关于土地,关于房子,有一条消息,直接牵扯到5.6亿人

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  关于土地,关于房子,近日,有一条消息非常重要,直接牵扯到5.6亿人。

  

  这条消息是什么呢?

  财政部史上首次,就土地增税法(征求意见稿)向社会公开征求意见。

  

  要知道,土地增值税此前并不是法律,而是暂停条例。1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》一直沿用了20年多。

  2019年,土地增值税不但要从条例正式上升为法律,而且在内容上有重大修改,牵扯面之广,实属罕见。

  对于“土地增值税”入法,很多业内人士都有一种想当然:这不过是“土地增值税暂行条例”平移为正式的法律。

  而且官方公布的“立法说明”也强调:“宜保持现行税制框架和税负水平总体不变”。

  所以,很多人都认为:土地增值税法基本上和普通购房者无关。

  其实未必

  

  从目前公示的法律条文看,它预留一个后门。这就是国务院或者各地方政府,存在非常大的“见机行事”的空间。

  为什么好好的突然要对集体用地征收土地增值税呢?

  原因有两个:

  第一, 配合《土地管理法实施条例》,给集体用地入市铺路。

  6月5日,据澎湃新闻,自然资源部网站发布消息显示,日前,《自然资源部2019年立法工作计划》印发。

  在2019年立法工作安排中,出台类项目共10件,《土地管理法实施条例》赫然在列,这意味着《土地管理法实施条例》有望于2019年正式出台!

  《土地管理法实施条例》最让人侧目的是征地制度的变化,条例明确:我国集体经营性建设用地将不再走“必须国有”流程,而是可以直接入市!

  此前,其他土地在入市的时候都得交土地增值税,集体用地征地模式大变,也可以直接入市,自然不能搞特殊,公平起见,该有的税,也得有。

  第二, 平移转换,换费变税。

  有朋友看到要收税,估计当机立断要骂娘。

  别慌!税是收了,但和以往总成本没差别。

  集体入市不是新鲜事,从2015年以来,已经有33个试点试水集体用地。

  自然资源部部长陆昊2018年12月表示,33个试点一共入市土地1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿元;办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元。

  这33个试点,自打集体用地可以入市一开始,就规定要叫一个“费”。

  “费”的名字是土地增值收益调节金。

  

  “土地增值税”威力巨大!

  土地增值税,其实就是房地产领域的暴利税,它诞生在新中国出现的第一轮房地产热潮中(1993年)。当时在海南、北海、惠州等地,房地产泡沫非常厉害,引起了中央政府的警惕。

  1993年12月,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布,并从1994年1月1日开始实施。鉴于当时的背景,条例规定的税率非常严厉:

  土地增值税实行四级超率累进税率:

  增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

  增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  这里面涉及两个关键词——“增值额”、“扣除项目金额”。

  举例说明一下:开发商张先生拿了一块地,地价是1亿,建成房子之后卖了5个亿。开发过程中,支付了开发、建设、配套、税金、利息等成本1亿。

  这样,他的全成本是2亿,这就是“扣除金额”。而他的增值额是5-2=3亿。

  张先生的“增值额”是“扣除金额”的150%。那么,他应该分三段纳税,分别是30%、40%和50%的税率。

  这样算起来有点复杂,所以国家又发布了一个“土地增值税暂行条例实施细则”,可以按照下列方式简单计算:

  1、增值额未超过扣除项目金额50%

  土地增值税税额=增值额×30%

  2、增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

  土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

  3、增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%

  土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

  4、增值额超过扣除项目金额200%

  土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

  公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

  那么张先生的土地增值税按照3里的公式计算,为:3×50%-2×15%=1.2亿元。

  也就是说,张先生开发这块土地的收益是3亿,但要缴纳1.2亿元的土地增值税。真正能保留在公司账上的是1.8亿元。当然,他还要缴纳企业所得税,如果分红还要缴纳个人所得税。

  “土地增值税”对开发商的威慑,一直是存在的。万科、碧桂园等大开发商为什么都强调“快周转”?土地增值税是一个重要的原因。因为“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的”可以减免土地增值税;而拖延的结果虽然可以卖高价,但土地增值税也非常沉重。

  “土地增值税”可能会有“新玩法”

  目前公示的“土地增值税法”,明确可以减免的只有四种情况:

  1、纳税人建造保障性住房出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

  2、因国家建设需要依法征收、收回的房地产;

  3、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

  4、房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。

  并规定:国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形,并报全国人民代表大会常务委员会备案。

  对此,官方给出的说明称:

  增加授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形。主要考虑是国务院需要根据经济社会发展形势,相机决定一些阶段性、过渡性优惠政策,如企业改制重组土地增值税政策、房地产市场调控相关的土地增值税政策等。

  也就是说,未来个人买卖住宅要不要缴纳土地增值税,需要国务院再次明确。如果没有明确,就要缴纳。这事实上给未来调控房地产市场预留了较大空间。

  此外,对于“建造增值率低于20%的普通住宅”的减免税,以及“出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物”的减免税,调整为授权省级政府决定。这也为地方政府调控楼市,预留了新的空间。

  换句话说,“土地增值税”未来的“玩法”,肯定跟过去20多年不完全一样,以前免的,将来未必一定免。一切都要看市场状况,看调控需要。

  假如国家对住宅类开征“土地增值税”,会有一个怎样的先后次序,或者征收可能?

  我的看法是:对个人买卖住宅全面征收“土地增值税”可能性不大,因为会普遍加重大家的负担。但对于个别城市、少数房型以及炒房客,征收的可能性是存在的。至少有以下几个可能:

  第一,大城市可能试点。

  第二,豪宅可能纳入。

  第三,可能针对频繁交易者(炒房客)征收。

  为啥不能一步到位 干脆取消土地增值税?

  几年前,曾有学者统计称全国大约有4000万亩存量集体经营性用地(官方未有数据)。

  如果按照自然资源部9万亩土地总价款257亿元进行计算,4000万亩集体经营用地的价值将是:11.4万亿!

  11.4万亿可以入市的集体用地,如果缴税,估计得缴不少。

  那为什么不能直接取消土地增值税呢?

  这个原因,其实以前反反复复强调过,中国讲究摸着石头过河,渐进式改革,从来不搞一刀切,以此给经济转型留足空间。

  作为地方财力的重要补充,土地增值税每年都在增加。

  根据财政部的数据,2018年土地增值税的规模已经达到5642亿;2019年前5个月,土地增值税也已经征收了2683亿,按照前5个月的趋势,2019年土地增值税总额超过2018年应该不成问题。

  

  五六千亿放在全国好像并不是非常大的数字,但分摊一下,对于一些财政收入少的地方,对土地财政依赖性强的地方,这些钱的价值就非常大了。

  据克尔瑞的数据,以省为单位,很多省份卖地收入占财政收入的比重还是非常高。

  以2017年的数据看,浙江占比为100%,江苏为80%,江西、四川、湖北都为70%……

  

  摆脱地产依赖,绝非一朝一夕,有条件像深圳等地,可以早点摆脱;有中央支持的,像雄安、海南也可以早点摆脱;但没条件,没重大支持的地方,摆脱起来,可能还真需要慢一点。

  最后想说,土地增税法近了,土地管理法实施条例也就不远了,从33个试点到全国,5.6亿农民兄弟将真正分享到自己土地带来的财富盛宴!

  总之,“土地增值税”是一个杀伤力大于房地产税的税种,只是被限制了功能,目前主要针对开发商征收,针对企业购买房产征收而已。一旦政策有变,就可以对炒房客“一剑封喉”

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