喜报！房地产迎来“春天”，巨变前夜的未来发展，将何去何从？

上个月的30号，中央召开会议首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”引来了大家的热议。这也就表明国家肯定了不走刺激房地产的老套路，明确了调控逐步常态化的信号，所以无论如何房地产市场的稳定都是很重要的。那到底是什么原因使得调控再次收紧呢？未来 房地产的调控又该如何把握呢？今天就让我们一起来看看吧！

一、“春天”后进行调控政策观察

自今年春节以前，就在坚持“房住不炒”的调控思路，但由于政策的执行需要时间，不少城市还没有落实，再加上第一季度我国的货币环境较为宽松，一些刚需市场迎来了“小阳春”。例如苏州、大连等多个城市涨幅较大，于是预警提示也被提上日程，使得“一城一策”的方针被实行。除此之外还有就是在土地市场、限购等多个方面都密集出台调控了政策以求收紧房地产市场。5月开始，房地产销售有所降温。

那国家出台这些调控政策是不是很奇怪，其实不然，毕竟考虑一下现在土地的价格 ，再看看宽松货币条件下的一些企业的违规融资，金融风险不可不看，所以这些政策不过是为了能够稳定市场。

二、融资调控的收紧

从今年的5月开始，监管政策就开始收紧，也使得房地产的融资整体上也从原来的宽松到现在的收紧，具体如下：

在银行信贷方面，主要还是土地和前期的销售。今年3月开始房地产开发资金的中国内贷款以及个人的按揭贷款都在增长。而且在这样的情况下，各个城市对于按揭贷款调控的实施也比较早。根据调查，在样本银行中，今年5月和6月上调房贷利率的比例也出现了明显的增加。就在7月10日，银保监会也针对部分房地产贷款较多、增长较快的银行进了行“窗口指导”,以实现控制房地产贷款额度。

除此之外海外发债也在收紧，而且我们知道房企债务融资一直在海外发债中占比不低，净融资额也比较大现在出台收紧政策或许会对房企的资金链带来很大的考验，到目前为止7月中上旬美元的融资平均利率为8%，最高的甚至达到了15%，融资成本已经出现上升的现象。

三、未来房企资金端的风险

在调控政策收紧的发展趋势下，房企今明两年在资金端方面还是会面临较大的考验，所以债务集中到期的压力不得不重视。根据统计的数据，今年下半年到明年将有至少万亿元人民币的房企境内和美元债到期。那么房企融资就会开始出现分化，一些房企的生存压力变大，尤其是一些中小型，或是本就有一些经营、财务问题的企业。最突出的还是像新城控股一样的“左手拿地、右手融资”的高周转模式的企业，今年的7月为了缓解现金流的紧张，新城控股已经在出售项目公司的股权，股价也应声大跌。

四、未来房企调控政策的把握

短期内为了能够给土地市场降温，以防金融风险的目的已经达成，对房地产的融资收紧也有了一定的效果，那么未来在房企资金端的考验也会进行持续的。如果长期看来，房地产调控正在逐步走向常态化，甚至是实现长效机制，在稳增长和防风险之间寻求平衡。

所以此次的调控可以说明我国的房地产市场已经处在了巨变的前夜。未来在推进长效机制建设的同时，如房地产税能加快落地，地方与中央的财权、事权能够尽快理顺，将从根本上去除土地财政的顽疾，中国经济也将摆脱对房地产的过度依赖。