二手房交易中的“税”和“费”

近年来，随着二手房交易的持续升温，二手房交易过程中因税费和交易费的承担问题产生纠纷的情况十分常见，现结合一起案例谈谈二手房交易过程中的税和费的承担问题。

【简要案情】

李某与何某针对转让商铺事宜达成协议，约定何某（甲方）向李某（乙方）转让商铺一套，转让价为225万元。李某打印了一份房屋买卖合同，该合同对房屋交付时间、付款方式等内容进行了详细约定，合同中约定：“房屋过户产生的税由乙方负担”。何某看完协议后，要求在该条的“税”之后添加了“费用”二字，双方在修改处签字捺印予以确认。

协议签订后，李某向何某交付了200万元购房款，余款25万元未交，何某向李某交付了房屋，在办理不动产变更登记过程中，李某认为其仅应承担契税，个人所得税及交易费用应由卖方承担。双方为此发生争议，为了顺利办理过户手续，李某交纳了各项税费及交易费用，但拒绝向何某支付剩余房款。何某遂诉至法院要求李某给付剩余房款及利息，李某则提出反诉，要求何某返还垫付的税费。

【法院裁判】

法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》明确约定交易过程中产生的税、费用均由买方承担，该约定合法有效，李某承担了税费及其他费用符合双方约定，李某无权要求何某返还税费。遂支持了何某要求李某给付房款及利息的诉讼请求，驳回了李某要求何某返还税费的反诉请求。

【法官说法】

二手房交易过程中，需要缴纳税费及其他费用，税费主要包括：契税、营业税、个人所得税、印花税、土地增值税，其他费用主要包括房屋交易手续费、不动产权登记费。一般情况下，营业税、个人所得税、土地增值税应由卖方承担，契税应由买方承担。房屋交易手续费应由双方承担，登记费应由买方承担。但是，买卖双方可以协议约定上述费用的负担方式，双方的约定对买卖双方具有约束力。

现实生活中，卖方为了满足买方降低房屋价款的要求，在减少交易价款的同时，提出过户费用及税费由买方承担的情况较为普遍，在此情况下，双方应在合同中明确载明过户费用及税费的承担方式，避免发生歧义。

实践中，有的表述为“过户的契税由买方承担”，有的表述为“过户的费用由买方承担”，有的表述为“过户的税费由买方承担”，上述表述方式均不全面，容易引发纠纷。签订合同时买卖双方应明确约定各项税费及其他交易费用的承担方式，并将协议内容清晰、明确、全面的记载于书面合同中，以避免履行过程中发生争议，更好地维护自身合法权益。（周美蓉）