便宜又不限购的法拍房,到底能不能买?

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  今天想要聊聊一种比较特殊的房产---法拍房

  在房产大年刚刚来临的时候,法拍房是真的火热...很多时候甚至可以用“一房难求”来形容,但是在售价低于市场价、不限购的看似完美的表面下,法拍房是否真的可以买(值得买),就是一个比较容易混淆视听的事情了。

  01

  知乎上就有一对小夫妻,分享了他们想要买法拍房的一次经历,故事大概是这样子的:

  2019年初,女主看上了位于杭州市拱墅区内,离西湖文化广场只有600米的一套法拍房,这套大概90平左右的房子,在当时的起拍价为280万,算下来每平单价大概在3.2万/㎡左右;

  相对于周边差不多10万/㎡的价格来说,如果能顺利拍到这套房,那简直是捡了个大便宜...所以女主就开始琢磨着买这套法拍房的相关事宜了,甚至连里面怎么装修都想好了

  

  图片来源于知乎

  但是,看似美妙的事情,一般都会有些曲折。

  4月份,在经历过几波人陆陆续续看房后,这间地理位置一级棒,但是位于一楼且只有一间房朝阳的不怎么样的房子,开始了第一次公开拍卖

  28个人经过几番报价,最终这间房子,以506万成交!虽然比起拍价贵了100多万,但是按照市价来说,还是很划算的!

  当然,因为超出心理预期太多,所以买家并不是女主

  不过,事情还没结束,半个月之后的某天, 女主又再次在网上,看到了这套房子...

  一个月后,这套房子经历了自己的第二次拍卖,虽然比第一次参与拍卖的人少,但是最后还是在22个人的角逐下,以465万再次成交!当然,买主依旧不是女主

  又过了半个月...女主第三次在法拍网站上...看到了这套命运多舛的房子...打电话问过法院之后,女主被告知:“第一次买家悔拍是因为没有实地看过房,竞得后发现房子在一楼,采光不佳;第二次买家悔拍是由于和原房东关于户口问题没有协调好”

  所以就有了这第三次拍卖

  好了,女主的故事就到这儿了,虽然对于房子目前的状况,我们无从知晓,但是这个故事,却反映出了法拍房的一些细节:比如售价低于市场价、比如第一次悔拍之后第二次拍卖会更便宜、比如法拍房怎么过户等等

  今天就从大原则到小细节,来仔仔细细、认认真真的聊聊法拍房

  02

  法拍房的来源大概有以下四种,其中商业贷款产生的法拍房,是背景最为干净的一种;

  还要特别注意,很多炒房客受到限售政策的影响,导致杠杆太高爆仓,无力偿还贷款以至于被银行收回房产最终变成法拍房,所以在房住不炒这个大政策下,不要炒房才是良策

  

  法拍房之所以被关注,很大原因它便宜;现在也有不少机构用法拍房的售价做卖点,在大肆宣传法拍房:

  

  其实,根据法律规定,法拍房的拍卖保留价,是由人民法院参照评估价来确定;

  第一次拍卖的时候,估价大约是市价的70%;如果出现流拍,二次进行拍卖的话,拍卖价大概是估价的80%;如果再次流拍,三次拍卖的话,拍卖价大概是估价的64%

  拿一套市价为300万的房子来举个例子:拍卖价为300万*70%,即210万;若流拍,则第二次拍卖价为210万*80%,即168万;若二次流拍,则第三次拍卖价为134万;

  这么看来...用市场价的5-7折就可以买到法拍房,真的很划算啊!

  但是!正是因为法拍房便宜,所以经常会出现买房人没有实地看房或者拍下来之后才发现有瑕疵,因此要悔拍的情况发生!正如上面说的女主看上的这套法拍房,虽然位置好,价钱低...但是依旧经历了两次悔拍

  而且,和平时买房有定金一样,法拍房也是有保证金的,一旦发生悔拍,保证金是不退还的...所以,拍卖无小事,仔细第一条!

  

  但是,也不是所有法拍房都是便宜的,就全国数据来看,上海、深圳、南京的法拍房,是全国最贵法拍房的TOP3。

  

  所以这里就要说到法拍房的第二个属性:不限购!

  对于大多数手里有钱但苦于没有房票的朋友们来说,法拍房就像是通往这个城市的一道大门,而且是合理合法的那种,所以就算贵,也值得入手。

  

  但是就算买到手的法拍房,能不能过户,还是要另说;因为原则上拍卖是为了偿还债务,户口什么的,是不在法院受理范围内的,而目前也并没有出台可以强制迁出户口的相关法律,所以就算你成功拍下了法拍房,但是如果你过不了户,其实还是没有办法解决落户、孩子上学等相关问题的...

  另外,如果这套房子本身只有买卖合同但是其他证件却不齐全,也是很难办理房产证的;

  而且,在租赁大于买卖的法律规定下,如果这套房子之前被签了长期租赁合约(比如10-20年)的话...你还得等租约结束,才能收回这套房子的使用权;

  所以如果是冲着落户去买法拍房的话,买之前的市调,一定要弄清楚。

  

  03

  除了上述之外,法拍房可能面临的高昂税费,也是被很多人忽略的地方;

  比如之前网上曝出,本想冲着给孩子上学买下的法拍房,最后一算才发现,税费都赶上房子总价了,最后无奈选择放弃保证金,悔拍了

  

  因为性质特殊,所以通常情况下,法拍房的转让和受让的税费,都是由买家一人承担的;

  如果只是住宅,在买家非首套的情况下,需要承担3%的契税;如果原先的房主不满五或者不唯一的话,就还需要交纳3%的个人所得税以及增值税

  如果房子不是住宅,而是由公司持有的话,那么还需要交纳土地增值税,而这一块,少说几万,多的几百万几千万都可能出现!

  比如一套现价300万的房屋,原先是由公司持有,登记总价为10万;拍卖后成交总价为300万,与等级价差额太大,则需按照差额的60%来收取土地增值税,即为174万;这样算下来...还不如用市价买周边正常出售的房子...

  

  所以,如果是打着低价捡漏的心思寻思着要买法拍房的...

  还是醒醒吧。

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真叫卢俊

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