买卖合同将房屋总价款分为房款和装修设备款，该约定是否有效？

要点：为规避国家税收监管，房屋买卖当事人在房屋买卖合同中将房屋总价款分解成房屋成交价和房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价两部分，该条款对房屋总价款的分解无效。

【案情简要】

1、2015年6月26日，吉胡阿莎（出卖人）与王励征（买受人）签订《房屋买卖合同》》及《补充协议》，约定吉胡阿莎将位于北京市海淀区某处202号房屋出售给王励征。合同约定房屋总价款930万元，其中房屋成交价格为616万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为314万元。

2、后，吉胡阿莎要求解除房屋买卖合同，其中一个原因是：房屋价格明明是930万元，可正式合同上又变成为616万元，装修款314万元，变得异常复杂。而且我担心是否会有偷税漏税违法的事发生。

【案涉争议】

买卖合同将房屋总价款分为房款和装修设备款，该约定是否有效？能否据此解除房屋买卖合同？

【法院审判】

北京市第一中级人民法院认为：

当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。为规避国家税收监管，吉胡阿莎与王励征在《房屋买卖合同》中将房屋总价款930万元分解成房屋成交价616万元和房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为314万元两部分，该条款对房屋总价款的分解无效，但该分解无效不影响合同其他部分的效力，合同仍应继续履行。

【案例索引】

案号：（2019）京01民终2735号

【评析】

在房屋买卖中，买卖双方当事人为了避税，特意将房屋总价款分成两部分，其中一部分作为房屋成交价，用于网签和报税，另外一部分以房屋装修设备等折价，以弥补网签合同中房屋成交价的不足，从而达到房屋总价款符合当事人的约定和少缴税款的目的。

此种操作导致存在两个价格不一的房屋买卖合同，一个是体现真实房屋总价款的买卖合同，一个是网签备案的买卖合同，即阴阳合同。

通过本案例可知，当事人为规避国家税收监管，将房屋总价款分解成房屋成交价和房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价两部分，该条款对房屋总价款的分解无效。即网签备案买卖合同中的价格条款无效，其他部分不存在法律、行政法规规定无效情形的，当事人应当继续履行，不得据此解除买卖合同。

网签备案买卖合同中的价格条款被认定无效，房屋买卖价格应当按照当事人约定的真实房屋总价款履行；并且当事人应当按照房屋总价款补齐相关税款，否则依法可能构成逃税，不仅要承担滞纳金等法律责任，数额较大或者情节严重的，甚至面临刑事犯罪风险。

【相关案例】

孙薇与张剑因房屋买卖合同纠纷案，案号：（2018）京01民终174号

裁判要旨：法院认为，当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》第四条约定，房屋转让总价款为853万元，其中包括房价款500万元，其他设施350万元。结合《补充协议》第二条，甲乙双方同意按照500万元的价格进行申报纳税的内容可知，双方关于房屋交易价款分为两部分的约定系为了减少纳税数额，意在规避税收监管，故该条款为无效条款，双方之间关于房屋价款真实的意思表示为853万元。价格条款无效，并不影响双方之间房屋买卖合同及补充协议整体的效力，该合同其他部分系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。

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