。”
WeWork提出的共享办公模式,也吸引了大批“中国学徒”。据国务院办公室发布的数据,2014~2015年间,我国共享办公空间(含孵化器)数量从50家发展到2300家,翻了46倍,到2016年超过4200家。经过几年的跑马圈地,目前优客工场、氪空间、纳什空间、梦想加等企业占据较大市场份额。对这批“中国学徒”来说,WeWork的上市,意味着共享办公行业新的时代正在到来。
*题图来源于网络。

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