三连击！这三类城市请远离！

　　在过去的6个月，中国楼市发生了三个“现象级”的事件！
他们只是中国房地产的一个点，却也足以呈现未来中国房地产的残酷真相。
他们也是中国楼市的矛盾集合体，由来已久，终在一个时间段爆发。

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　　三个“现象级”事件

　　过去6个月有一个现象级的事件值得大家关注，那就是“鹤岗白菜房”。
虽然后来很多记者前去探访，调查结果是 “白菜价”的低价房源，仅是交易房源本身棚改房属性、小区所处位置不便、位于没有电梯房的顶层等因素导致的个例。
但这重要吗？
不重要。
重要的是曾经鹤岗与双鸭山、七台河、鸡西齐名，并称黑龙江四大“煤城”，为何会在沉积多年之后，因“一万多元一套”的“白菜价”住房，猛然蹿红于网络？

　　另一个现象级事件是“山东乳山海景房跌回十年前”事件——
目前乳山海景房的二手房价格只有新房价格的一半左右，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米。

　　十五年前就以海景房闻名山东威海乳山，大概想不到曾经一度1万多的均价，引来无数投资者趋之若鹜的海景房，到了今天价格可以拦腰斩拌。

　　另一件值得关注的现象级事件是“2019年棚改激励12城市名单”。

　　2019年3月13日，住建部在官网发布2019年棚户区改造工作拟激励的12个城市名单。这12个城市分别是长沙、乌鲁木齐、温州、潍坊、南充、乌兰察布、布衣苗族自治州、上饶市、徐州市、延安市、三门峡市、阜阳。
为什么是这十二个城市？恐怕是大多数人的疑问。
我们知道自2018年棚改全线收缩的以来，到了2019年，收缩的重点是三四线，其棚改规模仅是高峰期的三分之一。可是我们看这十二个城市，除了长沙算二线，乌鲁木齐勉强算弱二线以外，其它的均是三四线城市，其中以偏远的边缘城市为主，比如乌兰察布、三门峡市等。
与这件事相对应的，2019年6月19日，国务院常务会议明确，加快推进城镇老旧小区的改造工作。那么相对旧改的全民普惠，棚改激励12城更像是定向福利。

　　这三件看起来只是中国楼市多面现象中的一面，但却可能会影响千万家庭未来十年甚至二十年的财富值。

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　　鹤岗是中国30%城镇正在面临的窘迫

　　鹤岗的白菜房不是孤立的事件。
放眼全国，房地产市场交易不活跃，难以支撑房价，房价大幅度回落的还有很多，比如曾经和鹤岗并称四大“煤城”的，鸡西市、双鸭山市、七台河市。
这四个城市都有2个共同特征：

　　1、 曾经的资源型城市，目前资源枯竭；2、 近五年，人口持续流出；

　　总的来说，城市扩张乏力，人口密度和公共资源持续收缩，地广人稀，呈现“鬼城”的状态。
这就是典型的“收缩型城市”。
关于收缩型城市，并不是一个新的现象，在全球城市化进程中都能看到这类城市的身影。
相比聚合型特大、超大、大城市，汇聚人、财、物、商，不断拉大骨架，收缩型城市如沙漏般，不断流失城市的基本功能，最终沦为空架子。
另外值得注意的是，今年是官方首次提出了“收缩型城市”的概念，亦是官方对“收缩型城市”首次提出建设要求：不再允许中小城市盲目扩张，严控增量、盘活存量，优化公共资源，要求把人口引导到中心城市。
事实上，有数据显示，在在2007~2018年间，中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。
这其中有经国家“盖章”的资源枯竭型城市，比如辽宁盘锦、黑龙江五大连池、吉林敦化等；
因产业结构落后等原因人口不断流失的城市，如东莞、鞍山、抚顺、齐齐哈尔、台州、锦州、营口、义乌、阜新、佳木斯、鹤岗、鄂尔多斯等；
也有因地理位置偏远，如四川的巴中、内江、广元、内蒙古的通辽、陕西的安康。
还有因靠近大城市被虹吸收缩如都江堰、三河、台山、鹤山、高碑店、金坛等，以及欠发达地区，如汉中、洪湖、大治、兴宁、儋州、河津、河池等。
因此，我们可以将收缩型城市分为四类：

　　1、 资源枯竭型；2、 产业变迁型；3、 地理偏远型；4、 被动虹吸型；

　　无论哪一种收缩型，他们都有一个共性那就是人口持续不断的流失。
人口决定了城市的最终命运。人口流失严重的城市，最终的结果并不是鹤岗的白菜房，而是鬼城。
很多人会说，这些收缩型城市不能混吃等死，要从三个方面拯救自己：

　　1、 人才吸引；2、 发展基建；3、 产业转型；

　　我想说的是放弃吧！
什么样的人才会被吸引？什么样的基建还需发展？产业升级怎么升？
所以，放弃吧，这是历史的必然。
在发展中心城市、区域性抱团发展大趋势下，这些收缩型城市最终会呈现：房子无人问津，甚至连红绿灯都不开了，因为没有人而慢慢成为一个地理坐标而已。

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　　乳山的海景房是中国90%旅游地产的真实写照

　　十五年前就以海景房闻名山东威海乳山，大概想不到今天二手房的价格可以拦腰斩拌。
更有意思的是一边拦腰斩断的二手房房价，一边是高高在上的新房价格依然有人趋之若鹜。
原因很简单，本地人不买，外地人买了不住，所以没有二手流动性。
因为没有流动性，所以二手价格会大幅跳水。这就是中国90%旅游地产面临的问题。
很多人对旅居地产最大的误解是放大了自然环境的稀缺性。
比如海景房，中国海岸线长达1.8万公里，但真正有价值的稀缺海景资源并不多。
因此，不是每个滨海城市都适合做旅居地产。那些不能吸引游客、没有人、没有商业、没有配套和基建的城市，是没有旅居价值，有的只有单调和无聊的海景，是注定不会有下一个接盘人。
有人形象比喻，这是一个击鼓传花的游戏。
错！这是对击鼓传花游戏的侮辱。
这是一买就砸手里的掉坑游戏。
这个游戏在市场行情好时，一哄而上买新房，开发商割韭菜；市场行情差时，不管是开发商还是购房者全部被套，谁也跑不了。
记住！任何资产，本土刚需群体买不起，外来的接盘侠不会买的，也不会有居住价值，最终就是废纸一张，是掉坑游戏。

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　　2019年棚改激励政策是定向扶贫

　　对于“2019年棚改激励12城市”，直白一点说就是之前的棚改补贴是全面补贴，今后的补贴将是选择性的补贴，也就是定向补贴。所以与其问为什么激励这十二个城市，倒不如说为什么要定向补贴这十二个城市。
那是因为，随着棚改货币化安置的改革，政府购买棚改服务模式的取消，某些 城市在原先的资源分配中处在末端，还没有享受到更多的政策红利。
我们知道上一轮房价上涨是一轮波澜壮阔的大行情，可以说覆盖了中国70%的城镇人口，在这轮行情中个人或家庭资产都实现了大幅度的增值。但还有一些城市的人民，比如这十二城中，有6个城市，处在三省交界，属于三不管城市，这些城市的人民，资产没有很大涨幅，那么在未来三四线房地产红利消退，人口集聚大城市的过程中，这些城市将快速被抛弃，这里的人民会愈加贫穷。

　　
如上图所示，这十二个城市的房价，除了温州、徐州、阜阳、上饶这四个城市外，其余的8个城市，包括2个省会城市和6个三四线城市的房价都在同等级城市中处在中下水平。
因此，在棚改进入全面收缩阶段，国家开始定向给予这些城市政策红利，也可以理解为给更多的钱，让这些城市的人民资产增长。
因此，我们总结一下：
1、棚改激励，实质就是定向放水。简单说就是直接给钱、给政策，是扶贫的一种。这背后是2020年全面建成小康社会，2020年GDP十年翻番，是六千多万贫困人口稳定脱贫。
2、具体到房产投资上，我们的建议是对于边缘城市，比如乌兰察布市、布依族苗族自治州、上饶市、三门峡市等，这是政策性定向放水，是本地居民资产上涨的时机，外地人不要想趁着东风去捞一笔，因为这是最后一笔，无论政府如何定向放水，都改变不来这些城市未来二手房不死不活的趋势。

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　　最后，总结一下

　　请快速远离三类城市——
1、 收缩型城市2、 无旅居运营能力的旅居类小城3、 最后一波棚改红利下的三不管三四线城市