南京乐伽无法正常经营 西安房东租客损失谁来担？

律师说法

　　房东委托中介收取房租

　　不应赶走租客强制收房

　　双方可协商解决

　　随后分别起诉中介维权

　　租客通过房屋中介——南京乐伽商业管理有限公司西安分公司租房，将房租一次性付给中介公司后，房东却没有收到足够的租金，如今中介公司由于经营不善全面关停，房东要求租客退房引发多重矛盾。房子租约未到期，房东是否应该收回房屋？租客的损失又该谁来承担？自6月以来，华商报接到该类线索60余条，对此进行了连续报道。

　　案例一：租约未到期 房东为收房断水断电

　　今年5月，王女士与南京乐伽商业管理有限公司西安分公司签订房屋租赁合同，在曲江龙邸小区租了套116平方米的房子，“房子月租为2300元，租期为一年，我一次性向乐伽总公司的账户上交了一年房租和押金共29900元。”

　　7月，王女士收到房东消息，称乐伽公司出问题准备关门停业，“房东让我去追究乐伽公司的责任，还说他们没有收到房租要把房收回，我不同意，房东8月12日强行把门锁给撬了，强行断水断电。”

　　王女士说，她的租约还剩10个月才到期，她与房东协商，希望双方共同承担剩下10个月房租的损失，或者让他们住到11月再搬离，“我在这个小区也有房，但是租给别人了，11月才到期，但是房东不同意，说把中介给的3300元押金给我们，让我们马上搬离。”

　　房东姚女士说，今年2月底她将房屋委托给乐伽公司进行租赁，月租为3300元，“公司按季度给我付租金，加上押金一共给了我13200元，但乐伽后来没有支付下个季度的房租，我联系乐伽工作人员，乐伽公司称资金有点问题，让我等等，但后面就联系不上了。”

　　姚女士说，乐伽公司有关门迹象的时候，她就与租客沟通过，“我希望收回房屋，将押金给她，但租客不同意，还将房子门锁更换，于是我联系物业给家里断了电，将电箱上锁，还撬了门锁。”姚女士表示，乐伽公司停业，房东和租客都是受害者，希望各人承担各人的损失。

　　案例二：房东、租客协商后 重新签署租房协议

　　6月12日，朱先生与南京乐伽商业管理有限公司西安分公司签订房屋出租委托代理合同，“房子在雅荷紫金阳光小区，146平方米，月租为2900元，租期为3年30天，7月13日起，乐伽公司按季度付房租。”

　　7月14日，朱先生没有收到房租，他联系乐伽工作人员，“工作人员说公司资金有问题，过两天把钱给我，但后面就联系不上人了。”

　　朱先生联系租客刘女士，希望可以收回房屋，“乐伽把房子租给她们收取2300元/月，她们已经付了1年的租金给公司，最后我们经过协商，签署了新的租赁合同，房子让她们继续租住。”

　　租客刘女士说，6月18日，她与南京乐伽公司西安分公司签订房屋租赁合同，与另外两位女生合租，“月租为2300元，我们向乐伽公司支付了1年的租金和押金，7月听房东说要收回房屋，我们去乐伽在西安的两家分公司，都联系不到工作人员，现场都是像我们一样的受害者。”

　　租客刘女士等3人与房东协商后，重新签署了一份房屋租赁合同，刘女士她们按月向朱先生支付房租，每月2300元，并各自向法院起诉乐伽公司。

　　>>南京乐伽

　　经营不善，已停止营业

　　8月7日，南京乐伽商业管理有限公司发布公告称，因公司经营不善，无力履行合同，已停止经营，无法偿还客户欠款。自7月18日起，对南京地区客户基本情况和诉求进行接待登记，非南京区域的客户在房屋所在地所属地域协调处理。

　　公告称，凡房东、租客自愿达成和解协议的，房东、租客要求解除乐伽公司的房屋租赁合同的，公司无条件同意，原房屋租赁合同即时终止作废，不再履行；房东、租客无法达成和解的，可依法通过法律途径解决，追究公司应承担的法律责任。

　　>>西安市住建局

　　房东租客可以起诉

　　8月7日，南京市住房保障和房产局发布通告称，乐伽公司因经营管理不善，出现严重亏损，现已无法正常经营，为妥善化解乐伽公司租赁合同纠纷，南京市相关区政府组织司法所、人民调解委员会、律师事务所等第三方机构，在辖区设立调处服务点，为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。

　　8月13日下午，西安市住房和城乡建设局工作人员称，房东和租客都是受害方，建议双方协商处理解决，“有房东和租客已经成立了微信群，房东和租客可以加入群，政府已经在出面进行调解，一些进展和信息都会发布在群里。工作人员说，房东和租客可以通过法律途径起诉乐伽公司。”

　　>>律师说法

　　房东委托中介收取房租

　　不应赶租客强制收房

　　陕西保群律师事务所律师宋伟认为，房东与中介公司签订房屋出租委托代理合同，房东委托中介公司收取房租成立，当租客将租金交给中介公司后，房东没有收到租金事实与租客无关，不应将租客赶走强制收房。如有必要，租客可以向法院起诉维护自己的权利。

　　房东租客没直接签订合同

　　不存在直接民事法律关系

　　陕西丰瑞律师事务所合伙人律师朱长江认为，房东与租客没有直接签订合同，二者之间不存在直接的民事法律关系。根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九十四条第（二）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”乐伽公司无法继续向房东支付房租，房东可以要求解除合同，并要求中介承担违约责任；中介无法继续向租客根据合同提供租住房屋，租客方可以要求解除双方合同，并要求中介公司承担违约责任。

　　租户可以行使代位清偿权

　　与房东协商重签合同

　　北京大成（西安）律师事务所律师程昭认为，乐伽作为二房东已经根本违约，房屋所有权人作为大房东可以解除与乐伽公司的合同。当合同解除后，乐伽公司与租客之间的合同就没有权利基础，乐伽公司就不再享有转租权，租客应该返还租赁物。但是为了保障租赁物稳定的交易状态，租户可以行使代位清偿权，对抗房东解除权，租户可以按照房东与乐伽公司签订的合同，代乐伽公司支付拖欠房东的租金、违约金等费用后，就可以继续租赁房屋。租户因代偿相关费用而造成的损失，可以向乐伽公司追偿。

　　程昭说，房东与租客可以协商解决，重新签订房屋租赁合同，及时止损，随后房东与租客可以依法分别起诉，要求乐伽公司承担相应违约责任，赔偿损失。房东与租客起诉前，应该注意证据收集，保留好相关合同原件，物业费等票据原件。