老挝法律 | 以土地使用权出资的风险分析

今天小编给大家分析以土地使用权出资的风险。

第一部分 基本案情

A、B均为在老挝投资的外国自然人，于2019年4月初达成书面合作协议，即A、B共同投资设立一家经营酒店业务的有限责任公司（以下简称“酒店公司”），A以60万美元现金出资，持有该酒店公司60%份额，B以万象市某地段的土地使用权出资，持有该酒店公司40%份额。同时，A、B约定酒店公司设立前，统一由B代为管理注册资本，待公司设立后存入公司账户，为保障A的权益，B同意将上述土地使用权抵押给A，双方签订了《土地使用权抵押合同》，但未实际交付《土地使用权证书》原件，也未办理土地使用权抵押登记。后因公司注册、土地归属等问题发生纠纷，B拒绝返还代为管理60万美元。

第二部分 风险提示

本案中，A应该在签订合作协议之前对以下3个问题进行核实，从而有效地防范风险，避免不必要的损失：

1.该土地使用权的权属、位置、土地性质等问题；

2.外国投资者从事酒店业务类的基本条件；

3.土地使用权抵押的生效要件。

第三部分 风险解析

基于第二部分提到的3个问题，笔者将会结合老挝法律法规及实践对其必要性进行分析：

1．为何要核实该土地使用权的权属、位置、土地性质等信息？

答：这个步骤也是很多在老挝投资者在土地投资时所忽略的一个重要风险点，在本案中，B以万象市某地段的土地使用权出资，那么A首先应该核实B是通过何种途径获得该土地使用权，比如租赁或者特许经营的方式，目的是为了明确该土地使用权的真实性、合法性，以及进一步明确土地使用权的剩余年限，避免正式进入合作阶段，却出现土地使用权已到期的情况。实践当中，许多在老挝的外国投资者声称对某块土地享有“永久使用权”或“所有权”，然后以寻求项目合作的名义骗取钱财。《老挝土地法》第3条明确规定了老挝土地所有权属于国家，外国人只能通过租赁或者特许的方式获得一定年限的土地使用权。所以，老挝国民和外国人对土地仅拥有使用权，而非土地所有权。

核实土地位置和土地性质也是必不可少的环节，实践当中，大量出现“土地证”所载明的土地坐标与原土地使用权人描述的位置不符，从而使投资者蒙受巨大损失。之所以要核实该块土地的性质，是因为它直接关乎到投资者的投资目的能否实现。比如，本案中的两位投资者A、B是为了经营酒店业务，如果核实到的土地性质为“农业用地”，那么就需要转变土地性质，土地性质转变流程较为繁琐，首先要获得相关土地管理部门的书面同意，并且需要对土地性质转变的必要性、环境影响、居民影响等方面进行考察。若不事先核实清楚，可能会因酒店场所不能确定而影响投资进度。

2. 外国投资者从事酒店业务有哪些限制性规定？

答：老挝政府为保障本国国民就业，对外国投资者的投资行业作了一系列限制性规定，其中三星级以下的宾馆是属于保留类经营范畴，仅允许老挝国民经营。上述案例中，若A、B所经营的宾馆达不到3星级以上标准，可能会面临不能获得相关经营许可证的风险。

3. 土地使用权进行抵押的生效要件有哪些？

答：上述案例中，B同意将上述土地使用权抵押给A，双方仅签订了《土地使用权抵押合同》，但未办理土地使用权抵押登记，实际上该抵押行为并未发生法律效力，A就该土地使用权不能主张优先受偿权。《老挝履约担保法》第31条明确规定了不动产抵押的登记要件，即不动产抵押合同应该向不动产所在地的土地管理机关进行登记备案，不动产抵押合同自登记之日发生法律效力。

第四部分 笔者建议

综上所述，如有某合作方提出以土地使用权作为出资进行项目合作时，笔者建议投资者一定要谨慎，要对该土地的权属、位置、性质等方面进行核实。如果需要签订《土地使用权抵押合同》，那么一定要严格按照《老挝合同法》、《老挝履约担保法》的相关规定，从形式和内容规范合同文本，从而有效保障投资者自身权益。