共享办公鼻祖WeWork冲刺IPO：“二房东”仍是主要盈利模式

原标题：共享办公鼻祖WeWork冲刺IPO：四年累计亏损超40亿美元，“二房东”仍是主要盈利模式

前日晚间，共享办公空间企业WeWork正式向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO招股书，公司名为“The We Company”，拟议交易代码为“WE”。

更引人注目的是，此次招股书公开同时也是WeWork(也是行业内)首次有企业公开披露运营数据。从招股书中可以看到，WeWork用了超过7年的时候才让营收超过10亿美元，但自成立开始企业始终处于亏损状态，且公司自身也无法预测未来能否实现盈利。

作为共享办公行业的鼻祖，WeWork一直被视为是国内诸多后来者的效仿对象。但作为行业内的头部明星企业尚且如此，其他玩家苦苦追求的盈利模式，似乎至今仍是一团迷雾。

租金收入仍为主要来源

WeWork招股书显示，截至2019年6月底，WeWork拥有52.7万名会员，在全球29个国家的111个城市拥有528个分支机构。其中，52.7万名会员来自于多个行业，其中38%来自全球财富500强企业。

自成立以来，据招股书披露，WeWork连年亏损。2016年、2017年和2018年，WeWork的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，净利润分别为-4.3亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元。2019年上半年，WeWork营业收入为15.35亿美元，净亏损9.04亿美元，而去年同期的营业收入为7.64亿美元，净亏损7.23亿美元。随着营收的逐步增大，WeWork的亏损数额似乎也在同步增长。

WeWork在招股书上对此进行了解释：WeWork累计净亏损主要来自于门店扩张需要大量的资金。2016年、2017年和2018年，WeWork的门店运营费用分别为4亿美元、8亿美元和15亿美元，2019年上半年，WeWork的门店运营费用高达12亿美元，而去年同期的运营费用仅为6亿美元。

WeWork还在招股书中表示，短期内其净亏损占收入的百分比可能会增加，并将继续绝对增长，WeWork无法预测未来能否实现盈利。

在WeWork的收入结构中，租金收入无疑是最主要的来源之一。截至2019年6月30日，WeWork的固定收益为33亿美元，同比增长86%，WeWork预收租金收入为40亿美元，约为2017年底WeWork租金收入的8倍。

据披露，目前，WeWork的收入大部分来自美国和英国，WeWork在美国各地的收入大部分来自纽约市、旧金山、洛杉矶、西雅图、华盛顿特区和波士顿市场，WeWork在英国的收入大部分来自伦敦。

截至2019年6月30日，WeWork美国的业务贡献其收入的56%，只有44%的收入来自海外市场，WeWork预计未来几年将继续扩大在美国以外市场的业务。

WeWork在招股书中透露，其美国租约的初始期限约为15年。截至2019年6月30日，WeWork在签署的经营和融资租赁下的未来最低租赁成本支付义务为472亿美元，如果WeWork无法履行该项义务，可能对WeWork的业务、声誉和前景产生不利影响。

WeWork目前在大部分地区签订的都是长期租约，除非例外情况，均不包含提前终止条款。根据这些协议，WeWork对房东的义务期限远远超过了WeWork与会员的会员协议期限，WeWork的会员可以选择提前退租，但WeWork在大多数情况下是无法提前终止租约的。

此外，值得注意的是，招股书中披露，截至2019年6月1日，WeWork的门店中只有30%是成熟门店，其余70%的门店开业时间在24个月以内。(WeWork认为一个门店达到满租需要24个月，并将已经开业超过24个月的门店定义为成熟门店。)截至2019年6月1日，WeWork的入住率在18个月后稳定在89%左右，并且在24个月后一般保持在该水平。

探索非租金收入以外的渠道

WeWork在上市前最后一轮融资的估值为470亿美元，为了支撑这样的高估值，Wework在上市前冲规模的迹象十分明显，这家公司用了7年时间达到10亿美元的营收规模，接下来用了1年时间达到20亿，最近则仅用6个月就达到了30亿美元年化营收规模，但短期收入的大幅提升难以遮掩其难以实现盈利的弊病，收入规模的提升是签下更多长期租约所换来的。

此外，为了支撑高估值，Wework还将自己描述为一家科技公司，并生造出一个space-as-a-service(空间即服务)的概念，但根据其目前的经营模式来看，依然难以摆脱传统的重资产商业地产租赁这一范畴。

WeWork也在招股书中承认，尽管他们开辟行业先河，但这个行业几乎没有准入门槛。为了摆脱“共享办公”的标签，WeWork也做出了许多努力：WeWork已经推出了一支名为ARK的投资基金，用于投资房地产；目前已经发展出WeLive共享住宿、WeGrow共享学习等业务。

值得关注的是，WeWork一直在收购互联网和软件企业。据Crunchbase，WeWork目前完成了17项收购，包括收购在线活动组织网站Meetup。今年收购的6家公司大多数为业务相关的软件公司或者互联网企业。

WeWork在招股书中规划了公司未来：我们的全球平台是一站式商店，会员可以访问他们所需的所有产品和服务，使他们能够工作、生活和成长。我们已经开始构建一系列We Company产品，并开发第三方合作伙伴网络以满足我们会员的需求。

有业内人士指出，共享办公最基本的挣钱逻辑就是通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值，赚取租金的差价。不过这种方式在政府大力补贴的孵化器时期就已经被证实了“压力山大”。共享平台集中于一线城市，场地租金过于昂贵，新创企业原本就比较脆弱，如果业主提高租金，势必将他们驱赶离开。在政策扶持期尚勉强维持生存，一旦失去补贴可能就难以为继。因此，共享办公企业不能只依靠“收租”过日子，盈利的模式还需不断探索。

去年，潘石屹在宣布SOHO 3Q转型时表示，他最近开始反思包括共享办公在内的创业热，很多创业公司拿到融资之后开始烧钱扩张，但赚钱盈利的基本问题都没有解决。事实上，烧钱快、赚钱慢、营收单一一直被视为共享行业的共同痛点，共享办公也不例外。克而瑞机构对50家平台的收入结构监测发现，平均81%的收入来自于工位租金，9%来自于其他租金收入，还有10%属于非租金收入。

中研普华研究员胡丽认为，在非租金收入方面，投资孵化、社群、撮合成交等都被视为共享办公的潜力股。然而现实却各自面临难点：投资孵化的回报周期较长，环节比较复杂；社群收入存在成员流动性大、共同话题少、变现手段缺乏等问题；撮合成交同样面临两难：若空间不够聚焦、会员之间关联性差，撮合成交的可能性就不高；若聚焦到某一细分领域，缺乏行业资源的前提下，入住率又难以保证。因此，共享办公行业的非租金收入仍然处在探索阶段。

但对于如何发展好共享办公，胡丽表示，在服务方面，共享办公只有将服务设计紧贴创业者需求，实实在在地提供了优质的产品和服务，才能赢得了创客们的青睐；在场地选址方面，繁荣的商圈能让一个企业给大家良好的第一印象，并谋求自身的长远发展；在人脉资源上，创业团队的入驻意味着不同领域、不同专业的优秀人才的汇集，这就便利了各个团队可以通过取长补短的方式寻求合作，从而达到“双赢”的局面；再看品牌实力，融资热和行业的调整必定是一番洗牌，规模经济催促着共享办公的行业调整。另外，线上与线下，孵化与投资，这个行业升级需要做的还有很多。