美的置业“三板斧”助力稳健发展

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政策调控持续深入，房地产行业的发展逻辑正在发生深刻变化。近期，房企境内外发债持续收紧，下半年房企应转变发展思路，顺应政策要求，践行稳健发展理念，保障现金流安全成为房企下半年工作的重点。

坚持稳健发展理念，美的置业以政策要求为准绳，夯实基础，近些年持续降杠杆、优化债务结构，保持各项财务指标稳健，同时通过加速去化抓回款，通过增加自有资金量降低对融资的需求，保持流动性充裕。

持续降杠杆

加速去化 抓回款

据美的置业发布的数据显示，截至2019年7月底，美的置业实现合同销售金额540亿元，同比增长20.27%。在市场下行压力下，美的置业通过不断提高产品品质与服务质量，逐渐获得市场认可，实现销售业绩稳健增长。

美的置业将通过加速回款，提升自身的“造血”能力，持续补充自有资金，保持现金流充裕。在2018年业绩会上，美的置业管理层表示，2019年的去化和回款会有更好的表现。

规模增长之余，美的置业更加追求有质量的增长，自带制造业基因，美的置业不断将践行精细化管理模式，通过提高运营效能，实现提质增效，提升利润水平。

在房地产“黄金年代”，部分房企踩中行业发展红利，通过持续加杠杆的模式实现规模快速提升，一跃成为行业龙头房企。当前行业调控持续深入，房地产行业的黄金时代已逝去，对房企提出更高的要求，降杠杆势在必行。

作为后起之秀，美的置业近些年在实现规模快速发展的同时，负债率也在持续下降。2018年美的置业净负债率大幅下降22个百分点至97%。

因为我国实行的是商品房预售制，在房屋正式交房前都只能算作为负债，而不能归为收入，推高了房企的负债率。尤其处于快速扩张的企业，预售账款的占比会更高，这就意味着房企的真实负债率会更低。

数据显示，美的置业2018年新增的负债中接近200亿元的增幅来自于预收账款，是由销售合约签约上升带来的；另外200亿主要来自于贸易及其他应付款，因为2018年美的置业的合同预售增长了55.82%，这就导致了公司负债总金额的上升。

随着项目结转后，预售账款转化成为资产，美的置业的负债率将实现大幅下降。实际上，如果扣除预售款，2018年的美的置业的真实资产负债率为55%，负债处于健康状态。

美的置业管理层在2018年业绩会上表示，有信心进一步改善净负债率，并且正在朝着这个方向努力。

美的置业拥有丰厚且优质的土地储备，可满足至少三年的开发，整体的结转速度也在提升，加快交付，利润将会得到充分的释放，增加净资产，从而持续实现负债的降低。

同时，美的置业通过拓宽融资渠道，不断优化债务结构。数据显示，截至2018年年底，美的置业的加权融资成本为5.9%，处于行业较低水平；拥有现金余额265亿元，现金短债比为1.6，短期偿债无虞。

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