商业城市更新进入4.0阶段

一线城市核心区域的增量土地资源日渐稀缺，能盘活大量存量用地的城市更新成为开发商争相抢占的高地。不同于旧村、旧厂大刀阔斧的改造，没有方程式可循的旧城区（历史街区）城市更新商业改造需要精雕细琢的工匠精神，极具挑战性。历史建筑、传统文化、现代商业元素该如何有机结合？改造又会面临哪些难题？针对这些旧城区改造的“雾里看花”，戴德梁行近日结合实际案例对商业城市更新的发展阶段、痛点做出深度解读，并在商业城市更新4.0阶段下提出全新改造思路，以推进建筑、文化与商业的完美融合。

商业城市更新进入4.0阶段

商业城市更新是城市功能的进化，在保留历史风貌建筑及文化的过程中，注入产业及商贸基因，实现片区活化与商业发展。戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯表示，旧城区商业改造历程可以大致分为4个阶段。首先出现的是 “推倒重来”，然后有“修旧如旧”下保留旧建筑并引入全新的商业业态，再有原住民与人文气息浓厚的商业 “共生”，最后是文化与商业的“共融”。

1.0“换装”：大拆大建，推倒重来

将原有建筑推倒重来，换上新的面貌。最具代表性的要数猎德村改造。拥有逾900年历史的猎德村，是地处CBD核心板块的“城中村”。2008年开始拆迁改造后，拔地而起的轻奢时尚购物中心igc天汇广场，总投资额高达100亿元，汇集了FURLA、MICHAEL KORS、G Givenchy等品牌，成为羊城轻奢版图中的新标杆，在优质商业项目中占有重要一席。这种推倒重建，直接换上了现代商业的“外衣”，对旧建筑毫无保留。

2.0“化妆”：建筑修旧如旧

对极具传统特色的旧建筑，修旧如旧，并引进新的业态。例如佛山岭南天地，保存了原有的街巷尺度空间及岭南建筑特点，并延续了港资公司风格，将多个香港品牌带入佛山，包括吴系茶餐厅、翡翠拉面小笼包、Godiva、凑凑火锅等。在商业招商和运营角度上，岭南天地表现亮眼。但大部分外来的商业业态与众多港资开发商运营的商业项目大同小异，对“岭南”二字并无回应，缺失了佛山祖庙当地独特的文化印记。

3.0“共生”

在2.0建筑和商业的基础上，保留原住民的生活气息。例如上海田子坊，1998年前是一个马路集市，后经政府引导及文创公司、艺术家入驻，成为旅游和体验式文化集聚地。田子坊保留了原住民的生活状态，同时在业态上提升了文创比例，让街区更有文化气息，但仍存在当地文化色彩不足、辨识度不高等问题。

4.0“共融”

3.0存在的问题在于文化与商业的融合度不够，因此4.0阶段重要的是“共融”。例如日本京都清水寺外的二年坂地段，是日本重要的传统建造物群保护地区，浓缩了京都千年风土人情。除现代商业业态，二年坂贯穿了京都传统人文元素，成功营造了商业之外的京都人文文化环境和氛围，使消费者获得情感上的共鸣，从而打破仿古商业街千篇一律的弊病，做到了在建筑、商业与文化上与消费者产生情感共融。

痛点直击：平衡是关键

温苑雯分享，商业改造不仅是企业、政府方高度参与的项目，现在往往还需要通过旧改专家们的审核，因此难免会遇到一系列难题。其一体现在历史格局与现代功能，如历史保护街区的尺度与现代消防尺度之间的博弈；其二是保护的限制与更新的要求，其中历史保护建筑上，除了保留历史建筑自身的文化特色，还要在更新后符合现代商业使用需求；其三是传统产业基因与现代消费需求如何更好地结合在一起；最后是社会效益与经济效益上的平衡，城市更新追求商业价值最大化，但不少物业属于历史保护建筑，因此在改造过程中需思考如何保留与传承宝贵的文化基因，平衡社会与经济效益。

破局旧城区改造的“雾里看花”

城市更新是一项复杂的工程，不走“拆除重建”之路的商业城市更新，在旧城区改造升级过程中，因片区产业、文化与聚居人群各有差异的特性，需“因地制宜”来看每一个项目。同时，商业城市更新不仅重在升级改造所带来的片区功能提升及产业发展，更考验更新后可持续的运营操盘。商业地产项目并非“一蹴而就”，既要有全盘运营思路，亦要定期跟随市场动态及消费者需求，持续对业态、品牌进行调整与升级，避免千店一面、千篇一律。因此，旧城区改造项目实施起来并不容易，给人一种“雾里看花”之感。

以小见大，近来品牌是如何通过“跨界”、场景体验等方式获得新生的？如雀巢推出的“感CAFE”快闪店，通过品牌跨界及文化融合，实现了消费增量。品牌将咖啡与传统的四合院元素结合，拉进雀巢与老北京消费者的距离，又赚了一波年轻人的好感。不仅在空间场景上带来富有层次的沉浸式体验，更在产品上创新推出京味茶点与特调咖啡，迎合年轻人喜好，将京味小吃从年轻人印象中的传统转变为一种潮流时尚。另一品牌活化“扛把子”大白兔打造60周年快闪店，以品牌联名周边、跨界美食及主题游戏掀起一波“回忆杀”，备受80及90后年轻消费者欢迎。已有逾190年历史的广州老字号王老吉，在CBD布局4家“1828王老吉现泡凉茶”实体店，在产品中融入广东传统养生、食补概念打开市场差异化，更以跨界及多元化饮品、小食，助推品牌进军新式茶饮市场。

相对于品牌活化，更为宏观及牵涉业态更复杂的历史街区商业更新，又有什么新思路？要实现业态共融，需注重建筑、文化与商业的融合，形成共生社区。在戴德梁行广州商业地产部参与服务的传统核心商圈——北京路商圈的高第街商业改造项目中，通过老字号品牌升级，以及本土实业创意文化、传统文化体验、居住文化、人文文化等产业的落地，期望以“还原市井生活的文化场景+具有前瞻性的商业业态+历史街区建筑空间”的全新模式，来解决过往历史街区改造里文化与商业失衡、活化效果不佳、体验感差等系列问题。高第街拥有过百年历史，地处历史文化核心区，具备历史建筑体量大、形态多样等原生条件。温苑雯介绍，团队提出打造广府文化“打开的博物馆”改造思路，期望在“修旧如旧”、保留原有历史建筑形态和街巷肌理前提下，以广府文化为基底，将广州的老西关街坊文化、传统老字号文化、老广品牌、粤语文化糅合其中，打造可感知、可体验、可品味、可对话的“打开的博物馆”。

在城市更新全面提速下，有着多个历史街区亟需改造的广州正迎来商业领域上“升级进化”的关键时刻。城市更新与商业发展并不相悖。通过对城市的有机改造，顺应城市肌理，在历史文化、城市生活与商业消费共生的原则下，激活城市发展的文化内核与商业张力。