1-7月，地产投资增10.6%，商品房销售跌1.3%！空置率，要来敲门

据统计局2019-08-14发布的《2019年1—7月份全国房地产开发投资和销售情况》，“(1)2019年1—7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%；(2)1—7月份，商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%。”

地产投资，增长两位数；商品房销售，下跌1.3%。这两个数据一组合，不禁让人联想到一个词：空置率。

其实，还有一组数据，比这组数据‘更惊险刺激’。

1)1—7月份，房地产开发企业房屋施工面积794207万平方米，同比增长9.0%；房屋新开工面积125716万平方米，增长9.5%；房屋竣工面积37331万平方米，下降11.3%。

2)对应的：1—7月份，全国商品房销售面积88783万平方米，东部地区商品房销售面积35317万平方米，同比下降4.2%。

销售面积9亿平米不到，新开工面积近12.6亿平米。而且，中部地区销售面积(25106万平方米)仅下降0.1%，西部地区商品房销售面积(24613万平方米)，增长2.8%。结合东部销售面积的下跌，它说明：人口在从东部，向中西部回流。

中西部省份的房价相对沿海东部来得便宜，同样的工资，生活水平更高。从东部回流中西部老家的成年人，这辈子应该都不会回东部打工。

开发商建楼，最终要把它们卖掉，回笼资金，获得利润。卖楼不顺利，地产债务就来敲门。

据国内媒体，如截图，1)11强房企有息负债均值2216亿，2)(最高)融资利率突破15%，3)房企融资总量约为4388.4亿元，平均融资利率为6.9%，共发行债券226只。

按照11强房企，平均2216亿债，平均利率6.9%，平均年利息支出是152.9亿。

地产美元债，则还有汇率风险，且垃圾债利率普遍两位数。

另外，据统计局的这份报告，“1—7月份，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，土地成交价款4795亿元，下降27.6%”。

房企已大幅减少拿地，卖地成交已开始大跌。地价回落后，会给房价施压。现在就看，各大房企们，谁先撑不住，先降价促销。

地方的卖地收入下降，会催产房产税的出台。房产税作为一个税种，必将补充卖地收入的下降。

据称，国内房屋空置率已高达20%，特别是三线城市，这还是央视曝光的。

新房价格回落，会促使部分‘心理素质不坚定’的囤房客，开始抛售手中的部分房源。卖盘越多，房价下跌压力越大。

虽然7月末M2已是191.94万亿，但6月末时，它是192.14万亿元。7月份食品价格上涨9.1%，鲜果价格上涨39.1%，畜肉类价格上涨18.2%，猪肉价格上涨27.0%，鸡蛋价格上涨11.4%。这些民生物品的涨价，也限制了M2的增速。

可以猜测，8月末的时候M2可能还在192万亿附近，而且为了控制食品类的涨价，8-10月份的某个月，极有可能猪肉，鸡蛋，果蔬会环比价格下降。统计局已表示，“食品价格不会大幅上涨”。

由于物价已经涨了，只要投入增加，那么虽然(8-10月)同比去年还是涨的，但环比上个月可以下跌。若是8-10月，环比下跌了，肯定会有大量追踪报道。它会平抑大家的通胀焦虑，这样，持币等房价下跌的人就多了。

2019年下半年开始，随着汇率破7，靴子落地。未来十年的重头戏，应该是：人民币国际化，地产这个夜壶即将退二线。

据统计局2019-08-14发布的《2019年7月份能源生产情况》，我国7月份，生产原油1629万吨，同比增长2.5%；进口原油4104万吨，同比增长13.9%，比上月增加146万吨。

1—7月份，我国进口原油28564万吨，同比增长9.5%。这些进口都要消耗外汇(美元)。

1吨原油约为7.14桶，而28564万吨相当于20.394696亿桶，按照60美元一桶则是1200亿美元。注意，它是同步增长9.5%。一年要消耗约2000亿美元外汇，同步增幅近10%。

人民币国际化，则可以用人民币向沙特，俄罗斯和伊朗购买原油。

若是汇率能重新回到6.99，则将能提振产油国持有人民币国债的意愿。当前美债收益率已跌破1.7%。如图，据央行数据，十年期人民币国债收益率为3.0041%，比十年期美债收益率高了1.3%。对于沙特等产油国来说，这是收益暴涨超70%。

据国内媒体，“中国债券吸引力不减，外资持仓量突破2万亿大关。”

如果产油国们，囤价值1万亿美元的人民币国债，作为其外储，按照7的汇率也仅7万亿人民币。这些钱，可以抵消我国5年的原油进口需求。

可见，人民币国际化，比房地产泡沫，更有战略意义。