从前7月房地产数据看楼市销售端缘何能保持“韧性”

李宇嘉

本周三（8月14日），国家统计局发布了今年1~7月份房地产行业相关数据。

今年前7个月，全国房地产开发投资同比增长10.6%，增速比1~6月份回落0.3个百分点；房屋新开工面积同比增长9.5%，增速回落0.6个百分点，回落幅度比1~6月份扩大0.2个百分点。

此外，1~7月份，开发企业土地购置面积同比下降29.4%，降幅比1~6月份扩大1.9个百分点。从房地产上游（拿地、开工和投资）来看，二季度以来热点城市房地产调控和融资“双紧缩”的效果开始显现，开发企业拿地和新开工的积极性都有所下降，导致开发投资增速同样下滑。

但是，商品房销售表现出了一定的“韧性”，这超出了市场预期——1~7月份，全国商品房销售面积同比下降1.3%，降幅比1~5月份收窄了0.5个百分点，这也改变了今年4月份以来，商品房销售面积同比降幅连续扩大的局面。

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此前，业内普遍预计，调控政策有所收紧，致使对市场的预期出现下滑，再加上6月份按揭利率今年以来首次反弹，按揭贷款再启额度控制，7月份全国商品房销售或将会明显下滑。但商品房实际销售情况却超出了市场的预期。

笔者认为，未来商品房销售还会保持一定“韧性”。2014年以来，“去库存”及“一城一策”的政策基调一以贯之，使房地产市场整体分化的同时，在售库存水平也明显走低，这是商品房销售保持“韧性”的主要原因之一。

以国家统计局公布的数据为例，7月份商品房待售面积为49876万平方米，同比下降8.4%，比6月末减少286万平方米。该数据已连续31个月下行，绝对值已降至2014年以来的新低。另外根据克尔瑞的统计，7月份29个重点城市中，近七成城市在售库存消化周期处在12个月的正常范围内，杭州、宁波和武汉等甚至不足4个月。

自4月份以来，调控政策再现收紧，重点在开发企业的融资端。比如房地产贷款启动了额度控制，开发商直接融资（境内债券、海外债）、信托等全面收紧，私募“假股实债”支撑的土地前端融资被叫停。

一系列举措让开发商资金面临前所未有的压力，而2015~2018年市场回升时期的大规模密集融资，也陆续到了偿还期。因此，预计开发商未来还将奉行“高周转”的策略，新入市项目的定价将更为理性，以保障现金流安全。在市场在售库存较低的情况下，经历了2015~2017年严厉调控的热点城市和区域，将轮动式地进入需求端的触底期或平稳期。

另外，近年来国家一直在推进都市圈战略，包括粤港澳大湾区、长三角城市群、长江中游都市圈、成渝都市圈等，而郑州、西安、长沙、贵阳等中西部城市，在打造“强省会城市”、区域经济中心等方面形势喜人。未来，这些区域和城市将成为我国经济增长的重点地区。

值得注意的是，在人口、产业、交通、公共服务和规划等协同发展的背景下，这些热点城市房地产有效供应的区域也扩大了，并有望成为全国楼市稳定的“压舱石”。比如，上半年珠三角9个城市新建商品住房交易面积和金额，同比分别增长0.9和10.1%，增速比第一季度提高1.0和7.6个百分点。

国家统计局披露的数据也佐证了这一点。1~7月份，东部地区商品房销售面积35317万平方米，同比下降4.2%，降幅比1~6月份收窄0.4个百分点；中部地区商品房销售面积25106万平方米，下降0.1%，降幅收窄0.4个百分点；销售额17966亿元，增长6.7%，增速加快0.6个百分点；西部地区商品房销售面积24613万平方米，增长2.8%，增速加快了0.5个百分点；销售额17760亿元，增长9.3%，增速加快0.9个百分点。

由此可见，除东部发达区域外，随着传统产业内迁、人口回流、“新一线城市”崛起，我国新兴都市圈、“强省会城市”也有望成为新的区域增长极。

顺应都市圈战略，人口向都市圈、热点城市迁徙已成为比较明显的趋势。基于资源和公共服务跟着人口走的逻辑，各大城市主政者纷纷以优质服务“抢人”，国家在房地产政策上积极开启供给侧结构性改革。

一方面，都市圈、一二线热点城市努力增加土地供应，满足流入人口的住房需求。根据克尔瑞统计，上半年一线、二线城市经营性土地成交面积同比分别增长了20%和9%。同时，热点城市加大存量土地盘活，近期深圳、武汉、合肥等加大闲置土地（批而未供和开发商囤地）的清理力度。上半年，在供地放量的基础上，深圳出台《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》，明确因企业自身原因闲置满1年，或因企业自身原因经过闲置土地处置再次闲置的，无偿收回。

另一方面，在“一个定位（房住不炒）、两个体系（市场+保障）”的顶层设计下，国家正在积极构建“租购并举”、“先租后买”、合理改善的住房新制度，打造梯度住房消费模式。在都市圈战略和消费内需主导的城市化“下半场”，新市民、外来人群、城市居民无房户以及基于美好生活诉求的人居空间改善，将成为需求主体。

另外，我国城镇化存量住房供应品质有待提升，比如成套率、有独立厨卫（安装抽水马桶）、有电梯、有规范化物业管理的社区和房屋比例，均有待提升。老旧小区改造、社区智能化将有光明的前景，这些都将有助于商品房销售保持强大的韧性。

（作者为广东省住房政策研究中心首席研究员）

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