贷款买房提前还款亏不亏 看完千万不要被忽悠了

如今大家买房一般都用按揭贷款，可你知道现在贷款买房利息是怎么算的吗?

贷款买房利息计算方法

1、等额本息的还款，等额本息的还款，就是指相关贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。购房者每月要还的总数都是相等的，但是利息和本金占的比例每次都会发生变化。

开始时由于本金较多，所以利息占的比重会较大，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐的增加，利息占得比重越来越小。举个例子，贷款20万选择20年还款期：按年利率7.47%计算，月均还款1607.5196元，支付总利息达185804.7元，还款总额将达385804.7元。

2、等额本金还款，等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。购房者每个月换的数额都不同，随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。

今天就来说这种方式有什么区别，还有人说，你如果贷款了不要提前还款，因为提前还款的话，前面的利息就白还了，这个说法对不对呢？

咱们今天就来研究一下这个问题，首先呢，我们来研究一下这个问题，如果年化利率是6%的话，那么月利率就是0.5%对吧？因为一年有12个月，你每个月会还一次钱，那么你每个月还的钱都包含本金，假设共贷款了12万元，贷款了12万元，而且一年还清，一年还清，一年每个月多少呢？

这个利息都是12万元再乘以6%，结果就是0.72万元。也就是7200块钱，这个说法对不对呢？这个是错误的，你如果真的去贷款，你是否会发现你还的钱没有还的这么多？

为什么呢？咱们来研究一下，首先呢，我们先来说第1种方式叫做等额本金，你每个月的本金偿还，每月等额本金偿还，12万元除以12期结果是1万元，你还得还利息对不对？你还利息每个月还多少呢？我们首先第1个月12万，然后银行要收你0.5%的利息，这么一算就是600元，也就是说在，欠了12万元，在一个月之内产生的利息，也就是之前产生的，之后并没有对吧，好了，那么第2个月又如何呢？你要注意在第2个月肯定也是1万元，但是第2个月你不欠银行12万了，你只欠银行11万元，那么银行再收你0.5%的利息，所以就是550元，按照这种办法一直到第12个月，你只欠银行1万元了，银行收你0.5%的利息，结果是多少？结果是50元，所以每个月你们的利息是不一样的，从最开始每个月600到最后每个月50，第1个月你一共就要还10,600，第2个月你要还10,550，第3个月你要还10,500元到最后，你最后一个月10,050元，你一共花了多少利息啊？600+550一直加加到50，这是一个等差数列对不对？我们知道等差数列可以这么算，先算个平均值，（600+50）÷2，结果是325元，平均每个月325，多少个月呢？12个月，结果多少呢？3900元，也就是说你利用这种方式还款的话，你最后一共还的利息是3900，咦，为什么不是7200呢？

很简单就是因为他赚利息时是看你还欠银行多少本金的，你一直在还本金对不对？所以你本金会越欠越少，因此你最后还的这个利息是不到7200元的，就是这么一个原因，等额本金法，它有一个好处，就是它每个月还的本金是固定的，所以它总的还款额相对比较少一些。

那么相对于这个等额本金还有另外一种还法，等额本息。每个月还本金加利息，我们现在就想问，如果我最开始欠款是12万a0，一个月还多少钱？首先呢，我们知道a0，就是12万，这就是第1个月，然后a1是什么？A1就是你在第1个月还完钱之后还剩的，应该这么算，首先你欠了12万a0，但是经过一个月，它这个a0会产生利息，1加上0.5%了，因为它产生了利息，所以变成这么多了，然后你不是还了a吗？所以还减a，这就是第1个月要还完的钱，第2个月还完钱之后，你剩的钱是多少呢？那就是你第1个月欠的钱乘以1加0.5%还要收去，然后你再还a，一直这样下去到第12个月，第12个月，你现在钱就是第十一个月才2000，然后再减去a最后，就是说我们有这样一个比较复杂的这样一个方程，虽然是欠12万，每一次都去掉a之后，所以我们把这个a给我算出来对吧？经过计算这个还有多少呢？A=10328元，也就是说假如你还12个月，每个月还10,328的话，那么最后12个月还完，这就是所谓的等额本息法，至于说具体这个数怎么算出来的，公式有点复杂，我们这里可以不写了，你在网上随便一搜贷款计算器，他都会帮你算出来，非常简单，那我们看如果每个月还了这么多钱，你的利息有多少呢？每个月的利息是328。328×12个月，最后算完了是3936元，我们看相比于刚才等额本金罚的3900元要稍微多一些，那也没多多少对吧？还多了30多块钱，但是每个月还款额是固定的，所以比较好安排我们的生活，对吧？不像等额本金，最开始还的钱比较多，所以我们的钱比较少，但是现在他的缺点就是他最后的利息会稍微多一些，但其实不会差别特别大，还是基本上是差不多的，虽然也多了一点，等额本息法也好，等额本金也好，这两种方法最后算出来利息都不到7200这个利息，原因就是因为它不停的还本金的时候，它会把本金产生的利息减少，那这样我们就可以给你回答第1个问题了，这个问题就是如果我已经比如说我贷款30年，我已经还完了10年了，那么我现在提前还款会不会吃亏呢？你注意，你还了10年的时候，你已经还了很多的利息，但这些利息都是前10年产生的，后20年的利息，它银行还没有收益，所以如果现在你一次性的把所有的本金都还掉了，你就再也不用还利息了，所以你是不会吃亏的，因此提前还款是不吃亏的。

生活中还有小额贷，砍头期等，虽然看起来利息好像也不是那么高，但是实际利息要远远超过他说的利息，怎么回事呢？我们来研究一下啊，比如说有一个小额贷款公司，看它的坑有哪些地方，首先第1个坑，比如说小贷公司跟你说了年利率12%，你看一下好像也没有太高，对吧。但是为什么呢？首先第一你贷12万，很有可能他就说12万一年对不对？12万×12%，结果就是1.44万，这就是你需要还的利息，那么这和银行相比就不一样了，银行是逐步收你的利息，你如果提前还款了，那么你的利息就不用再交了，而且在还本金的过程中利息会越来越少，但是在贷款公司很多不是这么样的，对吧，你虽然每个月可能都在还钱，但是他没有赚你利息的减少，他还是按总额来计算利息的，所以这是第1个考虑的，因此你贷款的时候你要问清楚了，你到底这个利息是怎么算的，还款的方式是怎么算的啊？这是第1个问题，第2个问题呢，很多小额贷款公司会利息先付，什么叫利息先付呢？我们举个例子啊，你还是贷款12万元，12%的利息就算14,400对吧？

你拿到105600，你每个月还得还钱，你不用还利息呢，因为利息已经先收了，你每个月还1万，然后共12个月，你现在看起来感觉好像利息还是12%，但实际上不是，你注意看你本来是想贷12万的，但是他只给了你10.56万，所以说实际上你的贷款额只有这个数啊，只有这个数，然后你每个月还了1万块钱，这里面是固定的对不对？每个月还1万，把这两个数字分别再让我们等额本息的一种还款方式去算的话，你会发现如果a0是10.56万，而每个月还款额是1万的话，你仔细计算利息，你会发现按照等额本息的利率算法，它的结果是24%，远远超过银行贷款的方式，大家如果想借钱最好还是通过一些银行贷款。