私人房屋拆迁时承租人能够得到什么补偿?

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  一、案例再现

  徐某是某化工厂的退休工人,全家人一直在工厂附近租赁房屋居住,徐某每月向房主交纳房租500元。2014年3月,房主通知徐某,该租赁房屋属拆迁范围,让徐某搬迁。徐某要求房主另外安排房屋给其居住,房主以拆迁为由拒绝。

  徐某与开发商协商,开发商则称只对房主进行补偿安置。徐某遂申请建设局裁决。建设局认为,徐某不是被拆迁房屋的所有权人,徐某与房主之间没有签订书面租赁合同,徐某不是房屋承租人不应对其进行补偿安置,因此对徐某的补偿安置要求未予支持。徐某不服,遂向法院提起行政诉讼,请求撤销建设局的裁决并对其进行补偿安置。

  二、案例解读

  无论是法律规定还是现实生活,被拆迁人的权益都是关注的焦点,承租人的权益往往容易被忽略。实际上,随着社会的发展,房屋租赁活动随之增多,承租人的拆迁补偿问题也应当得到足够的重视。

  根据我国《合同法》第215条的规定,租赁期限超过6个月的,应当订立书面合同,否则视为不定期租赁。在本案中徐某全家人一直在此租赁房屋居住,居住时间显然已超过6个月。而徐某与房主并未签订书面合同,应当视为存在不定期租赁关系。这意味着双方当事人都有任意解除权,可以随时解除租赁关系。

  在房屋被拆迁时一旦出租人行使任意解除权解除租赁合同,双方当事人之间的租赁关系即解除,承租人显然是难以得到拆迁补偿的。所以,本案中徐某的补偿安置请求难以得到支持,建设局应当就不予支持的理由予以说明。

  将问题延伸一下,假设本案中双方签订了书面合同,私房承租人是否可以获得拆迁补偿?现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》并无关于对承租人拆迁补偿的任何具体规定,可见法律对承租人拆迁补偿问题的态度是比较模糊的,主要是寄希望于出租人与承租人自行协调。根据《商品房屋租赁管理办法》,房屋租赁当事人应当订立书面合同,而且应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

  由此可见,承租人的拆迁补偿问题,主要是通过租赁合同中的特别约定来解决。如果没有签订书面合同,在遇到法律纠纷时承租人往往处于不利地位,难以维护自身权益。

  三、法律条文

  《中华人民共和国合同法》

  第215条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

  《商品房屋租赁管理办法》

  第7条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

  (一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

  (二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

  (三)租金和押金数额、支付方式;

  (四)租赁用途和房屋使用要求;

  (五)房屋和室内设施的安全性能;

  (六)租赁期限;

  (七)房屋维修责任;

  (八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

  (九)争议解决办法和违约责任;

  (十)其他约定。

  房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本,供当事人选用。

  四、赵律师提示

  私房承租人在租赁房屋过程中务必和出租人签订书面合同协商有关事项,尤其是有关拆迁补偿的问题,现有法律没有作出相关的保护性规定,因此更加需要承租人懂得依法保护自身合法权益,明确双方的权利义务。

  

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