黑妞为你解读CBRE柬埔寨金边房地产市场报告（2019Q2）

近两年来，随着柬埔寨房地产行业的快速发展，越来越多的商业地产研究机构开始进入柬埔寨。CBRE也是最早进入柬埔寨的房地产咨询五大行之一。

7月10日CBRE发布了金边房地产市场第二季度的报告，黑妞忙于接待客户，没有及时为大家解读。

今天，我们就一起来看看CBRE关于金边房地产市场第二季度的调研数据。

柬埔寨：建筑行业投资额大幅增加，房产市场保持良好发展。

根据土地管理、城市规划和建设部的数据，全柬埔寨建筑行业（住宅，写字楼、酒店、商场）在今年第二季度核准投资的金额大幅增加，比第一季度增长86.2%。2019年上半年批准的投资总额约为48亿美元，比2018年上半年大幅增长118%。

今年第二季度除了核准的投资额大幅增长以外，批准的项目数量仅小幅增长，第一季度全国范围共批准了989个项目，第二季度增加到1008个项目，仅比第一季度略微增长1.9%。

金边：供应量、租金、入住率均保持上涨态势。

目前，金边在建的项目总数量为221个，其中位于桑园区的在建项目数量最多。

公寓方面：今年第二季度推出了大量的新项目，共有5853个单位，其中超过一半属于均价1500美金左右的平价公寓。此外，今年第二季度有5个项目共计1393个单位完工交付，比第一季度增长了27.7%。

写字楼方面：因为有一个综合体项目的竣工交付，使得分契式产权的办公室可租赁面积增加了20323平方米，在第二季度没有只租不卖类型的写字楼完工。入驻率方面，第二季度的入驻率比第一季度略微上升了0.54%，从85.9%上升到86.5%。

商业地产方面：有两个项目的社区购物中心随着项目的交付开始进行招租，使得可出租面积增加了约20000平方米。零售行业的空置率已降至近十年来最低，约为7.9%。

金边公寓

供应：核心区域中高端公寓供应量放缓，郊区平价公寓供应量上涨

今年第二季度有8个新的公寓项目推出，共有约5853个单位，相比第一季度大幅增长了281.5%。与第一季度类似，大部分新推出的公寓项目都定位于平价公寓，区别于2018年推出的大部分项目都属于中高端定位。据估计，第二季度新推出的总单位中有3252个单位属于平价公寓，约占新推出单位的56%。在第二季度新推出的平价公寓大部分都位于金边的非核心区域，包括森速区、水净华区和棉芷区。

除了有大量新项目推出以外，今年第二季度还有5个公寓项目完工交付，共有1393个单位。与今年第一季度类似，完工交付的公寓项目主要是高端公寓项目，约占第二季度总交付单位的72%。

服务式公寓供应量自今年起有着显著增长，其中今年第二季度有两个位于市中心的项目完工交付，为市场上的B级服务式公寓增加了34.1%的供应量，使目前的服务式公寓总供应量达到2491个单位。预计到2019年底，A、B级服务式公寓总供应量将达到约2990套。

绝大多数的服务式公寓位于金边的市中心，项目数量最多的是BKK1分区（38%），其次是隆边区（26%）和百色分区（14%）。预计未来的服务式公寓项目仍将位于金边的市中心区域。

售价：中高端公寓售价上涨，平价公寓小幅上涨

与第一季度相比，2019年第二季度的中高端公寓的平均价格上涨了1%左右。截至今年第二季度，高端和中端公寓的平均价格分别为3254美元/平方米和2568美元/平方米。定位于平价公寓的项目与第一季度相比，价格上涨了1.9%，平均价格为1501美元/平方米。

租金：中高端公寓租金持续上涨，服务式公寓租金差别大

尽管第二季度完工交付的公寓增加了9.1%，延续了供应量的快速增加，但是公寓租金在本季度仍然保持上升趋势。与第一季度相比，高端公寓的租金上涨约3%，中端公寓的租金上涨了4.3%。

服务式公寓方面，单间和一房单位的平均租金在A级和B级方面有很大的差异，一房单位的租金从每月650美元到2000美元不等。A级公寓的复式单位的租金差异更大，目前租金从每月4000美元到9000美元的都有。

黑妞解读：

未来一两年内金边或将推出更多位于郊区的平价公寓项目，而市中心的中高端公寓项目供应量会相对放缓。原因有二：1、“西港热”吸引了大量开发商前去开发西港；2、核心区域土地愈加稀缺，加之柬埔寨政府要求各开发商增加平价公寓的建设和供应。

服务式公寓的租金差别非常大，根据黑妞的调研结果，一个公寓的配套设施和物业服务决定了未来的租金差别。所以投资还是需要选择有丰富的配套和优秀的物业管理服务的项目，才能保证未来更高的租金收益。

金边写字楼

供应：总供应量略微下降，入驻率略微上升

2019年第二季度金边的写字楼供应量略有下降，主要是因为有一个C级写字楼项目被取消。截至2019年第二季度，金边写字楼总净可出租面积减少到约359,000平方米。

在今年5月份，一个非CBD区域的写字楼正式推出，未来将增加约18,000平方米的净可出租面积。

入驻率方面，第二季度的入驻率比第一季度略微上升了0.54%，从85.9%上升到86.5%。

租金：CBD区域租金保持平稳，非CBD区域租金大幅上涨

CBD区的写字楼平均租金报价在第二季度几乎没有变化，A级写字楼平均租金保持不变，B级写字楼平均租金小幅上涨约1%，C级写字楼平均租金下降约2.6%

非CBD区域的B级和C级写字楼平均租金出现大幅上涨，其中B级写字楼平均租金比第一季度上涨4.7%，C级写字楼平均租金比第一季度上涨4.2%。

黑妞解读：

今年第二季度仍然有新的写字楼项目推出，但是距离完工仍有3年左右的时间。入驻率依旧很高，表明对于写字楼的需求仍然非常大。但是，CBD与非CBD区域的租金上涨趋势有显著差别，这表明随着CBD附近的交通状况持续拥堵，越来越多的公司选择了非CBD区域的办公楼，从而避免拥堵。

金边零售地产

供应：大型商场开放，供应量增加

零售地产方面在今年第二季度有两个项目完工入驻，为市场增加了7%的净可出租面积。其中奥林匹亚购物中心的开放为零售地产增加了约166,084平方米的净可出租面积，另一个位于森速区的社区购物中心增加了4881平方米的净可出租面积。

除了已完工入驻的项目以外，第二季度还有4个新的零售地产项目推出，主要是公寓或社区的商场部分，新推出的社区商场总供应量约为28,444平方米。此外，还有YT Mall也在第二季度正式推出，该购物中心完工后能提供约17,000平方米的净可出租面积。

租金：行业平均租金下降，购物中心租金上涨

整个零售业的平均租金在第二季度有所下降，社区购物中心的平均租金下降了1.4美元/平方米/月，被认为是对供应量增加的反应。此外，整个零售行业的平均租金下降了约4%至28.50美元/平方米/月。尽管如此，第二季度购物中心的平均租金仍然在持续上涨，从第一季度的29.40美元/平方米/月上涨到30.48美元/平方米/月。

空置率：已降至近十年最低水平

零售行业的空置率在第二季度略微下降了1.1%。目前，零售行业的空置率是近十年来最低的，约为7.9%。这主要是部分商场延迟完工入驻以及越来越多的人进入零售业。随着供应量的增加，预计未来几个季度的空置率将有所上升。

黑妞解读：

零售行业的空置率在第二季度达到了近十年来的最低水平，这说明金边对于商业的需求非常大，目前金边仅有寥寥无几的几个大型商场，对于收入日益增加的本地人来说，远不能满足他们的购物需求。

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