首付165万 上车通州80平邻铁南北两居

　　在售的新房项目里，大兴金茂悦成交均价比一街之隔的中海云熙贵2千/㎡，未来金茂府核算均价甚至高于普通商品房东方蓝海中心。

　　上述两个金茂的项目均为精装交付，能把精装卖上价儿，在当前的市场状况下，也是一种本事。

　　二手房里，以朝阳为例，北苑区域均价6.2万/㎡，亚奥金茂悦8万/㎡；望京片区7万/㎡，望京金茂府要到12万/㎡。

　　房子是用来住的，但也不要忘了其商品属性。可预期的、高于平均线的溢价空间，也是一个项目的有力加分项。

　　更何况还有房企自身的品牌力在。所以，当“通州出了个金茂悦”的消息在严肃君的N个500人置业群里刷屏讨论，也就不足为奇了。

　　万科：把我的蛋糕分你一块

　　简单来说，今年2月份金茂联合禹州拿下了通州永顺镇两幅地块，5月底传出消息，金茂“退地”。彼时，坊间对此的解读多为区域市场信心不足。

　　5月27日，中国金茂挂出天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权。金茂执行董事兼首席执行官李从瑞在此前的股东大会上解释退出的原因，称“董事会对地块的授权价格比现在合作企业拿的价格要低。”

　　但谁也没想到，刚和禹州“说分手”，金茂转身与万科合作，拿到台湖限竞房0094地块。

　　严肃君至少花了10分钟才搞清楚这块地。今年1月31日，通州区台湖镇YZ00-0405-0094等地块开拍，万科+平安联合体以66.6亿收入囊中，地块总建面达到28万方，台湖金茂悦是该宗地5地块当中的一块。

　　有趣的是，拍地当天，金茂也曾独立参与举牌。

　　7月底，案名官宣---台湖金茂悦，就此实锤。

　　在严肃君来看，金茂此番操作实为双赢局。

　　于金茂而言，台湖是块“半熟地”，万科、泰禾、阳光城等多家房企已在此开发7年之久，城市基建和配套已初见雏形，不用金茂操心。

　　于万科而言，金茂连续几个项目在北京打响，自带品牌和流量光环，金茂入局无疑会提升整个台湖的话题热度。而且作为包含5宗地，共2800多户的超级大盘，打包出售一块，也变相减轻了整体去化压力。

　　对购房者来说，多了一个选择，也是好事儿。

　　购房者：又要我做选择

　　首先，如果你有品牌情结，那可以闭眼选。站金茂的选台湖金茂悦，站万科的选城市之光·东望。

　　其次，小环境来看，台湖金茂悦所处的0094地块，距离地铁17号线最近，距离景山学校和配建医院最远，可以说是5宗地块里位置最好的。

　　只能说，金茂真敢要，万科也真舍得给。

　　在建中的地铁17号线位于地块东侧

　　第三，从预算来看，东望最小的是70㎡两居，按照限均价51585元/平测算，总价361万属于 普宅 ，首套首付3.5成125万起。而 台湖金茂悦最小的是80㎡两居 ，总价412万，首套首付4成165万起。

　　表面上看，台湖金茂悦80平两居首付多40万，但由于普宅/非普首付比例不同，实际每月只需多还668元房贷。但换算到对应的产品上，不仅建筑面积多了10平米，更重要的是，台湖金茂悦有正南正北的房源，而东望70㎡两居都不是正南正北。

　　但对于首次置业的年轻人来说，40万的首付差距还是很可观的。

　　台湖金茂悦：一梯两户方正全明

　　从目前流出楼座平面分布图来看，台湖金茂悦全部为一梯两户，8栋楼呈围合状，除西北端的一栋外，全部为正南正北，中庭建有核心公园。

　　其中，80㎡两居72套，全部为中间户，位于北侧两栋楼；130㎡四居104套，位于小区西侧三栋楼，其余为89㎡三居。

　　台湖金茂悦楼座平面分布图，最终以官方为准

　　严肃君也拿到了户型图谍照，仅做参考分析，最终还是以官宣户型图为准

　　80㎡两居客厅主卧朝南，主卧有飘窗，设有正规餐厅，北向为储藏间，设备平台疑为赠送，实际得房率值得期待。

　　89㎡两居采取了目前市场主流做，客厅主卧朝南，都带有飘窗，书房次卧朝北，中间目测为非实体墙。

　　130㎡四居十分方正，南向三面宽达到11.05米，且皆有飘窗，主卧带有独立卫生间和衣帽间。值得一提的是，厨房还设置了家政间，能够完全隔离洗衣机噪音。

　　至于装修标准，按照金茂的一贯操作方式，大概率会精装交房，可以参考大兴金茂悦的精装交付标准。

　　也有消息称，台湖金茂悦定位是“悦系2.0”，是悦系迭代升级的首个作品，严肃君猜测，精装标准至少不会低于大兴金茂悦。

　　同一个通州，同一片台湖

　　台湖金茂悦和万科城市之光·东望的大环境是一样的。

　　从通州整体规划来看，台湖位于城市副中心（通州新城）和亦庄新城之间，不仅是连接二者的重要枢纽，更能近距离共享两片区政策和产业红利，隐隐成连城之势。

　　台湖自身定位是演艺文化小镇，距离全球第六座环球影城8公里。

　　准确到东望所在的“两站一街”片区，除了现有的亦庄火车站和次渠站，还将有地铁17号线的3座地铁站。连接新老机场的城际联络线（即原S6线）也将从“两站一街”外围穿过并设站。

　　放大来看，能看的更清楚。未来将有两个占地数千亩的湿地公园出现在区域两端，中间由一个宽度达五百米的绿化带连接。这样一来，区域内绿地与水系的占地面积将达到总面积的三分之一。

　　在建中的景山学校通州校区距离东望不足1公里 。景山学校总建筑规模接近10万平方米，拟开设108个班级，其中60个小学和30个初中班，18个高中班， 预计2020年投入使用 ，将为台湖地区提供四千多个学位。

　　两项目北侧3公里范围内还有台湖镇中心小学、次渠中学、通州区麦庄小学、红黄蓝幼儿园等教育资源，地块本身也配建有基础教育用地。

　　不过，目前也存在商业配套较少的问题，周边商业配套主要集中在附近的次渠社区，距项目直线距离3公里左右，社区内底商较多，还有一个大的购物中心——百发隆购物中心。

　　5公里范围内还有首都医科大学附属同仁医院（三甲）、通州区第三医院（次渠社区卫生服务中心，一甲）。