打响权益保卫战 旭辉对"激进"标签大声说NO

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  “今年调整了思路,新增土储权益比占到74%,我们希望通过两三年把(销售)权益比提升到65%-70%。”旭辉集团(00884.HK)执行总裁林峰在2019中期业绩会上这样说道。

  看似不经意间地一句话里,实际上透露出许多行业的变化,以及今年以来旭辉的变化。

  
(旭辉集团执行总裁 林峰)

  01 土地权益提升 财务并表加速

  曾经规模至上的时代里,房企们为了实现企业发展的快速扩张,或牺牲负债,或牺牲盈利。与竞争者们不同的是,旭辉最初选择了一条“降权益、扩土储”的扩张路线。

  但这样的扩张方式有利也有弊,有利的是可以在较低风险下迅速做大,但权益过低又会失去对项目的控制权,甚至一些持股比例低于50%的项目无法将销售回款并到表内。过去几年里,旭辉的各项财务指标都表现良好,唯独权益销售占比过低的问题始终像是卡在喉咙中的一根刺。

  据中信建投证券此前的报告显示,2014年-2017年旭辉权益销售金额占合同销售额的比重逐年下降,分别为77%、66%、55%和53%。而据克而瑞方面的数据显示,百强房企2016-2018年间的销售权益比例分别为85.2%、83.1%以及79.7%。

  

  不过,所幸地是旭辉的管理层们意识到了这一点,并及时在今年作出了市场渴望已久的改变。伴随着旭辉今年上半年拿地权益比的快速上升(2018年年末60%→2019年上半年74%),旭辉上半年新购的项目并表也得到了加速。

  中期业绩会上,林峰略显自豪地向媒体表示:“上半年土储的亮点核心还是在大湾区的布局,希望未来大湾区跟长三角能够起到并重的作用,在长三角除了并购、招拍挂的方式外,我们还参与了旧改,未来旭辉在短、中、长期的土地布局都要有。另外上半年新拿的一部分(土储)都并表了,今年我们把并表这块也做了一些提升。”

  可以说,权益占比的提升也让旭辉拥有掌握了更多的操盘主动权,多元化的补仓方式也能让旭辉的货值分布变得更加合理。

  根据林峰的判断,下半年的地价会逐渐回稳,因此旭辉会减少进入新城市,在原有的80个城市中深耕,以销定产、降低库存、提高去化、加快回款。投资方面则会遵循量入为出的原则,投资强度会控制在50%左右:50%回款、50%买地,预计四季度的拿地机会会更多一些。

  02 增加租赁性收入 对激进标签说NO

  除了住宅业务上的持续发力外,旭辉在今年还加大了对商业板块的布局,新成立的旭辉商业地产管理总部由林峰兼任总裁一职。而据网易房产的了解,下半年旭辉将继续增加经营性的商办物业,以加大租赁型的收入,并争取获得更高的投资评级。

  由于旭辉内部仍将商业板块归属到开发业务中,因此当林峰被媒体问到是否会将手中的住宅业务交给旭辉集团执行副总裁陈东彪时,他并没有丝毫地犹豫:

  “商业和住宅都是开发业务,所以是一体化的,我跟陈东彪也是一体化的,我们是经常工作的互相补位,我不在他可以代表我,他不在我也可以代表他,因为我们就是一个体系,我们就是要从一伙人干成一个人。”

  在林峰看来,旭辉在多元化发展的路上一直是一家谨慎、小心的企业,之前的多元化(例如:永升物业、长租公寓等)都并不会定下规模上的目标,而都是以能力组织、模式上的讨论、战略调整为核心。这种多元化更看重的是自身能力的塑造,而不是以资产规模投入为主。

  “旭辉到上海已经19年了,我们并不认为我们有很激进的风格,我们一直是徒步的文化,每一步踏踏实实往前走,旭辉很少有三年百分之几百的增速,我们没有追求那么极致的增长,所以也不想用极致的杠杆,我也不认为闽系的企业都有激进这种特点。”

  林峰在发布会现场这样说道:“(激不激进)其实这跟企业不同选择有关系,有些不是闽系的企业也很激进,有些是闽系的企业他也很稳定,所以我觉得不一定要贴上这样的标签。”

  下半年旭辉仍然会强调有财务约束的增长,进一步压缩境外的美元债,并在债务方面会做相应提前赎回的安排,此外也会对汇率的浮动会主动管理。数据显示,目前旭辉的整体的净负债率为69.5%,短债比为18%,外币负债比例则在2019上半年下降至39%。-END-

  (文/网易房产 忻奇琪)

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