持续扩张持续亏损 共享办公鼻祖WeWork终于招股

WeWork之路，是国内共享办公空间企业的参考，若其成功上市，必将成为国内企业的鼓励。

美东时间8月14日，共享办公鼻祖WeWork母公司We Company终于正式向美国证券交易委员会递交招股书。

消息显示，WeWork曾于2018年12月向美国证券交易委员会秘密递交了首次公开募股申请书。

2010年，WeWork由Adam Neumann及Miguel McKelvey于美国纽约共同成立，现已在全球范围拥有超过10000名员工。

WeWork的商业模式可概括为“两条腿”走路，其一是通过长租办公楼，将其改造再出租，以赚取中间差价；另一是提供个性化上门定制及运营解决方案（即Powered by We）收取服务费。

据招股文件，WeWork IPO最高融资金额为10亿美元，不过发行价格区间、股票发行数量、于纽交所还是纳斯达克上市等关键信息仍未公开披露。

与Uber等明星创业公司相同，如何减少、回避成长中的亏损是WeWork的头号难题。直至今年上半年，WeWork仍在亏损。

持续扩张持续亏损

招股文件显示，近年WeWork处于规模高速增长通道上。

截至今年3月，WeWork的业务布局已增长至全球28个国家、105座城市，大企业会员占比增至约40%。

2016年7月，WeWork正式进入中国市场，首站是上海，随后便在中国火速展开收并购。2018年4月，WeWork中国还收购了3个月前刚收购澳大利亚办公空间公司Gravity的裸心社。

至今，WeWork已进入包括上海、深圳、北京、广州、杭州、武汉在内的12个城市。

规模的扩张，带来收入的增加。2016年至2018年，WeWork的营业收入从4.36亿美元增长至18.21亿美元，每年同比增幅均超过100%。2019年上半年，WeWork的营业收入已达15.35亿美元。

WeWork的业务增长的确强劲，其官方数据显示，公司实现第一个10亿美元年化营收用时7.5年；12个月后年化营收增长至20亿美元，6个月后达成30亿美元。

然而，迅速扩张意味着大量烧钱。2016年，WeWork亏损4.29亿美元，但到2018年，其亏损额已扩张至19.27亿美元。2019年上半年，WeWork的净亏损金额为9亿美元。

从WeWork的成长逻辑看来，规模比盈利更受重视。这种情况同样出现在共享巨头Uber等公司身上。

WeWork目前亟待解决的问题是，规模增长如何转变为资本收益，前期重金投入的投资者如何安全退出。

软银是WeWork的最大投资方。2019年1月初，软银向WeWork追加20亿美元投资，但多个市场消息显示，这笔融资原为160亿美元，投资缩水显示出投资者的迟疑与忧虑。

巨额亏损上市，WeWork的股价与估值或大概率将难以得到投资者的认可与青睐。Uber上市至今依然破发，便是最好例证。

此外，WeWork的客户结构也值得注意。目前大企业会员占比约为40%，也就是说，公司有60%的客户是中小型创业公司和个人客户，在全球经济波动的大背景下，60%的客户面临较大不确定性，或将导致WeWork的空置率上升。

WeWork招股文件显示，有约83%的收入来自进驻的会员固定费用，即入驻客户和空置率决定了WeWork的收入。

共享办公出路何在

这家从共享办公成长起来的行业独角兽，并不安于包租公的身份，从其长期愿景来看，WeWork有意涵盖从教育到居住的所有生活活动。

今年年初，WeWork宣布，将公司品牌调整为The We Company。The We Company共包含三条业务线：WeWork，主打办公空间租赁；WeLive，经营了两栋采用公社设计的公寓楼，解决居住问题；而WeGrow，在纽约经营一所小学，负责教育领域。

今年5月份，The We Company宣布推出全球房地产收购与管理平台ARK。ARK主要专注于全球门户城市和高增长二级市场的房地产资产收购、开发与管理，初期管理基金资产约为29亿美元，由The We Company持有多数股权。

ARK希望参与实现源自WeWork租赁收益的地产增值。从做法来看，WeWork将结合优质客户策略，于ARK自持或运营的地产项目以“空间即服务”模式服务会员公司。

ARK也将The We Company在社区和空间管理领域的方法与经验应用到自有房地产项目中，并同时利用The We Company与其合作伙伴和企业会员之间的紧密关系来打造全程序化生态系统。

过去，资本市场按照科技公司的标准来给WeWork估值，认为其可贵之处在于对传统写字楼业的颠覆。

若从此角度看来，WeWork服务只触达了大约0.2%的职场人群，即使在业务成熟的纽约、伦敦及旧金山等城市，渗透率也低于1%，这将成为公司未来业务增长的市场空间。

这样的逻辑，也可见于国内的共享办公空间和长租公寓，而规模不经济、回报周期长是普遍难题。

在国内，优客工场早早便表示出上市的愿望，纳什空间等公司也有计划上市。目前的现状是，国内共享空间仍在靠资本驱动扩大规模，但在科技创新和创业孵化方面，鲜有建树。

一名共享办公空间的从业人士曾对第一财经表示经营的困惑与苦恼，“共享办公缺乏稳定盈利预期，除了上市圈钱，还有更好的出路吗？”

市场真正需要的是怎样的办公空间公司，仍将是行业需持续思考的问题。

WeWork之路，是国内共享办公空间企业的参考，若其成功上市，必将成为国内企业的鼓励，尽管公众可见，这家公司带“血”上市。

责编：张歆晨

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