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妖孽出没?No!佛山二手房市场,妖不起来

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暴涨暴跌,最能迎合市场多空两极,也最能拨动亢奋神经,尤其是媒体们的标题。

昨前几天司令的群和朋友圈相继传出一套逆天笋盘,弄得半城风雨。中介同行各种力推,吃瓜群众感叹连连--二手房开始凉了?

如果该小区业主看到上面的价格,一定喷口老血。这价格简直回归2016啊!

而外围吃瓜群众评价:这好得也算临广板块,南北双阳台的竖厅4房,靓得一批。不至于这么贱啊!

隔壁就是三山新城,上周还拍出封顶价。这楼市还没惨到这个地步,业主卖这个价为哪般?

后来司令顺藤摸瓜打探了一番,摸清了这套房源和业主背后的事。

原来这是套二押的房子,背后还有债务。 这种case在行内称为“药单”,普通二手买家基本会敬而远之。没点专业和胆量,不敢碰。

前几天被吸引去看这套房的买家不少,但大多不敢啃。恰巧司令的一位朋友是“药单高手”,手上有些应对的“解药”,也去交谈过,也还是放弃了。

这个案例会否是当下二手市场的缩影呢?如今的二手市场又怎样了?且看下文。

跟之前同被点名的“妖王”苏州相比,佛山的二手市场,目前还是安静得像个美男子,不妖不浪,不温不火。真是不看不放心,想炒没概念。

最近,司令线上线下也调研了二手,看小区挂牌,看区域成交。

跑一线摸底,走二手小区,有热门的千灯湖、桂城次新和老破小;也有存量较多成交一般的大沥、狮山、乐从;还有降价疑云的罗村;跟中介老板聊市场,窥探成交背后的猫腻。

有个结论跟大家分享: 近期的官方定调对二手影响暂时还小,数据 有时也会蒙人。 只有深入一线,才能感受到真实的温度。

7·30会议后,坊间开始吹二手要降价。但事实上顶多算区域要开始分化。

比如现阶段大多千灯湖的业主心态平和,前些日子还有卖房时临时返价的,买家不但 接受,还求着业主签。而罗村因为高铁的原因,部分业主如惊弓之鸟般降价抛盘。

有人说xx豪宅二手成交单价过3.5万+,那实际上是有人左手倒右手。以前低价买的房子翻了两倍,如今自住太亏了,不如套点钱出来。因为这比抵押贷划算。

有人说二手挂牌时间一年没成交,那是业主没心卖,放出来试探市场而已。

还有人说xx小区最近成交了抄底价,但那个户型不但差,还是天地一号。

……


最近的天气贼热,看二手这种体力活,很多人受不了。按往年的惯例,是淡季无疑。

但其实7月的一手,降了热度少了人气,但二手却暖和了。直接的反应是7月二手网签环比6月涨幅约12%,同样8月的二手带看也比去年同期增长。

现在还是年中,大部分的业主还没到资金困难时,不急着降价卖房。就算一年都涨不动的小区,业主不是真缺钱、急用钱,也不愿降价。

也就是说业主降价不会那么爽快,这跟缺钱的品牌开发商作风不同。大部分业主都会慢一拍, 所以主旋律降价这事只能说“让子弹再飞一会儿”。

当然,你也别寄希望于二手楼价大跳水给你抄底,不可能的。

走了一圈,各种咨询,当下的二手现状:

大体上稳为主,观望情绪虽浓,但 价格波动不大,成交量小幅上升。

但一直以来,佛山大部分板块的存量市场尿性不足,妖不起来,有些现象便是关联的注脚。

1、政策影响下的市场冷热转换。

一直以来,佛山都是新房市场,不是存量房市场,这是基本面。 近几年,二手因为各种政策原因,成交量虽然上去了,但与一手依然差距较大。

2016年首付2成,市场开始大热,价格攀升,带动了二手成交过7万套;

疯狂的2017年,一手先限购,二手后限购,当年二手冲上了近10年成交的历史最高近8.8万套;

到了2018年,新房因为限价,继续保持了二手的企稳,成交继续过7万套;

2019年上半年,合同双变单,加上积分入户推行,加上中介热衷卖一手,导致上半年二手成交下滑严重;

2、来自买卖双方的博弈。

在今年国家反复重提又加码调控的节骨眼上,买卖双方心里都有小九九,互相试探。

于卖家而言,觉得过了最近的风声就好,不缺钱就安心持有;而买家看市场风声不断,高层对炒房重拳高压,猜想房价会降,于是多加观望。

当然,新房稀缺的桂城及千灯湖板块,一直都是卖方市场。

3、没有大幅倒挂。

佛山一二手有倒挂现象,但绝没有经历过厦门、杭州、成都大幅倒挂的行情,绝大部分区域,一手依然比二手贵。这也保证了二手不被完全冷落。

但目前部分地区倒挂现象显现,比如绿岛湖。 x盘降价后,竞争力秒杀区域二手。

4、新房情节依然严重。

相比于北上广深这样二手唱主角的市场,佛山买家对新房情有独钟,尤其是 刚需人群和佛系投资客。

当下的市场,是否是二手进场良机,有漏可捡?

要记住:捡漏,永远是运气+汗水+方法的结果,这三者的比重没有绝对。

所以,为了避免努力后的失望,要摆在心态。别把捡漏当成是抄底,而应该是找到适合自己、通勤方便、配套更全的房子,工作生活两不误,这比老想着抄底更加实际。

而比起二手房的抄底,抄底新房,相对时间成本、资金成本可能更低。

最近广州番禺、增城多个一手项目出现价格跳水的景象,最近都见诸报端。还有武汉、郑州、合肥、济南、天津等省会城市也有部分一手降价,但被媒体解读为大面积跳水,有失偏颇。

但如果降价的趋势打开之后,必然会蔓延到二手。所以如果你确实很想捡漏,那么一手二手都要盯着。

必然是一手降价在先,二手降价在后。前者你很容易获得消息,后者你就要看运气了。

简介:本土百万粉丝矩阵--直通车旗下公号,用接地气的方式让你明白佛山楼市规律。为买房人解惑答疑,排忧解难。那些别人不肯说的,司令告诉你。

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