房企压力剧增,炒房客欲撤退,楼市将有6大变化

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  最近,有关房地产金融层面和长租公寓的消息比较多。

  比较受到关注的有下面这些。

  第一个是南京的乐伽公寓爆雷。

  据了解,这家公司的杭州分公司的房源已经有三家公司打算接盘,分别是喔客公寓、窝酷公寓、趣居公寓。而南京的主管部门则表示推荐5家租赁企业在南京地区提供服务,基本上也是接盘的意思。

  需要注意的是,这里所谓的接盘,是指接手运营房源,但其中纷繁复杂的债务等纠纷问题,接盘方是不负责的。这跟"收购"完全是两码事。之前的租客——乐伽——房东三者之间的纠纷问题,这些接盘运营方不会介入。简单说,租客接着住差不多没问题,但恐怕要重新签约交租,而对房东来说,可以继续把房源委托给新的平台,但也是重新签约重新收租。

  我们注意到,乐伽公寓已经在8个城市开展运营,总计房源量达到了20万套,南京和杭州只是一部分,其他城市涉及到乐伽公寓的纠纷依然非常多。

  长租公寓爆雷,早就不是新鲜事了,只是在这件事上,我们能继续观察到这个行业一些"野蛮生长"策略。

  比如搞金融杠杆,这个在长租公寓领域都已经不是秘密了,乐伽公寓非常典型,收租客一年租金,但给房东支付租金却是按季度按月支付。这中间的时间差,就是他们的核心,因为可以形成资金池,而且是零成本的。如果租客年付平台按季度支付给房东,这样收一个租客的房租就可以吃下三间房,以此裂变扩张。如果是按月支付给房东,那么时间差可以更长,平台可以撬动更多的房源,扩张则更为激进,杠杆也更加脆弱。一旦遇到房屋空置或者租金滞涨,现金流就会非常危险。

  诸葛找房的数据显示,相比2018年,2019年租房市场相对平淡得多,这是大环境,总体不利于长租公寓冒险扩张。据华夏时报的统计,过去两年爆雷的长租公寓平台达到了23家。他们绝大多数都是被杠杆玩死的。

  

  还是那句话,长租公寓品牌现在的经营策略都跑偏了,稳健的办法是赚租金差价,激进的办法就是用杠杆,上面已经说过了,再就是加入租金贷等产品,甚至高租金收房低租金出租,后者是扩张的最好但也非常冒险的方式,当前长租公寓市场非常不健康,没有大房企依托的独立长租公寓品牌都在冒险,接下来还会有更多的长租公寓暴雷,这是必然的。

  第二是针对32城的银行机构房地产业务专项检查。

  关注这个城市名单的朋友应该非常清楚,这32城就是中国楼市的重点,这32城的房地产稳住了,全国楼市大事可定。

  而这次专项检查,重点关注以下四点:

  1、检查房地产行业业务授信政策和内控制度执行情况。

  2、房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。

  3、个人住房贷款管理情况,包括差别化信贷执行情况,最低首付比例和限贷执行情况,履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估。

  4、住房租赁贷款方面。

  这4点招招都直击要害,分别针对整个房地产市场的参与者,银行、房企、购房者、房产中介、租客、长租公寓品牌,其中尤以银行和房企最为重要。

  而最近,我们看到,央行二季度货币政策执行报告表示,当前经济增长对房地产及基建投资依赖较高。而银保监会也开始开出罚单,中信银行被罚2223万,刷新今年以来银行业罚单最高处罚金额记录,其中就有3项跟房地产有关。而数据显示,中信银行涉房地产不良贷款达10.8亿。

  银行内控有漏洞,房企有欲望,助推上半年土地市场热度持续上升,进而推动房地产销售。而具体到个人房贷,目前比较值得关注的是"二抵贷"有抬头的趋势,这里面房产中介助力甚多,银行信贷资金充足,房贷业务口审核放松也是原因之一。"二抵贷"流入房地产是不允许的,未来这一块必然受到更严厉的监管。另外,当前一二线城市房贷利率有进一步上浮的趋势。在这个大背景下,个人房贷收紧已成必然。

  接下来,至少在春节前,楼市大概会有以下几点趋势值得关注。

  第一、调控继续从严,限贷限价限购等政策会继续严格执行。很多城市会蠢蠢欲动,但敢于迈出去的并不多。

  第二、一部分房企会很难受,比如最近爆出的新城控股道德危机、还有泰禾、富力等房企债务危机,这类房企非常多,他们的压力必然更大。而一些稳健的房企则会借机收割。每逢行业危机,都是整合的好时机。

  第三、个人购房压力稍有增加,主要表现为房贷周期拉长,房贷审核难度增加,房贷缩水,首付会上升。

  第四、租房市场继续洗牌。

  第五、土地市场继续降温,配合土拍规则的升级,会进一步影响明后年住房市场,地价下来了,房价必然能继续稳住。

  第六、调控加码,一些炒房客正在寻求撤退,其中不乏热门城市,这些城市打算买二手房的刚需购房者不如再等等看。

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