越秀地产“轨交+物业”收购优质土储 总建面额外增加至318万平方米

陈清
“考虑到外部市场的不确定性，2019年的销售目标决定继续维持680亿元(人民币，下同)，可售资源1312亿元。 ”在8月13日的中期业绩会上，越秀地产股份有限公司（0123.HK，以下简称“越秀地产”）董事长林昭远表示。
5月28日，越秀地产宣布透过与广州越秀集团订立两份期权契约，落实取得可收购广州越秀集团持有的两项新地铁房地产项目51%权益的权利。 实施“轨交+物业”项目发展模式，从最新公布的中期业绩来看，该项目发展模式对越秀地产的优质土储补充效应开始显现。 通过“轨交+物业”引入合作方互利共赢的方式，为越秀地产提供机会收购额外优质土地储备约 179万平方米。
笔者在越秀地产中期业绩会上了解到，通过“轨交+物业”项目发展模式，如期权按计划行使并完成交易，越秀地产地铁相关项目的总建筑面积将增加至约318万平方米。
获地铁上盖优质土储
上半年，越秀地产录得合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约人民币369.0亿元，同比上升31.9%，完成全年合同销售目标人民币680亿元的约54.3%； 合同销售面积约为164万平方米，同比上升19.3%。 合同销售均价达到每平方米人民币22,500元，同比上升10.8%。 其中大湾区实现合同销售约人民币231.6亿元，约占本集团合同销售的62.8%。
笔者注意到，大湾区中231.6亿元合同销售，有20.9亿元通过“轨交+物业”拿地形式获得。
上半年， 越秀地产 成功完成了首个 “轨交+物业”项目 —— 品秀星图项目 86%股权的收购，同时亦成功完成向广州地铁发行股份，广州地铁持有 越秀地产 19.9%的股份，成为 越秀地产 第二大股东。
此次完成收购的品秀星图项目为一幅大型住宅用地，总建筑面积约为139万平方米，项目目标打造住宅为主，商业、教育、文化等社区配套完善的超大型居住综合体。 该项目位于广州市增城区新塘镇官湖村，属广州地铁13号线官湖站上盖物业。 上半年品秀星图贡献约人民币20.9亿元的合同销售额。
“4月份到5月份土地过热，国家对土拍进行了一些限制，一些房企拿地比较激进的，也受到了约谈，那时候土地已经不热了，我们就抓住这个窗口期进行拿地。 ”林昭远在中期业绩会上说道。
“轨交+物业”形式也让越秀地产斩获不少优质土储。
据了解，两项“轨交+物业”新地铁房地产项目分别位于广州黄埔区的萝岗和番禺区的陈头岗项目。 萝岗项目毗连广州地铁6号线香雪站，总建筑面积为约91万平方米，可发展由住宅楼宇及教育设施组成的大型综合体。
陈头岗项目位于地铁22号线陈头岗站，为广州番禺区罕有的大面积纯住宅地块，总建筑面积约为88万平方米。
两项地铁房地产项目期权获取将为越秀地产提供机会收购额外优质土地储备约179万平方米。 如期权按计划行使并完成交易，越秀地产地铁相关项目的总建筑面积将增加至约318万平方米。
越秀地产通过“轨交+物业”模式、国企合作、产业购地、公开市场、竞拍等多种方式，以较低溢价于广州、深圳、杭州、成都、郑州、青岛、江门等 7 个城市新增优质土地14幅，总建筑面积约为374万平方米。
截至2019年6月30日，越秀地产的总土地储备约为 2,152万平方米，分布于全国17个城市，其中约49%位于大湾区。 越秀地产持续优化区域发展布局，深耕大湾区，巩固华东地区、华中地区和北方地区的业务发展。
土储背后的融资通道
事实上，越秀地产拿地扩储背后，面对日渐复杂的融资环境，越秀地产财务总监陈静在中期业绩会上表示“没压力”。
银行方面，继7月有窗口指导对部分银行要求控制房地产贷款增速后，8月初，银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》称决定在北京、天津、广州等32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，各监管部门检查银行机构的数量原则上不得少于3家。
其中包括关注房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，在同业和表外业务上，关注直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资等情况。
面对房地产行业融资再收紧，陈静表示，融资收紧对那些财务良好、杠杆比较低的企业没有什么影响。 “今年，评级机构已经将越秀移出负面观察名单，公司融资能力因此比之前更好。 ”
据了解，上半年越秀地产通过境内外多元化融资渠道的优势，加强资金管理，优化融资模式，努力降低融资成本。 截至6月30日，持有现金约人民币315.8亿元，较年初上升16.3%。 报告期内，越秀地产境内以较低成本成功完成了人民币25亿元公司债的发行，发行利率3年期3.85%，3+2年期3.93%，优化了债务年期组合和债务结构。 本集团上半年的整体平均借贷成本为 4.76%，同比下降了6个基点。
事实上，笔者发现，2018年上半年，越秀地产倾向“抱团”拿地，使得其多块地块权益比例较低，而今年的拿地情况，权益占比有所改善。
上半年所拿九幅土地中，多幅土地的权益比例较低，高于50%的土地仅有两幅。 而截至2019年6月30日新购入的14块土地中，低于50%的土地仅有六幅。
越秀地产公告显示，2019年上半年,越秀地产实现营业收入约为人民币217.9亿元，同比上升114.4%。 毛利率约为30.0%，同比上升4.2个百分点。 权益持有人应占盈利约为人民币18.7亿元，同比上升42.4%。 核心净利润（权益持有人应占盈利不计投资物业评估净升值和相关税项影响及录入综合损益表的净汇兑损益）约为人民币18.3亿元，同比上升63.2%。 董事会已决议宣派2019年中期股息每股人民币0.047元，同比增长30.6%，约占每股核心净利润的40%。