这家开发商,让我患上了“焦虑症”

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  在限竞房一片红海之中,能杀出重围的无外乎“三件法宝”——神地段、神产品、神速度。

  神地段: 四环内,开盘后迅速售罄的洺悦苑、佑安府、金融街·融府、西城天铸,未入市就被一众人等狠盯的永定府、天恒·学院里;

  神产品: 中海的标杆户型,金茂的科技精装、金地的良心社区;

  神速度: 且不说入市周期最短的中海项目(中海云熙从拿地到拿预售证仅122天),在2019年新拍定的12宗限竞房地块中,已有5宗确定了项目名,有的甚至启动排卡、开放样板间。

  

  2019新拍地块信息,戳图可放大

  总之,有“一技傍身”不会混的太差。

  但是!北七家的限竞房 金隅金辰府 ,完全打破了严肃君对于一般项目的认知。

  不夸张的说,一直以来站在购房者角度撰稿的严肃君,第一次为开发者感到焦虑。

  金隅的“高大上”路线

  截至目前,拍定的104宗限竞房地块中,金隅有3个项目——金隅·金麟府、金隅金辰府、金隅·学府。

  数量不多,但交叉出来的共性可以总结为“高大上”,即高溢价率、大体量、上线晚。

  溢价率高于均值

  一般来说,溢价率越高就意味着开发商的利润空间越小。

  数据显示,2017年北京住宅用地溢价率为26%;2018年平均溢价率为13.7%,当然这和政策性地块供应不无关系,但这个数据刷新了北京十几年历史新低。

  回归到限竞房,严肃君测算出来的104宗地块 平均溢价率为22.98% ,而金麟府、金辰府、金隅·学府的溢价率分别为44%、35.91%、24.34%。

  以上关于溢价率两个维度的数据对比,感受非常直观。

  体量大、去化难

  在去化面前,项目是赤裸裸的。

  金麟府去掉22%的自持,只有562套房源,而这些房源还分为两期售卖。案场人员反映,一期两居以下户型已经售罄,二期待售中;截至目前,住建委显示的网签房源仅为147套,去化率为26.16%;

  而同区域最大竞品和悦华锦,去掉2%的自持约有1787套房源可售。目前已网签969套,去化率约为54.22%。

  6月23日,金辰府预售证下发,总体量为1744户,目前住建委无网签数据;刚定案名的金隅·学府,也有990套房源待售。

  总比对手慢半拍

  限竞房扎堆是一种比较焦灼的市场现状,在这种情况下,“先手”意味着能在受众池中抢占有更多的比例。

  而已经入市的金麟府与金辰府,在入市节奏上明显比周边对手慢半拍,来看两组时间线:

  

  金麟府与竞品入市时间线

  

  金辰府与竞品入市时间线

  你会发现,一步慢,步步慢,去化表现和拖沓的节奏并非无关。

  金辰府的市场困境

  金辰府继承了开发者的慢性子。联想到本文开头提到的“三神法宝”,金辰府的困境不止于此。

  地段

  项目自身定位为“未来科学城与奥北别墅区域的中心位置”,直白点说,就是两边都不靠拢。

  但这是地段的原罪,只能寄希望于政策、规划的调整更新。

  

  售楼处规划图展示

  交通

  项目自称“三纵三横三轨道”。其中“三纵”指的是立汤路、七星路、京承高速;“三横”指的是定泗路、北清路、北五环路;三轨道指的是2022年前开通试运的17号线(直线距离3.5km);17M线(提及的最近时间为2018年3月)、地铁31号线,两条线严肃君认为会因为地铁13号线A段确立而搁浅。

  换句话说,金辰府最佳的交通方式依旧是自驾,如果去最近的17号线以及5号线(已开通),可乘坐公交,不过 项目称后期会开通小区摆渡车

  配套

  周边学校主要有北七家小学与首师大附中(严肃君认为划片几率最大)、皇城根小学(万科翡翠公园配建)、北师大附中(未来科学城内);大型商业主要依赖于同位定泗路、1公里以内的物美超市,附近还有饭店、银行等设施;医疗的话,10分钟自驾可达北京王府中西医结合医院(三级甲等)。

  社区

  社区面积共28万㎡,其中西区建有3300㎡12班的公立幼儿园,620㎡的下沉商业。应一共18栋楼,楼间距在60-160米之间;一期开放东区,5#、6#、7#、13#,一梯两户,分布89㎡三居;8#、9#、10#,两梯两户,分布143㎡的四居,均为15层的楼栋。

  

  金辰府沙盘图

  社区人车分流,2278个地下车位(含带充电桩车位),有租有卖,价格暂定;社区四周有20米的园林绿化带,隔音降噪,南边规划建有湿地小公园;小区物业费为3.8元/平方米·月,预计2021年8月交房。

  产品

  金辰府户型主要有两种,分别为89㎡三室两厅一卫与143㎡四室两厅两卫,得房率75%左右。

  

  

  
项目为精装修,在问及精装标准时,案场人员表示 “没有标准”

  严肃君楞在当场,作为参观过100个样板间的严肃君,这种说法还是第一次听说。

  好在,精装无需额外付费。另外,严肃君在参观时注意到,每个功能间都摆设着 暖气片 ,产品呈现可以说非常生活化了。

  

  89㎡厨房样板间实景图

  价格

  金辰府限均价53000元/㎡,而竞品华润理想国(可选精装包)则为49520元/㎡,和悦华玺(毛坯)49877元/㎡。

  网签数据显示,华润理想国已去化了88.75%,仅剩120㎡、140㎡的大户型;和悦华玺646套房源在售(去15%的自持),目前去化了57.43%。

  拿地晚5个月,入市晚一年,竞品是秋天收获的季节,金辰府还在春天的播种期。

  和二手房比较,邻近小区望都家园(2000年建成),在某中介网站上显示,最新成交均价为35805元/㎡。

  

  2019年8月15日显示结果

  金辰府的对策是 5号楼做定期优惠 ,整体均价5万2左右;另一种是根据首付情况给到不同的折扣,一个月内支付20%首付可享98折优惠,一个月内支付40%首付可享97折优惠(最高折扣)。

  如果5号楼的89㎡优惠房源能做到97折优惠,总价450万即可;案场人员认为和悦华玺三居总价450万不含装修,相比较而言,他们更有优势。

  可是!从金隅入市节奏以及产品特性来看,微弱的“价格优势”并不能力挽狂澜。

  在限竞房“经典”扎堆区——亦庄河西区,金隅的第三个限竞房金隅·学府也将正式面市。

  

  金隅·学府社区效果图

  板块“人大附中”的牌子逐渐失去光环,买房人在看到82㎡纯南两居、88㎡南北通透三居、88㎡东西三居、137㎡四居的产品,以及社区规划,很难再有耳目一新的感觉。

  金隅有四项核心产业,分别是水泥及预拌混凝土、新型建材与商贸物流、房地产开发、地产与物业,官网把有关地产的部分放到了最后。

  而作为国企,金隅已经运营了27年,想弘扬的5大干事文化是“想干事、会干事、干成事、不出事、好共事”。

  从地产方面的做事风格来看,贯彻的应该是 “不出事” 的原则

  互动时刻:

  你对金隅的印象是什么样的?看好金隅项目吗?如果你是项目方,会在哪些方面做突破?欢迎在留言区写下你的观点,一起来讨论啊~

  严肃测评

  海淀 西山锦绣府丨四道口丨西山龙胤丨山屿湖丨翡翠云图丨紫郡兰园丨欧洲公馆

  丰台 和光逸境丨春风和院丨佑安府丨融府丨西城天铸

  石景山 禧悦学府丨长安云锦丨寰宇天下丨翡翠山晓

  昌平 未来金茂府丨萬橡華府丨萬橡悦府丨国子郡

  大兴 中海云熙丨大兴金茂悦丨招商雍合府丨瀛海府

  朝阳 中海望京府丨华樾北京丨禧瑞春秋丨朝青知筑

  房山 华发中央公园丨大湖风华 熙悦观湖 熙湖悦著

  顺义 公园十七区丨祥云赋丨阅墅丨观承别墅大家

  通州 城市之光东望丨融御丨东湾丨华业玫瑰东筑

  东西城 永定府丨天坛府

  区域 未来科学城丨回龙观丨大兴丨石景山丨通州丨青龙湖丨五环内丨燕郊丨高碑店丨环京丨亦庄

  政策 共有产权房丨不限价宅地丨新供宅地丨新房强险丨公积金新政

  

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