为什么房地产投资信托基金(REITs)在美国能持续很长时间？

美元资产一直深受世界各地投资者的欢迎，美国房地产项目是投资组合中不可或缺的一部分。

无论是在气候宜人的加利福尼亚，在佛罗里达温暖潮湿的海岸，甚至在纽约，投资者总是在寻找新的房地产投资机会。

根据投资者的需要，一般有三种投资美国房地产的方式。

一是直接购买房地产，二是投资装修房屋等投资物业，三是选择房地产投资信托基金。

与前两种投资方式相比，房地产投资信托基金(REITs)具有流动性好、收益高、相对稳定、成本高等优点。

什么是房地产投资信托在美国，房地产一直是投资者的热门选择。

以纽约市为例。

它不仅是世界上租金最高的城市之一，也是世界上最昂贵的城市之一。

楼价高企会令一些买家望而却步。

如果你选择直接购买物业，投资者所面对的第一个问题是物业的价格。以纽约市为例。2018年，纽约市房价中值为681，600美元，每平方米房价中值为7532美元。

不仅如此，除了买房所需的资金外，购房者还必须面对诸如地方税等持有成本。如果买家没有短期搬迁的计划，而美元资产并不富裕，那么合并成本可能会很高。投资房地产也是许多投资者的选择之一。例如，对翻新住房的投资是一种房地产投资，投资者在购买房地产后可以立即出租，通常是通过专门装修房屋或公寓的公司购买的。在投资者购买房地产后，有关公司也可以向投资者提供物业管理服务，以尽量减少业主在租房方面的时间和精力。这类投资适用于那些想在美国投资房地产但短期内没有独立生活计划的投资者。房地产投资信托基金(REITs)是一种低门槛、便捷的投资方式。即使投资者不居住在美国，只想投资美国的房地产市场，REITs也可以满足全球投资者在美国投资房地产的需要。一般来说，REITs投资于商业房地产、住宅房地产和一些房地产抵押贷款。房地产投资信托基金还分为两类：公开发行和私人配售。

REITs，即公开发行的投资者，可以像在交易所购买股票一样交易房地产资产，并能从购买的REITs中获得稳定的股息收入和多样化的投资机会。对于私募基金而言，其属性更接近普通私募股权。01房地产投资信托基金概述第一个房地产投资信托基金(REITs)是1960年经美国国会批准设立的。房地产投资组合包括房地产资产，如公寓楼、医疗设施、酒店、基础设施、办公楼、零售中心、自助仓储等。大多数reit有一个更直观的商业模式：租用场地和收取物业租金，然后将这些收入作为股息分配给股东。为符合房地产投资信托基金的资格，发行人必须遵守“国内收入法”的规定。具体来说，公司必须满足以下具体要求：将其总资产的至少75%投资于房地产、现金或国库券，超过75%的总收入来自房地产租金、抵押贷款利息或房地产销售，房地产收益在成立第一年以股东股息的形式至少占应纳税收入的90%，在纳税年度的后半部分至少有100名股东。

REITs的股票不超过50%由5人或更少的个人持有，可以像股票一样公开交易，这使得这种投资具有高度的流动性，并解决了房地产投资流动性差的缺点。商业地产仍是REITs未来的主要发展方向。房地产投资信托基金所持有的大部分物业主要是商业地产，包括写字楼、零售物业等。02房地产投资信托基金有多种类型，可以根据业务类型进行分类，也可以根据买卖方式进一步分类。股权投资信托是企业最常见的形式。这类REITs的收入主要来自于租金，而不是投资组合的转售。抵押房地产投资信托基金，也称为抵押贷款信托基金。主要业务是贷款给房地产所有者和经营者。贷款可以直接通过抵押贷款，也可以通过间接收购抵押贷款支持证券(MortgagebackedSecurityMBS)。主要收入来源于净利差，以及抵押贷款利息与贷款融资成本的差额。混合REITs将在其投资组合中持有实物租赁资产和抵押贷款，以权衡不同的投资优先级。

就REITs的数量而言，股票REITs已成为REITs的主流，而抵押贷款和混合REITs正在逐渐减少。在20世纪90年代左右，上述三种类型的REITs数量没有显著差异。20世纪90年代以来，房地产投资信托基金的股票价格一直在攀升，新的REITs主要是股权型的。从1990年到1997年，股本REITs的规模从56亿美元增加到1，728亿美元，而抵押房地产投资信托基金的数量从43家减少到26家。美国次贷危机后，REITs回归上行通道，权益型和抵押型REITs数量逐年增加，但股权型占市场主体地位，约占80%左右，混合型逐渐退出资本市场。股票REITs之所以受欢迎，主要原因是它的收益率明显高于抵押贷款类型，尽管它的波动性也很高。过去20年，股本REIT的年化回报率为10.22%，而抵押贷款类型的回报率为5.52%。

特别是2008年以来，美国股市整体表现较好，股票REITs的表现继续高于抵押贷款型。公开发行的房地产投资信托基金一般以类似股票的形式在证券交易所上市，这些股票可由个人投资者买卖，并受证券交易委员会的监督。私人股本投资信托基金亦须在证券交易委员会登记，但不得在证券交易所进行公开发行交易。因此，这类REITs的流动性不如公开发行的好，但不会受到市场波动的很大影响。REITs的优缺点和投资模式采用透明的税收机制，使得REITs的经营收入在企业层面不需要纳税或少交税，同时也可以对REITs的房地产转让环节给予税收优惠。这样，投资者只需按个人收入水平缴纳个人所得税，避免双重征税。与普通股权资产类似，REITs的收入包括两部分：股息收入和资本收益。股利收入的主要来源是自有物业的租金收入，其波动性相对较小，能够基本保持稳定增长。资本收益与房地产市场密切相关，这一趋势与公开发行的房地产REITs一致。

一般情况下，股利收益在房地产投资信托基金中所占的比例约为2/3，收益率更稳定。一般来说，REITs的投资风险和收益介于债券和股票之间，公开发行的REITs受市场的影响很大。例如，在2018年年底全球经济复苏疲弱和市场担忧加剧的背景下，股票市场和房地产投资信托基金市场都经历了不同程度的波动。随着宏观经济形势的稳定，股票市场和房地产投资信托基金市场开始逐步复苏。下图显示MSCIUSREITIndex过去六个月的波动情况。MSCI是摩根士丹利资本国际(MorganStanleyCapitalInternational)的缩写。摩根士丹利资本国际(MorganStanleyCapitalInternational)的中文名叫明生，是一家总部设在纽约的著名REITs是多元化投资组合的重要组成部分，但与所有投资一样，REITs也有其优点和缺点。

REITs有许多优点首先，公开发行的房地产投资信托基金易于买卖，解决了房地产投资流动性不足的问题。另一方面，由于传统的物业市场并没有提供可靠的税务、拥有权等资料，所以缺乏透明度。然而，REITs是由SEC监管的，操作主体必须向监管单位提交审计财务报告，从而提高了透明度。在投资回报方面，REITs提供了更高的回报率和稳定的现金流。此外，房地产投资是对投资组合的良好补充，投资者可以利用不同的资产类别来实现投资组合的多元化。然而，REITs也不是完美的。首先，REITs在资本增值中没有发挥重要作用。由于其结构特点，REITs必须将其收入的90%返还给投资者，因此只有10%的应税收入可以再投资到基金中，以便持续运作。房地产投资信托基金的另一个主要风险是，它们受市场波动的影响很大，并且与宏观经济有较高的相关性。

由于REITs的基本性质是一个基金，因此不可能保证利润或避免损失。此外，一些公开发行的房地产投资信托基金将收取更高的管理和交易费用，这将增加投资成本。根据发行REITs的不同方式，投资者还需要以不同的方式买卖REITs。对于公开发行的reit和reit交易所交易基金(Etf)，个人投资者可以像购买股票一样，通过经纪商直接买卖reit。对于私人股本REITs，投资者需要通过发行人或金融顾问对REITs进行投资。房地产投资信托基金(RealEstate InvestmentTrust，REITs)是一种有效的投资工具，大大降低了房地产投资的门槛。REITs通常具有相对稳定的现金流，这也为投资者提供了相对较低的风险和可观的投资回报。REITs不仅可以让投资者简单、快速地进入房地产投资市场，而且可以有效地分散投资者现有的投资风险，成为投资组合的有效