央行眼中的“高杠杆大型住房公司”是谁？

十多天前，即7月31日，央行在北京召开了关于调整和优化银行金融机构信贷结构的座谈会。

在这次会议上，房地产又被“命名”了。

事实上，这已经是中央银行在短时间内两次对房地产的“点名”。

在座谈会上，中央银行就结束房地产融资问题发表了三项明确声明：一、坚持“用房不投机”的立场，切实落实房地产市场稳定健康发展的长效机制；2.保持房地产金融政策的连续性和稳定性。

保持个人住房贷款的合理适度增长，严格禁止消费者贷款非法购房，加强银行财务管理、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；三、加强对高杠杆经营的大型住宅企业融资行为的监管和风险，合理控制企业的利息率和资产负债率。

对于前两点，我们并不陌生，可以说它已经熟悉了这个表达。然而，第三点，“加强对高杠杆经营的大型住宅企业融资行为的监管和风险暗示”首次被提出来，其味道是不言而喻的。虽然谁是“高杠杆大住宅公司”，这些住房企业的特点如何，央行并没有说清楚，但在行业和资本市场上，通常的方向是住房企业的负债规模和资产负债率。不久前，标准房地产研究所(Standard Real Estate Research Institute)在2018年发布了两份住房公司经营债务清单：一份是住房公司的净债务，另一份是净债务比率。净负债额可以直接衡量有价利息负债的规模，净负债率是资产负债率最高者的观察指标。无论一家住房公司是否有高杠杆，这两个指标是非常有说明性的。注：由于目前处于半年度报告阶段，大多数住房企业尚未公布2019年上半年的业绩。

因此，2018年年度报告的数据将暂时选定。半年报告发表后，我们将根据最新数据重新批准。01净负债：恒大排名第一，太和凤里压力山大根据名单，68家上市有效统计住房企业中，净负债超过1000亿元的有6家，5000亿元级的16家，1000亿元级的32家，净负债低于100亿元的类32家。按绝对值计算，恒大以560亿元的净负债位居榜首，五家住宅企业的债务总额都在1000亿元以上。值得注意的是，保利、荣昌和田园的负债超过1000亿美元，但与庞大的销售规模相比，目前的债务水平是相对正常的。在所有住房企业中，恒大的总债务尤为突出。虽然恒大也是三大住宅企业之一，但其债务规模远远超过了碧桂园和万科，这也是恒大长期受到市场质疑的痛处。事实上，自2013年以来，恒大的年销售额从1082.5亿元增加到2018年的5511亿元，其资产负债表上的流动负债从1881.98亿元增加到11.59456亿元，净负债也达到5600亿元。近年来，恒大也尝试着主动去杠杆化，并提出了低负债、低杠杆、低成本、高周转率的经营模式，净负债也得到了一定程度的控制。在其他高负债住宅企业中，富利和泰和也超过1000亿元，但2018年两家公司的收入分别只有76.85.8亿元和309.85亿元。收入不足1000亿元是如此之高，每个人都应该知道杠杆是如此之高。近年来，有关富利和台河债务危机、融资障碍等问题的报道层出不穷。首先，在7月11日，他在新加坡列出了美元债券，利率高达15%。

你知道，在同一时期，中国海运的海外息票率仅为2.90%。显然，他希望市场继续支付其债务，唯一的出路就是提供超高的风险补偿。随后，7月26日，“中国建设新闻”等媒体也披露了富利房地产的内部文件，显示富里急于增加销售，甚至计划在今年下半年暂停土地收购，原因是资金方面的原因。消息一传出，市场对其债务危机的担忧就加深了。一些国家的债务较高，另一些国家对杠杆的控制相对较好。其中，万科和田园作为排名前三的住宅企业，实际净负债很低，其中万科只有588.1亿元人民币。去年，该行业还一再听到对万科债务的担忧，并声称其债务超过了万亿元人民币。事实上，万科的大量债务主要来自于预售或合同债务，而不是真正意义上的欠款。从总体上看，高负债集中在中小住房企业，而小住房企业自身由于规模限制，自身融资能力也较差，负债水平也较低。然而，单纯的净负债维度不能考虑住房企业的规模和收入水平，也存在一定的缺陷，由净资产比率得到的净负债率可以弥补同期的规模因素，因此其可比性实际上要比单一债务强。02年净负债率：中小住宅企业“负翁”聚集，太和再次上榜，多达25家房屋公司的净负债率超过110%，其中富利房地产和太和集团、200%以上的住房公司和4家住房公司一举重挫300%以上。高负债率意味着高杠杆率，这实际上是央行关注的焦点。据此，三生控股、北大资源、盘海控股、泰和集团等四大集团凭借其超高的杠杆率首当其冲。事实上，三生控股已经发出了债务危机的信号。据统计，2018年底，三生的债务总额为86.43亿元，其中银行、金融机构和债券的贷款总额为33.97亿元，比2017年翻了一番多。

为了从金融机构获得银行贷款和贷款，中国住房研究所等多家媒体透露，三生控股的28.5亿元账面库存已被抵押。同样的情况包括其背后的资源和潘海控股，该集团2018年借入约152.3亿元人民币的利息，其中一年期债务101.4亿元，占66.6%。然而，同期账户上的现金和现金等价物以及限制现金仅为54.78亿美元，远远低于在一年内偿还的短期贷款。对于盘海控股而言，2018年的资产负债表显示其账面货币基金为216.4亿元，其中89.52亿元为限制性资金，而该公司一年内到期的非流动负债高达340亿元，短期贷款144亿元。为了缓解债务危机，盘海控股今年3月18日甚至以125.53亿元人民币的价格将两笔总资产出售给荣创，获得两笔总资产445亿元。值得注意的是，尽管净负债率不如前三家，但就债务总额和债务比率而言，泰和集团是唯一家跻身前五的住房公司。作为福建住宅企业的代表，泰和集团2012年至2018年的资产负债率分别为82.59%、85.74%、89.23%、79.87%、82.4%、87.8%和86.88%。连续七年，基本上处于80%的红线上。在过去的两年里，由于深圳证券交易所的高扩张目标，台和也收到了很多问题。然而，值得一提的是，高净债务比率通常表明债务风险较大，但低净债务比率并不一定反映较小的债务风险，实际分析取决于债务结构是否发生变化。比如刚刚发布2019年半年度报告的阳光城，上半年借款78.81亿元，长期贷款598.1亿元，而去年同期为131.1亿元和594.6亿元。

表面上看，阳光城的长期借款似乎基本保持不变，而短期借款大幅下降，债务水平自然下降。但实际上，长期贷款担保贷款从2018年6月的35亿元增加到52亿元，增长了48.5%。仰光市的短期债务也是如此，这一点将不予详细分析。总的来说，这些变化直接导致阳光城债务总额的减少，但短期利率从5746万提高到551万，长期应付利息从2.98亿元增加到6.52亿元，也就是说，“借款没有增加，但借款更贵”。综合来看，高净负债率一般集中在中小住房企业，而龙头住房企业则表现出较高的控制债务风险的能力。例如恒大的净负债率为180%，但如前所述，恒大在过去两年大幅放缓了扩张步伐，债务比率也得到了相应的控制。此外，不断下降的债务比率是环球第一家房地产公司-碧桂园，到2018年年底，该公司的净债务比率只有50%左右。现金余额2425.4亿元，占总资产的14.9%。对于低杠杆率的万科和中国航运，净负债比率仅为24.96%和26.95%，多年来一直保持在低水平。在目前普遍收紧融资的环境下，两者亦继续表现出审慎的理财策略。事实上，随着资金紧缩，监管机构在过去两年中多次发出信号，表示他们将从融资方面着手，以抑制空头房价。在此背景下，虽然住房企业也可以寻求海外债券融资，但融资成本却进一步推高。在这一点上，如果债务仍然选择抬头，其结果无疑是面临更大的风险敞