佛山不是所有高价地,都能卖高价!

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  日前,关于“高价地”、“3万+”的字眼是屡屡见诸报端。而一些高价地项目呼之欲出,更令到些还没入市的刚需老铁,心都提到了嗓子眼儿了。

  

  但也别急着揪心,之前司令整理了过去10年佛山楼面价地王的项目, 发现其中有的项目入市并没机会卖高价,甚至首开欠佳

  因为自身存在诸多不利因素,致使市场对其持怀疑态度。那不妨先看看,五区今年已入市及未来将入市的高价地项目都有哪些!

  司令罗列以上项目,楼面价在所在片区均为有头有脸,但并非每家入市都能卖高价,具体原因多种多样。

  今天司令就整理了一些高价地项目不能卖高价的原因,供大家思考思考。

  产品做的不好,就算地段好,照样卖得吃力。

  一个项目从前期规划、户型设计、到产品质量等等,都属于项目整个产品链条。

  

  但假如项目容积率过高(比如超过4);高层楼间距低于30米;30层楼的3梯8户长楼道设计;户型奇葩实用率低(低于7成);建筑选材吝啬;全开放小区等等。

  这样的产品即使在好地段,也等于把一手好牌打烂。

  但显然,如果在户型设计(实用率超9成)、建筑工艺(如建筑外墙用真石漆不用乳胶漆)、园林设计上多下功夫,也可以弥补地段不佳带来的劣势。比如下方106㎡的4房,做到3个房朝南。

  

  社区太小,再好的规划,都难以施展。

  一块地太小,比如小于1万㎡,整个社区的规划功能就难以完善。比如园林太小、没有泳池,社区不少功能缺失,住在里面娱乐休闲功能难以满足。

  比如2011年单价地王--禅城港口路的华福丽港阳光,6000多㎡的麻雀地块,要盖几栋洋房,自然没有太大的发挥余地。

  

  ▲丽港阳光

  地块旁边环境存在明显硬伤,短期内难有改善。

  地块本身方方正正,但无奈旁边环境颇多硬伤。比如高压线、烂尾地块、破旧的工业厂房环绕;又或者附近存在环境污染的风险,

  这样的项目环境短期内没办法改善,开发商高价拿下的地块,必然需要打“持久战”。

  就比如2013年3月,金地拿下的季华东路地块,约5万㎡,但因为旁边高压线很久才搞定,而隔壁的锦恒广场地块一直空着。项目拿地到清盘,用了5年时间。

  政策有变,导致原先优质配套落空。

  项目拿地前,周边有优质学位支持、地铁站规划。后来优质学位落空、地铁线路改了规划等等,高价地项目,自然少了外部的利好概念支持。

  就比如2013年8月,龙光在绿景三路拿下的地王项目,原本宣传是入读环湖小学,后面学位分配落空,分去了周星拱小学。

  

  周边二手存量房多,刚需被分流,导致价格上不去。

  其实,现在的高价地项目出街,倒不必提防附近同类一手盘的冲击。反而怕的是同类二手次新盘的“降维打击”。

  二手房所见即所得,片区二手房过多,放盘量大,一定程度上会影响到一手房的价格。

  就比如说现在的大沥城南板块,周边二手存量房的冲击,一定程度上给国华新带来不小的压力。后期时代太平项目出来,司令认为同样会面临二手房的冲击。

  

  ▲大沥城南

  商业、轨道交通、教育、环境等因素都一般,就算板块近广州,也不保险。

  有的板块因为近广州,楼面价贵,但地块周边的配套环境都算不上很好,而如今临广板块很多。

  地缘上的距离,敌不过优质的生活配套,广州客也会选择用脚投票。比如现在的平洲板块虽然属于桂城,但与千灯湖存在明显差距。

  又比如三水乐平,非常近广州花都,但打出的临广概念势单力薄。

  

  ▲乐平古村

  片区购买力没跟上,高价地项目出街阻力重重。

  比如禅城,很早就有高价地平层项目吹上2.8~3万/㎡,但终究只停留在吹,没有广州购买力的支持,本地购买力跟不上。

  因为价格一下拉的太快,很多普通购房者真的要被掏空。看如今祖庙龙湖越秀傲云比较低调,华发四季显得更低调。

  以上原因并非完整的原因,比如还有资金链一直紧绷的房企走“以快打快”的路线;又或者开发商不太善于做营销等等,都会导致项目定价谨慎。还有其它什么原因,欢迎各位补充!

  写在最后

  一个项目能卖得动高价,显然有诸多过人之处,在市场上不缺乏客户,就如奇槎的X盘,能卖奇槎最贵,依然出货可观。

  但广大购房者对于房价的接受度,就如同温水煮青蛙,慢慢加热,感觉不到痛,就是有点痒。而快速升温,都得跳起来。

  跟今年2月份相比,房子总价已经明显上涨。但是首付因为打了3折,相比增加不多。但大家的预算确在一点点被拉高,或者期望面积在被一点点缩小,又或者意向区域变得距离主城区越来越远,甚至看的的二手房楼龄越来越大。这就是房价的温水煮青蛙效应。

  而高价地项目,正是借助市场上渐渐升高的价格预期做掩护,再伺机出街。但事实上5月份之后,市场相比成交量却环比有所下降,观望情绪渐起。

  这令到一些开发商不得不调整策略,甚至推迟入市。而拿了高价地的开发商也跟买了高价房的购房者一样,也会高位站岗,也在等待时间解套。

  简介:本土百万粉丝矩阵--直通车旗下公号,用接地气的方式让你明白佛山楼市规律。为买房人解惑答疑,排忧解难。那些别人不肯说的,司令告诉你。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 1 参与 1
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

佛系楼市

9年地产媒体人,楼市吐真言。

头像

佛系楼市

9年地产媒体人,楼市吐真言。

18

篇文章

0

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码