分组课程|存量市场仍在扩容,但好物业去哪了?

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  在分组研修中,存量与新商业课题组邀请到 世邦魏理仕中国区总裁李凌易居企业集团副总裁、克而瑞执行总裁刘文超 以“大宗交易和管理”为主题授课,进一步提升学员对存量时代下新商业模式的探索及认知。

  课程中,李凌主要从全球整体经济及商用不动产投资进行分析,刘文超则从战略思考及战术探讨等方面进行更加微观且细致的讲解。他们一致认为,“投融管退”的核心在于“投”,即要先找到好的物业。

  李凌

  《解析大宗资产交易》

  

  ▲世邦魏理仕中国区总裁 李凌

  国内外经济情势扑朔迷离大背景下,房地产才是最佳的资产配置种类。当然,不同标的类型必须对应适合的操作方式,以规避风险,实现最大化收益。李凌作为世邦魏理仕(CBRE)在中国区域的掌舵手,深耕商业地产领域18年来,在投资收购领域创造了诸多亮眼的成绩。

  他的得意作品之一,是在2018年11月帮助凯德收购“双子塔”项目,创造了上海大宗交易史上外资收购单体体量及交易金额两个记录。事实上,凯德只是外资进入国内大宗交易的冰山一角,中国的经济实力与潜在商用不动产市场,将吸引国内、外投资人的瞩目。

  本次分组研修课程上, 李凌 不仅对全球整体经济及商用不动产投资进行分析,同时还列举了房地产市场多个典型的投资收并购案例,并进行了详细解读:

  现在房地产的投资与金融产品一样,只要在某种特定的市场环境下,没有一个地方的房地产资产是卖不掉的,只不过卖出去的时间和价钱不同而已。

  近期人民币汇率的波动,将对不同的投资人产生不同的影响:1.国内投资人多以人民币进行交易的影响不大;2.内资业主对于外资投资人的协商技巧将发生改变;3.对未来币值走向保持相对乐观的态度。

  投资人选择投资某项目最基本的驱动因素有3点:1.分散风险;2.稳定的现金流;3.比较高的资金回报。首要的目标在于在防范风险的同时能够拥有比较稳定的现金流,租金能够完全覆盖银行利率和支出,则属于比较好的投资。

  成熟市场投资稳定、安全,但收益较低;而新兴市场拥有更多的投资机会。因此,一家全球性的投资机构,往往会在这两个市场进行一个合理的投资配置。

  驱动投资者看好中国市场的4个动因:1.城市化率上升空间大,将带动基础设施的建设;2.消费升级速度非常快,不断挖掘新的商业需求点;3.继续向服务业转型,高附加值的产业占比将推动经济发展;4.创新与数字化将刺激很多新的经济板块发展。

  中国与美国的GDP经济总量相差不大,但中国可投资的商业地产体量和经济发展体量却不一致,其可投资商业地产规模只有40%。因此,与发达国家相比,中国商业地产市场流动率仍有大幅成长空间。

  中国商用地产板块正在快速进行结构性的改变,主要表现为4个方面:1.经济结构转型,从工业化向服务业快速变化,商业板块的需求持续在扩张。2.房地产销售模式转型,机构化投资快速发展;3.地产金融崛起,资产证券化兴起;4.专注运营资管能力,投资性物业、资管、专业机构不断涌现。

  当前形势下,有4大投资面向将是未来制胜关键:1.物流地产,抓住消费转型增长点;2.城市更新、城市新区,把握规划发展突破点;3.租户去中心化,稳定现金流,紧扣租户变迁契机点;4.高增长的二线城市,踩准城市发展机会点。

  刘文超

   《让资产变现,给物业体检——存量物业现状分析及价值应用》

  

  ▲易居企业集团副总裁、克而瑞执行总裁 刘文超

  过去企业靠“面粉”和“面包”赚取差价,以及土地增值带来收益的住宅增量时代一去不复返,迎接他们的是房地产存量时代。于是,越来越多的企业驶入“轻资产”赛道,企业盈利的核心开始转变为资产增值所带来的回报,资产管理的大幕顺势拉开。

  在这样的时代背景下,企业需对运营模式进行大胆创新,不断探索新路,资产不仅是“盘活”,更是“激活”,让资产在“募投管退”中不断产生多元化的综合效益。 刘文超 以结构化的研究视角对存量资产作战略思考及战 术探讨,并以易居资管战略——从CRIC到CAIC的扩展进行案例分析:

  世界银行及英国不动产资本分析公司RCA2017年统计显示,中国可投资商业房地产市场规模达到千亿级,约占全球总量的12%,仅次于美国,市场空间巨大。 因此,掘金资产市场、优化融资路径、提升资管能力等,已成为业内关注的重点内容,更是房企未来的新命题。

  如何寻找存量物业: 1.人多钱多的城市,从区域的角度有工业转型区、老旧社区、商业商务区、历史文化风貌区; 2.现状与规划错配的区域,比如共享社区计划、魅力风貌计划。

  在原有的城市建筑物中,有一部分规划错配或使用功能错配的存量物业,具体表现来说就是投资回报率或净现金流低于市场平均值或低于预期的这些物业,需要对其进行功能、结构、内容上的再造。 这一类的城市更新的底层物业都是非住宅类的存量资产。

  存量市场风险容忍程度逐步提高是因为一级市场的标准化程度过高,对人的依赖度下降,因此越来越多的职业经理人脱离了增量市场加入到存量市场之中,使之存量市场对风险的容忍度提高,市场容量进一步扩大。

  存量市场最难的在于成功买到或者租到合适物业,主要表现在以下4个方面: 1.流动下泛滥下资产稀缺; 2.成功买到就是机会; 3.高出价能力在于对未来价值的发现; 4.扎实的基础工作和审慎的背景调查始终是成功的重要保障。

  针对存量物业的改造,细分来说实际上是一个“投融管退”的过程,而“投”即如何寻找到大量的优质项目正是整个行业的“痛点”所在。 若是解决不了“ 投”,其它环节都落不了地,市场就无法真正形成。

  关于重构更新的策略有6种:1.旧园区、旧厂房的整体升级改造为创意园。2.运营不善的办公楼宇改造为新型办公业态;3.传统商业的升级改造;4.对老旧片区进行整体的旧城改造;5.加强公共设施配套的建设;6.提升公共设施水平的建设力度。

  

  ▲存量与新商业课题组

  文 | 杨莎 编辑 | 唐高文欣

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