中国住房空置率22%,开发商还不停建房,内行人说实话:四大原因

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  围绕中国住房空置率问题,相信处于生活中的老百姓最有发言权。有读者留言道:夜晚每每经过一些城市新开发区域,都发现大片的已交付但几乎没有亮灯的小区,大城市尚且如此,家乡小县城更不用说,身边不少人虽然生活在农村,但早早就在城里买了房子,其中有为孩子上学买房,也有仅仅是投资买房。从近日国家统计部门发布的住房数据显示,中国城镇人均住房面积达到了39平米。对于这样的面积,虽然说有的人可能被平均了,但整体上房子应该是够住了,而且还有剩余。

  

  老百姓的感受只是一方面,那么,在调查机构和专家眼里,中国住房有没有空置呢?西南财经大学甘栗教授课题组连续多年发布中国住房空置率报告,最近一次委派了上千名调查员对中国363个城市进行调研,报告认为,中国住房空置率一线城市为16.8%,二线城市为22.2%,三线城市为21.8%。此前,腾讯也发布过一份报告,认为中国住房空置率在22%-26%之间。中财办陈锡文通过中国电网数据认为,中国住房空置率在11%-14%之间。原中财办副主任杨伟民则认为中国住房空置率超过了日本,日本住房空置率是13%。

  中国住房空置率到底是多少?目前没有官方正式数据出来,不过按照国际通行惯例看,商品住房的空置率在5%-10%为合理区间,有利于住房供求平衡,有利于国民经济健康发展,住房空置率在10%-20%之间属于危险区域。从民间机构和专家统计的空置率看,无论如何都要高于10%,从这个角度看,房子整体上是过剩了。那么问题就来了,住房空置率这么高,为什么开发商还在不停建房呢?难道他们不担心房子卖不出去而亏钱吗?有四大原因,内行人道出了大实话:

  

  第一、住房需求还是比较大

  虽然楼市调控通过限购、限贷、限售等措施使市场降温,不少人由抢购到观望,但买房需求始终没有消失。虽然我们的住房总量看似不低了,但由于各城市经济发展差异,对人口吸引力差异,对住房需求量也不一样。比如,同样是1年建造10万套,但有的城市需求12万套,有的城市只需要8万套。所以,市场买房需求量大的城市可以容纳更多的房地产开发项目。

  中国城市化还保持在一个中高速水平,目前常住人口城市化率还不到60%,离初级发达国家70%的城市化率,还有至少10个点水平。此外,人口迁徙也产生了大量的住房需求,农村人想到县城安家,小城市人想到大城市发展,大城市想到一线城市另谋高就。核心城市拥有大量的核心资源,对周边城市居民有巨大的吸引力,同时也吸引购买力,不少人都希望在核心城市能有自己的住房。

  就城市本身而言,随着生活水平提高和经济条件改善,人们已不满足居住老旧房。但凡有一些经济条件的人,都喜欢购买新式户型、新式绿化小区和人车分流的小区,对“好住房”孜孜不倦的追求,也促使开发商不断改进工艺并加快住房产品更新换代速度。正是如此,开发商需要不断拿地开发新产品。

  

  第二、稳定就业和经济增长

  房地产业关联上百个行业,解决了大量人员就业问题。大家可以发现身边不少人都是从事房地产及其关联行业,如果开发商不拿地,不盖房,那么上下游链的相关产业只能缩减人员,时间久了就只能关门歇业。其实,在开发商企业工作的人就知道,比如一个大房企集团,如果下辖的某个区域的某些项目销售清盘完毕,那么不仅相应项目人员逐步撤出,就是与之对应城市公司和区域公司工作人员都会进行相应的缩减或调出。同样的道理,如果开发商不拿地建房,自己的职工压缩不说,相关联的建筑公司、装饰公司、园林绿化公司人员就业都存在问题。所以,从这个角度讲,开发商不停建房对稳定就业做出了贡献。

  现在国家提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,并不是说房地产不重要,根据相关数据显示,在过去十多年里,房地产及其关联行业对经济的贡献保持在20%以上,特别是在国内外经济环境不是很明确的情况下,可以预计在未来很长一段时间,房地产仍旧会作为经济的稳定器和压仓石。所以,房地产开发投资还是会作为一项重要经济指标存在,开发商盖房、卖房还是会持续下去。

  

  第三、房子不管卖不卖得出去,都可以获得资金

  开发商盖房是为了赚钱,当楼市行情好的时候,开发商可以多盖房,多卖房,在购房者身上多赚一些钱,然后再拿地建房,如此循环下去。当市场行情不好的时候,开发商可以把房子抵押给银行,从银行得到资金。作为银行来讲,即使房价下跌,也不会着急处理开发商的抵押房产,有抵押物也不算坏账。我们经常可以看到,一些房企动不动跨行业几十亿、几百亿投这个城市、投那个项目。事实上,并不一定是自己本身卖了那么多房子赚了多少钱,一些时候就是抵押库存房产或者在建房产获得大量资金。这也是一些开发商敢于不停建房的底气所在。

  第四、老百姓没有安全可靠的投资途径

  手中的现金越来越贬值,这是不争的事实。就过去和眼前来讲,基本难找到适合老百姓闲钱的投资渠道,要么不安全,要么收益低。所以,我们不少人只能一有些空闲资金就想着去买房。正如SOHO董事长潘石屹所说,房产在不断集中化,有钱人手里有多套房,造就了住房空置率高。无论是刚需,还是投资需求,都是楼市的需求,所以,开发商建造的房子只要有人买,他们就会不停地建造。

  此外,房地产行业既是资金密集型行业,同样是高收入行业,在房企一个中层管理者,年收入几十万、上百万都属于正常,这也从侧面说明开发商建房子是赚钱的,否则也不可能给那么高的收入给员工。从这个角度看,开发商建房也是因为有利可图。以上就是即使住房空置率高,但开发商仍不停建房的原因,你了解了吗?欢迎留言说说自己的看法。

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专业聊房君

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