孙河板块再推不限价住宅用地 北京楼市放开限价了吗？

【孙河板块再推不限价住宅用地 北京楼市放开限价了吗？】

（文/马跃成）

最近确实有专家不断放风说，限价不符合市场经济要求，一旦放开限价，会导致房价暴涨，从而极力否定限价政策的调控作用，他们认为，限价根本就不该出台。于是，人们对涨价潮再来，炒房客重返楼市的担心也不是多余的。今年以来，北京已经多次推出不限价地块，这些地块是不是又是一个又一个的地王？或者是楼王吗？

2017年以来，北京土地市场上，“限房价、竞地价”和“共有产权房”用地几乎垄断土地市场全部。2018年北京成交的52宗住宅地块中，有51宗是限竞房或共有产权住房地块，仅有一宗商品房住宅地块。而2019年上半年成交的31宗居住用地中，有8宗地块取消了房价限制。这看来，北京的土地政策确实是发生了很大的变化，不限价地块悄然增多了。究竟是为什么？难道是专家说的市场经济的因素吗？

8月9日，北京再次挂出一宗宅地，该地块位于朝阳区孙河乡，是该板块内最后一宗宅地，也是年内该板块推出的第二宗不限价地块。挂牌出让文件显示，此次出让地块的用地性质为F1住宅混合公建用地，建设用地面积约为3.19万平方米，出让起始价为23.89亿元。

该宗地设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

看来，所谓的不限价住宅用地其实限制还是很多的，绝对不是自主拿地、自由开发、随便定价这么简单。今年放开部分地块限价，应该是显示了北京市对楼市稳定健康发展的信心。这两年在土地市场发生了两个情况，是开发商们不能不慎重考虑的。一个是前年拿地的那些地王目前全部沦陷，当初以高地价高房价争抢地王的战略不得不搁浅。第二个是，不惜代价拿地，然后囤地待开发再转让土地的套路不灵了，谁拿的地，就要由谁来开发已经不容质疑。

此外，最重要的是，“房子是住的不是炒的”定位已经成为中国楼市的定海神针，中国楼市早已不是前几年的样子了，如今的房价是直往下落，购房人少之又少，投资客难觅踪影，即使不限价，聪明的开发商也不会去哄抬房价。前有车后有辙，当年喊着十几万房价的哪些项目现在没有一个如愿以偿的，反倒是成了开发商手里的烫手山芋。

因此，就现在这么多的限制措施，除了不限价，其他的限制一个不少，政府也是够聪明的。北京出台不限价商品房地块，也与近一年来，出现的限竞房项目销售不畅有关，不但是限竞房卖不出去了，即使是房价更低的“共有产权房“也是屡屡被弃选弃购。因此，政府从宏观层面考虑，给开发商更多的自主权，适当调整商品房的供应结构，打造更好的产品出来，满足更多刚需住户的多种需要。

附录：

孙河板块属于规划低密住区，2012年，龙湖拿下孙河首宗地块，成交总价14.7亿元，楼面价20158元/平方米。

2017年5月，中粮天恒旭辉联合体以45.75亿元竞得西甸村地块，商品住房销售均价不超过67516元/平方米，且最高销售单价不得超过70892元/平方米。

2017年9月泰禾.地产以成交总价59.6亿元、自持比例36%竞得北京院子二期用地，商品住房销售均价不超过68245元/平方米，且最高销售单价不得超过71657元/平方米。

2018年1月，朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块被首创远洋联合体以61亿元，9.3%溢价率拿下。商品住房销售均价不超过68924元/平方米，且最高销售单价不得超过72370元/平方米。

同月，中粮旭辉联合体以33.65亿元拿下北甸西村2902-14地块。竞拍起始价为33.31亿元，该地块商品住房销售均价不超过68924元/平方米，且最高销售单价不得超过72370元/平方米。【本文由“马跃成”账号发布20190813】