长租公寓“两年殇”：爆雷、甲醛、投诉无门

“大量幸存的品牌依然面临多种困境”

文/乔艾

编辑/马咔

长租公寓从“创业风口”到“倒闭潮”持续时间不足两年。 近期，又一家长租公寓宣布倒闭，在业界看来以“高收低租”模式的乐咖公寓倒闭并不意外。

长租公寓行业自2018年起便频繁出现资金链断裂问题，而乐咖是第23家倒闭的长租公寓品牌。 相比较此前倒闭的其他品牌，乐咖并非因为资金“爆仓”导致，而更多与其商业模式有关。 “高收低租”的二房东模式需要考验的是能否抗住周转资金的压力，以及疯狂扩张下商业模式的可持续发展的能力，而乐咖的倒闭也显示出了这模式的问题。 时间回溯到2年前，长租公寓最大的政策红利到来——“房住不炒”、“租购同权”。

同时，多家企业预测在物价、房价上涨的趋势下，租金必然也将不断上涨。再加之长租公寓进入门槛低，因此各大房企、酒店、互联网行业的创业者都纷纷涌入长租公寓的风口中。 短期大量涌入的创业者看到的更多是通过金融杠杆能创造的金融衍生品的收益，而忽视长租公寓作为一个服务行业需要高投入、长周期、低产出的特性。

困住长租公寓的“痛”

本文企图通过长租公寓的商业本身去探究背后：

模式之争——目前的长租房公寓主要分为集中式以及分散式。

集中式表现为通过收购或租赁整栋物业的管理权，进统一改造后进行出租，比如链家自如公寓、YOU+青年社区以及魔方公寓。 以集中式代表魔方公寓为例。魔方生活自2009年开办第一家公寓以来，覆盖了企业员工、白领、新精英等多种人群，并拥有魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓、V客青年公寓等数个细分品牌。魔方公寓的优势在于起步较早，主要收入来源租金、物业费及增值服务。

集中式虽更利于管理，但前期投入大，不利于规模发展。而在重资产的集中式领域，房企有着天然优势。对于房企来说，大量的存量房源以及丰富的施工经验，能够在前期以较低的成本形成更大的规模效应。因此，2016年房企基本全部入局长租公寓，例如万科、阳光城、远洋、保利、朗诗、龙湖集团等。 与之相对的分散式为轻资产模式，参与者主要是中小型企业。房源多来自于散户手中的闲散房源，经过标准化改造或装修后统一出租。分散式虽然减少了资产购置的成本，但房源太过于分散，并不利于成本和质量的把控。

与大型企业不同，中小型企业面对的缺血困境更为严重。新派公寓创始人王戈宏曾表示，如果只当二房东，约有70%的拿房成本，12%的折旧，12%的运营管理，6%的税费，利润为0！因此，中小型公寓依靠租金、物业溢价和额外提供的衍生服务，更本无法支撑持续的扩张支出。其次，中小长租公寓在拿房时还需额外考虑地段、交通、基础设施、周边环境等因素，以致于拿房成本不断提升，而面对租房者却以低价竞争，导致恶性循环。据测算，即使是轻资产模式，投资回报率也仅在3%左右，几乎难以回本。

然而，在政策的刺激下，长租公寓作为2016年的风口，即使盈利遥不可期，也无法阻止大量创业者蜂拥而至。早期，银行还未有与之相匹配的融资业务，随即，市场上便诞生了“租金贷”，这种依靠杠杆加速扩张的方式，导致出租率无法与需求匹配，进而资金链断裂，长租公寓市场频繁“爆仓”。

比如，去年上海寓见公寓“爆仓”。寓见公寓所采用的模式为分散式，也就是从散户手中收房，并约定押一付一式的月付。对于租客，寓见公寓采取押二付一的方式，并建议租客一次性付清一年的租金，以享受低价租房，否则租金可能会上涨30%甚至一倍！

据戴德梁行发布《中国长租公寓市场发展报告2018~2019》显示，品牌长租公寓的年租金范围为 279.6 元/平方米～ 7911.6元/平方米，平均年租金1477.2元/平方米。而长租公寓面对的主要人群租金承受能力较弱，多为毕业不久的青年人以及初到异地的长期工作人员。因此，难以一次性支付高昂的年租金。 为吸引租客享受低价租房，寓见公寓建议租客从元宝e等金融公司贷款，再由金融公司支付一年租金，租客只需按期还款即可。

采取“租金贷”的模式，寓见公寓可一次性拿到12个月的租金和2个月押金。通过“租金贷”套取的租金再进行二次投资，或继续跑马圈房，以此循环。然而，如果市场环境不好投资收益低，再加之长租公寓行业低回报率的特性，资金链断裂是必然。 据统计，如寓见一般由于经营不善导致资金断裂的长租公寓约有二十余家，比如长沙优租客、杭州鼎家、昊园恒业以及文章开头提及的乐咖，而爆仓数量实则仍在继续增加。

而看似资金雄厚的大企业也迫于经营压力，身陷“甲醛门”中。比如自如公寓、蛋壳公寓以及YOU+公寓均出现了甲醛问题。

当然，重资产模式的房企也不例外。以朗诗为例，2014年朗诗开始进入长租公寓领域，信心满满的朗诗将长租公寓作为核心事业部之一，并在2018年底全面布局北上广深、南京、苏州、成都等一二线城市。 而一路扩张的诗朗在今年5月发布公告称，计划以9.81亿元的代价将非地产开发相关业务剥离至控股集团，预计因出售长租公寓而录得除税前收益约人民币2712万元。据朗诗年报数据，长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元，长期的亏损即使是房企也难以承受。

除朗诗外，远洋也计划在今年内剥离旗下长租公寓品牌“邦舍”；碧桂园的“长租城市”未能实现；万科的“万村计划”主动违约；扩张速度最快的龙湖集团也表示，近三年不考虑盈利。 综上不难看出，在现有的经营模式下，成本高、收益低、融资难，长租公寓行业还有待探索及完善。

长租公寓驶入深水区

那么，长租公寓未来是否还有发展前景，是否需要“二房东”这个商业角色呢？ 答案是肯定的。长租公寓是政策“房住不炒”、“租购同权”下的必然趋势，“二房东”是互联网+长租房的必要角色。

据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，预计到2020年、2025年，我国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元。目前，“90后”的租客占比高达75%，租房已成为年轻人的代表。

实际上，目前谈到的最大租房群体是毕业生及外来务工人员，但未来自由职业者的发展必将给租房市场带来冲击。对于自由职业者来说，家代替了公司，互联网代替了通勤，对租房的需求也必将不再满足于居住。

对一二线城市打拼的自由职业者来说，公寓的舒适程度，互联网的便捷程度，生活服务的丰富程度成为了选择公寓的首要因素。以日本的长租公寓为例，日本市场中由住房租赁机构提供的服务占整体住房租赁市场份额的80%以上，通过对市场的细分及整合，形成产业链及产业集群，包含房地产、财务贷款、租赁、护理、保险、信托等多项业业务，以此来支撑长租公寓的规模化良性发展。参考日本长租公寓的发展方向，我国的长租公寓也在探索和丰富体验，只是限于成本过高，收益过低以及市场混乱的原因，导致发展缓慢。 下面将从政策、融资等具体谈一谈长租公寓的发展方向。

政策红利不等于野蛮扩张

政策促进行业成为风口，同时政策也将为这个行业带来洗牌。依靠政策而生的长租公寓同样也需要政策的约束。

比如，今年上海两会期间，一份题为《关于进一步建立并完善本市长租公寓监管体系的建议》的提案中提到，国家应对甲醛超标问题制定强制性的产股方公寓装修技术标准，并引入权威第三方机构进行检测，同时还应加强安全监管，完善应急预案，避免“群租”现象。 此外，长租公寓的租金问题也是资金链断裂后所表露出的问题之一。

“二房东”不应该赚租金的钱，这是长租房公寓解决住房问题的根本。因此应由房管等多部门，因地制宜制定参考租金，并以租赁合同备案制度强制确保租房者的合法权益。

拿房方面，应该限制长租公寓恶意抢占房源，禁止以高价从散户手中拿房。目前，从信誉度的方向考虑，国企、央企和大型房企应该是未来长租房的主力，因此长租房的主要形式应该是集中式的重资产模式。例如，杭州截止2018年底共有25个蓝领公寓项目启动，2019年杭州计划新增蓝领公寓1.5万套。此外，也有越来越多的城市推出只租不售地块以建租赁用房，可见集中式是未来政府支持的发展方向。

最后，长租公寓的税收问题也需要政策的支持。目前，长租公寓的税收参照营业税及附加税的标准，若进行“营改增”方案，税负有望减半，长租公寓的成本也将降低。

改变单纯靠P 2P 来融资的局面

对标美国的长租公寓行业，其主要融资方式是通过房地产信托投资基金（下称REITs）将房地产证券化，以提高流动性进而实现金融交易。目前国内也在尝试发行REITs，由于起步较晚，长租公寓类REITs的基础资产一般是私募基金份额，比如新派公寓类REITs。

因此相比之下国内的REITs产品更偏向于固定收益类产品，整体均与标准REITs相去甚远。但以我国目前的情况来说，长租公寓类REITs仍是最优选择。 因此关于REITs的完善仍需要国家主导。比如，国家应尽快出台相应经法律法规，强化信用评级等。

同时，考虑到国企、房企等影响力的长租公寓品牌，其综合实力强大，在长租公寓领域占有运维、营销、规模等优势，因此在类REITs的信用评级相对较高，有望先行受益，进而带动我国类REITs的发展。

此外，还有ABS模式，区别在于ABS以租金收益权为底层资产，而国内的长租公寓类REITs以公寓项目产权及租金收益权为底层资产。 比如新派公寓于17年在我国发行了首单长租公寓权益型类REITs产品，该项目的基础资产为私募基金份额，标的为物业经营净收益。新盈利模式的诞生，使得新派公寓由“重”转“轻”

最后，各大银行也加深了与房企、多城市的战略合作，并配套推出了多项住房租赁金融产品。长租房公寓的融资难题已逐步得到解决，租金贷等方式必将被淘汰。

新技术能否改变长租公寓的管理困境

野蛮生长周期内的长租公寓出现了大量的问题，这中间有品牌方的责任，也有管理制度的缺失。 长租公寓这个品类由来已久，早期的品牌多为慢工出细活，随着2016年的一阵风吹来了不少野蛮人，一时间监管的缺失就此凸显。

从长远来看，为了更好管理长租公寓，从技术层面是否可以从智能门锁、社区监控、甲醛污染等方面引入新技术产品来提升服务质量呢？

为了更好方便监管，长租公寓的管理系统是否能跟有关部门身份识别系统相对接，能解决更多居住人员的身份识别问题。 针对甲醛门等问题，建议在长租公寓内设置甲醛检测设备，利用技术+硬件的手段去检测和治理环境问题。

目前来看，大量的品牌在管理层面的约束主要靠品牌方对于自身品牌的意识，未来是否可以推动一些被业界认可的品牌方成立行业协会的形式更好探索未来发展的问题。

综上所述，长租公寓虽然被资本风口吹起，但实质上无法绕开“房子、票子、人”的因素，整个服务质量的提升更需要多方的努力。