数据告诉你：限购政策变化，买房卖房哪个风险大？

受房产政策影响，二手房屋买卖纠纷一直是广受社会关注的纠纷类型。本文立足上海法院5年来的房产案件审判数据，从审判经验和法律逻辑出发，分析了限购政策对房产纠纷的影响及买卖双方的诉讼风险，结果并不像一般认知的那样简单，背后的原因更值得深思。

华宇元典法律知识工程师 马瑜馨 贡献为什么要对二手房纠纷进行大数据分析？

房屋买卖合同纠纷一直是上海法院房地产审判条线中收案数前三位的案由。其中，二手房屋买卖合同纠纷无论在案件数量还是法律争点上均比同类型案件更为突出。而本市从2010年起陆续出台的诸多宏观调控政策，在抑制房价的过快增长的同时，也在司法实践中产生了新的动向和争议。为此，我们以此作为大数据分析的选题，以期寻找出一些规律，为执法统一及政府决策提供智识。

在案件数据的采集上，本文所指的“二手房”，是自然人之间对居住类商品房的买卖，在数据搜集的过程中，排除了公司法人之间非居住类房屋的买卖，以及允许上市交易的政策性房屋（如动迁安置房、经济适用房、农村宅基地房屋的买卖等均不在本文研究范围中）。

图一：二手房买卖纠纷案件总体时间分布情况

我们对二手房买卖纠纷案件的公开判决书，以案件的立案时间为维度进行了统计，得出上图一。可以看出，案件数量分布整体较为平均，2013年至2017年分别为316件、961件、878件、991件、965件，2018年上半年度为165件。其中，2013年受文书公开程度的影响，2018年受文书公开滞后性的影响，实际判决书可能会多于统计数量。上海市政府分别于2013年3月和2016年3月发布了限贷限购政策性文件，而与此相对应，2013年下半年和2016年下半年均出现了案件数量的高发。

从图二中可以看出涉及限购限贷政策的买卖纠纷峰值出现在2016年3月、4月及10月，与本市限购政策发布时间存在重合的情况。在此基础上，我们又对二手房买卖合同签订的时间进行了统计，所得数据如图三所示：

在图三中，蓝色柱状图表明全部二手房买卖纠纷的公开判决书中的买卖合同签订时间的分布情况，整体呈现出平稳的分布状态，但在2013年3月和2016年3月这两个政策发布时间点以及之后的半年内，均呈现出爆发且持续的增长状态。这一点在涉及限购限贷政策的二手房买卖案件中更为明显（黄色折线图）。

由此，我们推断，宏观政策的每次出台前后会引发一轮买卖合同的签订浪潮，而随着买卖合同签订数量的增多，与之相对应的纠纷数量也会增加。

本着“大胆假设、小心求证“的原则，我们凭借审判经验及法理逻辑，对涉宏观调控政策的二手房买卖纠纷产生的原因和买卖双方的诉讼风险进行了假设，然后进行数据统计分析，得出一些结论和规律，现分析如下：

可以想见的是，限购限贷政策的变化对于合同履行会造成两个方面的影响：一方面会使本来就有购房资格或即将具有购房资格的人因为政策的变动失去了购房资格；一方面因首付比例或贷款利率的提高，会导致购房者失去继续支付购房款的能力。那么，在实践中，是否都是因为限购限贷政策的变化导致合同无法履行从而引发纠纷呢？为此，我们有针对性的做了如下数据统计。

首先，我们对涉限购限贷政策案件的违约情形进行数据统计（图四）。

发现在违约情形中，有61.48%的案件是因为购房者不具备购房资格而引起，仅有31.85%的案件是因一方未按照双方关于购房新政的特别约定导致纠纷。（比如，双方当事人约定若购房者受到限购影响，卖方需配合将房屋过户至购房者指定的第三方名下；或者双方协商延期办理网签或过户，以等待购房者符合购房资格等。）

接着，我们进一步在不具备购房资格的案件中进行分析（图五），发现其中74.07%的案件系购房者自始不具备购房资格，而仅有25.93%的案件才是因政策的变化导致具备购房资格的购房者成为了限购对象，引发纠纷。

看来，我们之前关于大部分纠纷的产生是因为宏观政策变化而引起的假设，可能是错误的。

为进一步证伪，我们对各违约情形中违约方的具体情况进行了统计：

由图六可以看出，各违约情形中，违约情形占据第一位的是不具有购房资格引起的纠纷，其中认定购房者违约的情形达到了62.07%，双方均不构成违约的为26.44%；位列违约情形第二的，是一方未遵守关于购房资格特别约定的纠纷，在最终违约责任的认定上，双方均不构成违约的情形占据大多数，有61.9%之多，而认定买卖一方构成违约的情形只占38.1%。

针对上述数据，我们认为，购房者不具有购房资格是合同无法履行的主要原因，在多数情况下，购房者并非因为宏观政策的变化导致其沦为限购对象，而是因为购房者在签订买卖合同时就已经缺乏购房资格，自始无法履行合同，从而导致违约。即使在买卖双方就购房新政达成特别约定的情形，纠纷的产生也是因为双方对特别约定的理解不同产生争议，所以在多数情况下合同无法继续履行的责任不可归咎于买卖任何一方，当然也不能得出是因宏观政策变化导致纠纷的结论。

综上，我们得出结论：宏观调控政策的变化并非是导致二手房买卖合同纠纷产生的直接原因或者主要原因，作为购房者在签订买卖合同时是否就已经属于限购对象才是导致违约的关键因素。买卖双方对于购房新政的特别约定，主要是因为双方对约定内容理解不一而产生纠纷，也非因为调控政策变化本身而导致涉诉。故调控政策的变化，只能说是该类合同纠纷产生的社会背景，从中具备一定的关联，但在法律逻辑上，并非纠纷产生的直接原因。

我们同样依据审判经验假设，在涉调控政策的二手房买卖纠纷中，因房价的迅猛上涨，故出售方违约的动机及可能较大，购房者较之出售方更难实现合同目的。为验证上述假设，我们首先对全部二手房买卖合同纠纷中，买卖双方的违约比例做了统计：

根据图七所呈现的状况，在所有二手房买卖纠纷中，显然出售方构成违约明显较多，占据了83%的情形。同时，在所有案件中，原告违约的比例也大大小于被告，仅占10%。这与我们在审判实践中的感受相同。为进一步验证，我们又对涉限购限贷政策的二手房买卖纠纷进行了统计：

出乎意料的是，当我们把数据范围限制在涉限购限贷政策引起的房屋买卖纠纷中时（如上图九、图十），发现购房者与出售方的违约比例发生了巨大的变化。其中，购房者违约的比例为48.92%，反而超出了出售方违约的情形，此与整个二手房买卖纠纷中购房者违约比例仅占17.34%的比例形成鲜明对比。

可见，在涉限购限贷政策的案件中，购房者自身违约的风险较高，与我们先前的假设大相径庭。

我们随即又对涉限购政策案件中，原被告的主体身份及胜诉比例进行了统计分析：

整体来看购房者作为原告的比例为82.86%，而在限购限贷政策的影响下，该比例升高为88.14%且原告违约比例增幅明显。而在原被告起诉的违约占比中，原告违约的比例增加为35.25%。

1、无论是一般的二手房买卖合同纠纷，还是涉调控政策的纠纷，提起诉讼的一方绝大多数为购房者，如果按照国人一般的诉讼心理去理解，可见购房者想要维权及实现合同目的的迫切性远高于出售方。

2、购房者的胜诉比例极低，较之起诉比例的绝大多数，购房者的胜诉比率仅为23.29%。而反观在出售方作为原告的情形，其诉请获得支持的比例高达92.31%，显然就诉讼风险而言，购房者要远高于出售方。

综上，我们认为：在涉限购政策的二手房买卖纠纷中，购房者的诉讼风险明显较大。这种风险主要体现在两个方面，一是其作为原告实现合同目的的成功率较小，获得法院支持的胜诉率较低；二是其自身违约的风险较大，买卖合同最终无法履行的后果及责任均要由购房者负担。

结合前文对于案件违约情形的分析，购房者之所以难以获得法院支持，是因为在大多数情形下，购房者自始至终均不具备购房资格导致合同无法继续履行，虽然购房者可以与出售人协商采取变通的方法实现合同目的，但在协商不成时，购房者也没有权利要求出售方予以配合，更不能通过法院的生效判决去“规避”限购政策。在我国采取违约责任属于“无过错责任”的立法背景下，购房者因其自身原因无法满足购房条件，或因政策变动导致履行能力受限的，仍要承担相应的违约责任。

当然，在司法实践中，涉限购政策的二手房买卖纠纷在法律适用上还存在许多其他争议，容后文再行分析。

我们认为，比起研究个案、难案，在类案中去提炼纠纷特征、分析成因、发现规律，在司法改革的背景下，可能才是更好促进适法统一、提高司法能力的途径。而对于类案的研究，数据分析是最直接、最客观、也是最有效的方法。对司法实践中产生的数据进行统计和分析，不仅可以使社会大众了解法院的执法尺度，有效避免纠纷产生，也可以使法律工作者避免陷入经验主义，提升从业人员的司法能力。

在具体研究方法上，我们认为，可以先对某一问题作出假设，然后从不同维度进行数据检索，再行论证；或者，也可以对研究主题进行细化，具体到某个法律争点并进行数据筛选，归纳出司法裁判的主流观点及执法尺度，在此基础上提出自己的见解。